나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [2] 경상남도 고성군 고성읍 수남리 50-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경1875 [2] 경상남도 고성군 고성읍 수남리 50-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경1875
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 남포로80번길 57-6
• 감정가: 414,268,950원
• 최저가: 169,685,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매3계 2024타경1875 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 남포로80번길 57-6 | 감정가: 414,268,950원 | 최저가: 169,685,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경1875 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 고성군 고성읍 수남리 50-1번지이며, 용도는 단독주택입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가는 414,268,950원입니다.

소유자는 임OO, 채무자는 임OO, 채권자는 고OOO입니다.

1.2. 물건 현황 요약

토지면적은 875.00제곱미터 (약 264.7평)이고, 건물면적은 382.68제곱미터 (약 115.8평)입니다.

제시외 건물면적은 95.20제곱미터 (약 28.8평)로, 이는 매각에 포함됩니다.

본 건은 고성군청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

건물(기호 3)은 1943년 사용승인된 목조 기와지붕 단층 건물이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본 건(기호 2, 5)은 경상남도 고성군 고성읍 성내리에 소재하는 고성군청의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하여 건축 행위에 비교적 제한이 적은 주거지역입니다.

상권분석:

본 건 주위는 주택지대이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서에 의하면 본 건 주변은 해안 상가지대, 주택지대 및 마을 주변 농경지대 등 다양한 형태를 보이고 있어 세부적인 상권 분석은 현장 확인이 필요합니다.

생활정보:

고성군청 인근에 위치하고 있어 행정 및 생활 인프라 이용은 용이할 것으로 보입니다.

인근에 대성초등학교 등의 교육시설도 존재하는 지역으로 확인됩니다.

본 건까지 차량 접근성이 보통 수준으로 양호하여 기본적인 생활은 편리할 것으로 예상됩니다.

2.2. 물건 이용 현황 및 주의사항

형태 및 이용상태:

본 건 토지(기호 2, 5)는 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부는 현황 도로 및 법면 등으로 이용되고 있습니다.

건물(기호 3)은 목조 기와지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 1943년에 사용승인되었습니다.

목록[2] 토지 일부는 '도로' 등으로 이용 중인 점을 고려하여 평가되었습니다.

목록[4] 건물의 공부상 구조는 '목조 기와지붕'이나 현황은 '목조 칼라강판지붕'으로 구조 변경이 확인됩니다.

주의사항:

1. 일괄매각: 본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

2. 제시외 건물 포함: 감정서상 '㉠~㉤'으로 표시된 제시외 건물 95.20제곱미터가 매각에 포함됩니다.

3. 지적상 맹지: 기호 2, 5 토지는 지적도상 맹지이나, 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 현황 도로(본 건 일부 포함)에 연결되고 있습니다.

4. 토지 경계 불명확: 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

5. 건물의 위치: 기호 3 건물은 의뢰 목록상 '수남리 50-1' 지상에 소재하나, 현황 '수남리 50-1, 51-1' 지상에 걸쳐서 소재하는 것으로 조사되었습니다.

2.3. 권리분석

특이사항 및 권리 위험 요소:

1. 분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있으므로, 현장 조사 시 분묘의 존재 여부 및 그 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립하면 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

2. 제시외 건물: 제시외 건물이 매각에 포함되나, 소유권 귀속 여부를 재확인하여 일괄 경매 여부를 결정해야 합니다. (감정평가서상 판단)

3. 토지 일부 도로 이용: 목록[2] 토지의 일부가 현황 '도로' 등으로 이용 중인 점은 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 분묘 소재 가능성: 본 건 외 다른 기호 토지(기호 9~11)에서 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인할 것을 감정평가서에서 안내하고 있습니다. 본 건 주소지와 직접 관련된 사항은 아니지만, 물건 전체의 특이사항으로 참고해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 가장 큰 리스크로, 현장 확인 및 권리 분석을 통해 분묘의 법적 지위를 명확히 해야 합니다.

2. 토지 경계 및 맹지: 지적 경계가 불분명하고, 지적도상 맹지이며 현황 도로에 연결되어 있으므로, 토지 이용 및 향후 건축 시 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 전 반드시 지적 측량 가능성을 고려해야 합니다.

3. 건물 위치 및 구조 상이: 건물이 인접 필지에 걸쳐 소재하고, 구조가 공부와 상이한 점은 추후 소유권 행사 및 건축물대장 정리 시 문제가 될 수 있습니다.

4. 다른 물건 포함 사항: 본 건 보고서에 포함된 감정평가서 요약은 물건번호 (2)의 여러 기호(2~28)를 포괄하고 있어, 수남리 50-1(기호 2, 5, 3 건물) 외 다른 지역의 토지에 대한 특이사항(예: 묘지, 타인 점유, 위반건축물 등)이 혼재되어 있으므로, 입찰 시에는 수남리 50-1과 관련된 기호(2, 5, 3 건물 및 제시외 건물)에만 집중하여 분석해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 주거지로서의 입지: 고성군청 인근의 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경 및 생활 인프라 이용이 양호합니다.

2. 대형 토지 면적: 875.00제곱미터(약 264.7평)의 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 재건축 등을 통한 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

3. 일괄 매각: 토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 고성군청 인근 주택지대에 위치한 비교적 넓은 면적의 단독주택 부지로, 주거 용도로서의 가치는 충분합니다.

다만, 분묘기지권 문제, 지적도상 맹지 및 현황 도로 이용, 그리고 건물의 인접 필지 저촉 및 구조 상이 등의 법적 및 사실적 리스크가 존재합니다.

투자 전, 특히 분묘기지권과 현황 도로 사용 관계에 대한 면밀한 현장조사와 법률적 검토가 필수적이며, 리스크를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

위험 요소를 충분히 인지하고 해결 방안을 마련할 수 있는 경험 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매3계