나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2175 [1] 경상남도 거제시 아양동 산69 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2175 [1] 경상남도 거제시 아양동 산69 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2175
• 주소: 경상남도 거제시 아양동 산69
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2024타경2175 | 소재지: 경상남도 거제시 아양동 산69 | 감정가: 382,510,000원 | 최저가: 20,125,000원 | 용도: 임야

1. 통영지원 2024타경2175 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경2175 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아양동 산69

용도: 임야

감정가: 382,510,000원

토지면적: 43603.30㎡ (약 13,191.5 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 아양동 소재 "옥포국가산업단지" 남측 인근에 위치하며, 부근은 임야가 주를 이루는 순수 임야지대로 주변 환경은 보통입니다.

교통상황: 토지 인근까지 차량 접근이 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 교통사정은 불편합니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 급경사지로 현재는 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지입니다.

기타사항: 임대관계는 미상이며, 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 거제시 아양동에 위치하며, "옥포국가산업단지" 남측 근거리에 있습니다. 인근 지역은 주로 임야로 구성되어 있습니다. 차량 접근이 매우 제한적이며 대중교통 이용도 불편한 지역입니다. 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 접근성 및 활용도 측면에서 제약이 있습니다. 거제시는 과거 산업화의 중심지 역할을 하며 성장해왔으며, 현재는 장목의 기업혁신파크, 공항 배후도시 개발, 사곡역세권 개발 등 새로운 성장 동력을 모색하고 있습니다. 아양동 지역은 과거 대규모 조선소 건설로 인해 주민들이 이주해야 했던 역사가 있는 곳으로, 이러한 역사적 배경을 이해할 필요가 있습니다. 현재 주변에 대규모 주택 단지나 상업 시설이 직접적으로 밀집해 있는 것으로 보이지는 않으나, 옥포국가산업단지와의 근접성은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부상 권리관계는 경매 진행 과정에서 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 특별히 주의해야 할 사항으로 "분묘기지권"이 명시되어 있습니다. 이는 타인의 토지에 설치된 분묘를 유지·관리하기 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 따라서 분묘가 존재할 경우, 토지 소유권 행사나 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 경매 물건에는 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있음을 주의해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본건은 순수 임야 지대로서 현재 상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 분석은 의미가 제한적입니다. 다만, 인근에 위치한 옥포국가산업단지는 일자리를 창출하고 관련 산업을 유치하는 역할을 하므로, 장기적으로 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력은 고려해 볼 수 있습니다. 거제시 전반적으로는 조선업 중심의 산업 도시에서 새로운 성장 동력을 모색하고 있으며, 지역 개발 계획들이 추진되고 있습니다.

1.6. 생활 정보

본건은 자연림 지역으로, 주변에 주거 편의 시설이나 상업 시설, 문화 시설이 잘 갖춰져 있지 않습니다. 차량 접근이 불편하며 대중교통 이용도 어려운 지역이므로, 현재로서는 생활 편의성이 매우 낮은 상태입니다. 거제시에는 학동몽돌 해수욕장, 바람의 언덕, 거제포로수용소 유적공원 등 다양한 관광지가 있으나, 본건의 직접적인 생활권과는 거리가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

1. 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 실제 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 활용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 개발 및 이용에 있어 가장 큰 위험 요소입니다.

2. 맹지 및 접근성: 인접 도로가 없어 차량 접근이 불가능하며, 이는 향후 토지 개발 시 진입 도로 확보에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

3. 토지 이용 규제: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발이 제한적입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 아양동 산69 소재 임야로, 옥포국가산업단지 인근에 위치합니다. 감정가는 382,510,000원이며, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 맹지로서 접근성이 매우 불량하고, 보전녹지지역 등 개발 제한이 있는 지역입니다. 가장 큰 문제는 분묘기지권의 존재 가능성입니다. 육안으로 확인되지 않은 분묘가 다수 존재할 수 있으며, 이로 인해 토지 이용 및 개발에 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 상태로는 투자 가치가 매우 낮다고 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 명확한 투자 포인트가 부족한 물건입니다. 다만, 몇 가지 가능성을 고려한다면 다음과 같습니다.

1. 장기적 관점에서의 옥포국가산업단지 배후지 가치: 만약 향후 산업단지 확장 또는 관련 개발이 활발하게 이루어진다면, 본건의 입지적 가치가 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

2. 분묘기지권 문제 해결 시: 만약 분묘 문제를 법적 또는 현실적으로 해결할 수 있는 방안을 마련하고, 맹지 문제를 해소하여 개발 가능한 토지로 만든다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 현재로서는 이러한 해결책 마련이 매우 어렵고 비용이 많이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계