나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2502 [1] 경상남도 거제시 동부면 오송리 84-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 오송리에 소재하는 "오송마을회관"의 남서측 인근(기호 1,
2) 및 남동측 인근(기호 3)에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형
성되어 있는 지방도 주변 농경지대 및 마을 주변 산림지대임.

교통상황

본 건 기호 1), 2)까지 차량 접근 불가능하고 기호 3)의 인근까지 차량 접근 가능하며 제반
교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

① 기호 1), 2): 북서측 하향 경사지세 내 사다리(기호 1) 및 부정형(기호 2)의 토지로서 휴
경지 및 법면 등의 상태임.

② 기호 3): 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

① 기호 1), 2): 지적도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함.
② 기호 3): 임야도상 맹지인바 인접 토지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호 1), 2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

② 기호 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문
적인 지적 측량이 필요하니 응찰 시 유의하시기를 바라고 본 건 지상의 수목 등은 토지
평가 시 고려하여 평가하니 참고 바람.

2) 본 건 지상에 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있으니 응찰 시 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
- 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경2502 (1)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 오송리 84-1

용도: 답

감정가: 22,036,000원

토지면적: 535.54㎡ (약 162.07평)

토지지분: 535.5371700000001㎡ (약 162.07평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물지분: 0㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 국민은행 (등기부요약 기준)

채권총액: 308,000,000원 (말소기준권리 기준)

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항:

* 일괄매각.

* 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

* 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 가능성 있음.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 동부면 오송리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 오송마을회관 남서측 및 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근성은 일부 필지의 경우 제한적이며, 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 지역은 자연환경이 잘 보존된 농경지대 및 산림지대입니다.

3. 권리분석

본 건은 창원지방법원 통영지원 2024타경2502호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부상 말소기준권리인 국민은행의 근저당이 2024년 5월 28일에 설정되었으며, 해당 권리 외 나머지 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 임차인 현황은 별도로 명시되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 농경지로서 특정 상권 분석보다는 지역의 농업적 특성과 개발 가능성을 고려해야 합니다. 거제시 동부면 일대는 거제식물원(정글돔)을 중심으로 한 종합 관광 개발 계획이 추진 중이며, 이는 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 주거시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 마을의 생활 환경을 갖추고 있습니다. 본 건으로부터 도보 2분 거리에 학동 몽돌 해수욕장이 위치해 있으며, Sinseondae Cliff 등 주요 관광 명소와도 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 토모노야 호텔&료칸과 같은 숙박시설이 인근에 있어 관광객을 위한 편의시설도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 건은 토지 용도가 '답'으로 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 지상에 육안으로 확인하기 어려운 분묘가 존재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

* 지적 경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계가 불명확할 수 있어, 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 영농여건불리농지 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 기호 3번 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 준보전산지 등에 해당합니다.

* 주변 환경: 현재 검색 결과에서 대상 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획(종합식물원 조성 등)이 추진 중이므로 향후 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면의 농경지로, 낙찰자는 농지취득자격증명원 제출 의무가 있습니다. 분묘 존재 가능성 및 지적 경계 불명확성은 유의해야 할 사항입니다. 하지만 주변 관광지와의 근접성, 지역 개발 가능성 등을 고려할 때 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 동부면 일대 종합식물원 조성 등 지역 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 학동 몽돌 해수욕장, Sinseondae Cliff 등 주요 관광 명소와 인접하여 관광 관련 활용 가능성.

* '재매각' 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 취소된 사유를 파악하는 것이 중요함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 22,036,000원입니다. 인수할 보증금이나 특별한 부담 조건이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘 관련 리스크, 재매각 이력 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰가는 최소 감정가 이상에서 시작하되, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 고려한 적정 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.