나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2502 [1] 경상남도 거제시 동부면 오송리 84 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2502 [1] 경상남도 거제시 동부면 오송리 84 답 경매

• 사건번호: 2024타경2502
• 주소: 경상남도 거제시 동부면 오송리 84
• 감정가: 22,036,000원
• 최저가: 2,265,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 답

통영지원 경매3계 2024타경2502 | 소재지: 경상남도 거제시 동부면 오송리 84 | 감정가: 22,036,000원 | 최저가: 2,265,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 통영지원 2024타경2502 (1)이며, 소재지는 경상남도 거제시 동부면 오송리 84입니다. 용도는 '답'(농지)과 감정평가서상 '자연림'이 혼재된 토지입니다. 총 토지면적은 535.54제곱미터(약 162.01평)입니다. 감정가는 22,036,000원으로, 매각대상은 토지매각이며 부동산강제경매 물건입니다. 소유자 및 채무자는 원OO, 채권자는 국OOO입니다.

1.2. 경매 정보 요약

본건은 일괄매각 방식으로 진행되며, 농지(답)가 포함되어 있어 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 또한, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지가 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다. 본건은 '재매각' 물건으로 과거 입찰의 이력을 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 동부면 오송리에 소재하는 '오송마을회관'의 남서측 및 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있는 지방도 주변 농경지대 및 마을 주변 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

기호 1)과 2)는 차량 접근이 불가능하며, 기호 3)은 인근까지 차량 접근은 가능하나 제반 교통 이용상황은 보통 수준입니다. 가장 큰 문제점은 기호 1), 2)는 지적도상 맹지, 기호 3)은 임야도상 맹지로 모두 인접 토지를 경유해야만 접근이 가능하다는 점입니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발 시 진입로 확보와 관련하여 심각한 리스크가 될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 이해관계

매각대상은 토지 전체이며, 건물은 존재하지 않습니다. 소유자와 채무자가 동일한 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 국OOO이며, 채권액에 대한 기본적인 권리분석 외에 특별한 이해관계인의 점유 사항 등은 제시되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 법적 제한 및 특이사항

법률적인 측면에서 다음 사항에 대한 면밀한 검토와 준비가 필요합니다.

1. 농지취득자격증명원(농취증): 농지(답)가 포함되어 있으므로 낙찰 시 농취증을 반드시 제출해야 하며, 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수되므로 사전에 농지취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 분묘기지권: 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따라 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 현장 조사를 통해 분묘 존재 여부를 확인하고, 분묘기지권의 성립 여부 및 해결 방안(이장 비용 등)을 사전에 계획해야 합니다.

3. 재매각: 재매각 물건이라는 점은 유찰 또는 미납의 이력이 있다는 것을 의미하며, 과거 입찰자들이 포기한 사유(대부분 권리 또는 법적 문제)를 추론해 볼 필요가 있습니다.

4. 토지 이용 및 제한

4.1. 토지이용계획 및 제한

토지 구획별로 이용 상태 및 제한사항이 상이하여 투자가치가 다르게 평가될 수 있습니다.

1. 기호 1), 2) (답, 휴경지/법면 상태): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 영농여건불리농지입니다. 개발행위나 농업 외 용도로의 전환에 매우 강한 규제가 적용됩니다.

2. 기호 3) (자연림 상태): 계획관리지역, 자연취락지구, 준보전산지입니다. 계획관리지역과 자연취락지구는 비교적 개발 및 건축행위에 유리한 지역이므로, 기호 3)의 가치가 상대적으로 높게 평가됩니다.

3. 공통: 모든 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 생활 환경

본 건은 농경지대 및 산림지대에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 주위는 단독주택과 '오송마을회관'이 소재하는 전형적인 농촌 마을 인근으로, 생활편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 감정평가서에 주변 환경으로 '묘지'가 언급되어 있어, 투자자별로 혐오시설로 인지될 수 있는 환경적 요소가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 및 접근성 리스크

1. 맹지 리스크: 기호 1, 2, 3 모두 지적도상 또는 임야도상 맹지로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 등 진입로를 확보해야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

2. 경계 불명확: 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요합니다. 이로 인해 인접 토지 소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 규제 및 권리 리스크

1. 엄격한 규제: 기호 1), 2)의 자연환경보전지역 및 수산자원보호구역 제한으로 인해 개발이 사실상 어렵습니다.

2. 분묘기지권: 분묘 소재 가능성 및 분묘기지권 성립으로 인해 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 토지 면적은 적당하나, 기호별로 상이한 이용 상태와 함께 '맹지', '농취증 필수', '분묘기지권 성립 여지', '재매각', '경계 불명확' 등 다수의 법적, 물리적 리스크를 안고 있는 난이도 높은 물건입니다. 리스크 대비 저가에 취득하여 기호 3)의 잠재적인 개발 가치를 활용할 수 있는 장기적인 안목의 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

1. 기호 3)의 잠재적 가치: 전체 면적 중 일부(기호 3)가 비교적 개발이 용이한 계획관리지역 및 자연취락지구에 포함되어 있어, 진입로 문제만 해결된다면 농가 주택, 창고 등 제한적인 건축이 가능할 여지가 있습니다.

2. 농업 또는 임업 실수요자: 영농여건불리농지 및 자연림으로 구성되어 있어, 농업인이나 임업 관련 실수요자가 저가에 토지를 확보할 목적으로 접근할 수 있습니다.

3. 규제 완화에 대한 장기 투자: 자연환경보전지역 등의 규제는 장기적으로 정부 정책에 따라 완화될 가능성이 전혀 없지는 않으므로, 매우 긴 시간을 두고 투자하는 전략을 고려할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계