나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2601 [3] 경상남도 거제시 장목면 농소리 366 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2601 [3] 경상남도 거제시 장목면 농소리 366 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경2601 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 농소리 366 | 감정가: 139,318,000원 | 최저가: 11,966,000원 | 용도: 답

1. 거제시 장목면 농소리 임야 인접 농지 (답) 경매 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 통영지원 2024타경2601 (3)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 농소리 366

용도: 답 (휴경지 상태)

토지면적: 1699.00㎡ (약 514.04평)

감정가: 139,318,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 여지, 맹지

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 "농소마을" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 농경지와 순수 임야가 혼재하는 산간 농경지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 등의 접근이 불가능한 맹지이며, 제반 교통사정은 매우 불편합니다.

토지는 부정형 또는 사다리형의 완경사지로, 현재는 농사를 짓지 않는 휴경지 상태로 이용 중입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자가 동OOOO인 부동산 임의경매 사건으로, 토지만이 매각대상입니다.

농지취득자격증명원 제출 의무

본 물건은 지목이 답(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 매각결정 기일까지 농지취득자격증명원(농취증)을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권 및 현황 확인 필수

육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립할 여지가 있어 입찰 전 현장 조사가 필수적입니다.

재매각 건

본건은 재매각 물건으로, 이전 최고가 매수인이 대금 납부를 하지 않아 다시 진행되는 물건입니다. 이는 입찰 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물

토지 지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 1동이 소재하나, 감정평가 결과 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됩니다.

1.4. 토지 이용 및 제한 사항

토지이용계획 상 1필지 내에 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있습니다.

계획관리지역 (일부): 비교적 개발이 용이한 지역이나, 토지의 맹지 특성상 당장의 활용도는 낮습니다.

보전관리지역 (일부): 자연환경 보호 및 산림의 관리를 위해 지정된 지역으로 개발 제한이 강합니다. 또한, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 농사 조건이 불리함을 의미합니다.

공통 제한: 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한) 및 비행안전제2구역(지원)에 해당됩니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 순수 임야와 농경지가 혼재된 산간 농경지대의 휴경지이므로, 상업적인 가치나 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활 정보: 인근 "농소마을"을 통한 기본적인 접근성을 확보하고 있으나, 맹지 특성상 일상생활 편의시설 접근은 매우 불편합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 확인을 통해 최종적으로 검증해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 건축 등 개발행위가 사실상 불가능하며, 토지의 활용도가 현저히 낮습니다. 이는 토지 가치 평가에 가장 큰 걸림돌입니다.

농취증 미제출 리스크: 농지 자격이 없는 경우 입찰이 무효가 되고 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 존재합니다. 반드시 사전에 농지취득자격 요건을 확인해야 합니다.

분묘기지권 리스크: 분묘기지권 성립 시 토지 소유권 행사에 제약이 따르며, 추후 이장 협의 등에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

재매각 리스크: 이전 낙찰자가 대금을 납부하지 않은 이력이 있어, 입찰 전 물건의 하자를 더욱 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 지목이 답(휴경지)이며, 가장 치명적인 문제인 맹지(차량 접근 불가)라는 한계를 안고 있습니다. 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 농취증 제출 및 분묘기지권이라는 권리적 리스크까지 존재합니다. 따라서 일반 투자자에게는 접근성이 떨어지며, 높은 수준의 리스크 관리가 요구됩니다.

투자 포인트

인접 토지 소유자 및 장기적 개발 목적: 인근 토지 소유자가 도로 확보를 위해 매입하거나, 향후 거제시 개발 계획에 따라 맹지가 해소될 가능성에 투자하는 장기적인 관점의 투자자에게 적합합니다.

저가 매수 기회: 맹지, 농취증, 분묘 등의 복합적인 리스크로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이에 따라 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

장기적 토지 가치 상승 기대: 거제시의 장기적인 토지 이용 계획을 확인하여, 향후 지가가 상승할 여지가 있는 지역으로 판단될 경우 낮은 원가로 선점할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계