나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2601 [2] 경상남도 거제시 장목면 농소리 365 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경2601 [2] 경상남도 거제시 장목면 농소리 365 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경2601 | 소재지: 경상남도 거제시 장목면 농소리 365 | 감정가: 50,400,000원 | 최저가: 4,330,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2024타경2601 부동산 임의경매 물건 보고서 (경상남도 거제시 장목면 농소리 답)

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경2601 (2)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 농소리 365

용도: 답 (농지)

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

감정가: 50,400,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건 분석

본건은 경상남도 거제시 장목면 농소리 소재 "농소마을" 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 산간 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 등의 접근이 불가능한 맹지이며, 제반 교통사정은 불편합니다. 형태는 부정형 및 사다리형의 완경사지이며 현재 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 인접 도로상태 역시 맹지입니다.

1.3. 권리 분석

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 본건은 부동산임의경매 사건이며, 현재 소유자와 채무자가 동일인인 것으로 보입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명원 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수됩니다.

또한, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시에는 분묘기지권 성립 여지가 있어 이에 대한 추가적인 조사와 리스크 대응 방안 마련이 필요합니다.

제시 목록 외의 물건으로 본건 지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 1동이 소재하나, 감정평가서상 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단하고 있습니다. 본건은 재매각 물건이라는 점도 인지해야 합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 기호에 따라 계획관리지역과 보전관리지역이 혼재되어 있습니다. 계획관리지역은 개발 가능성이 비교적 높은 용도지역이나, 보전관리지역은 제한이 엄격합니다.

공통 제한 사항으로는 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)과 비행안전제2구역(지원)이 있습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

1.5. 상권 분석 및 생활정보

본 물건의 위치 및 교통 상황(맹지)을 고려할 때, 상업적 목적으로서의 상권 분석은 의미가 없습니다. 농경지 및 임야가 주위를 이루는 산간 농경지대이며, 순수 농지 또는 임야로서의 가치로 접근해야 합니다.

생활정보 역시 맹지라는 특성과 주위 환경이 농경지, 임야인 점을 볼 때, 일상적인 생활 편의시설 접근성은 매우 불편할 것으로 예상됩니다. 농소마을과의 근접성은 있으나, 접근 용이성은 떨어집니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명원 미제출 리스크가 가장 큽니다. 반드시 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

물리적 리스크로 차량 접근이 불가능한 맹지라는 점이 있습니다. 맹지는 토지의 이용 가치와 개발 가능성을 크게 저해하는 요소입니다. 또한, 부정형 완경사지의 휴경지 상태로 토목 및 경작에 어려움이 있을 수 있습니다.

권리적 리스크로 분묘기지권 성립 여지입니다. 만약 분묘가 발견되고 분묘기지권이 성립된다면 토지 이용에 제약이 생기거나, 이장 비용 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

본건은 재매각 물건이므로, 이전 낙찰자가 매각 대금을 납부하지 않은 사유(주로 권리상의 문제 또는 현장 문제)에 대해 심도 있는 재검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 감정가 대비 토지 면적은 350.00㎡ (약 105.88평)의 농지(답)입니다. 토지 면적 대비 감정가는 다소 높은 편으로 보이나, 맹지라는 결정적인 단점을 안고 있습니다. 용도지역상 일부 계획관리지역이 포함되어 있으나, 맹지 특성상 당장 건축 등의 개발 행위는 불가능합니다. 농지 취득과 분묘기지권 관련 리스크 해결 없이는 접근이 어렵습니다.

투자 포인트

본 물건은 단기 개발 목적보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

1. 인근 토지와의 합병을 통한 맹지 해소 또는 추후 공공도로 개설 등 장기적 개발 가능성을 염두에 둔다면 투자 가치가 있습니다.

2. 주변 토지 소유자가 지분 매입 또는 맹지 해소 목적으로 접근할 경우 가장 유리한 투자가 될 수 있습니다.

3. 감정가 대비 충분히 저렴한 가격에 낙찰받아 장기간 보유 시, 거제시 장목면 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 맹지 해소는 필수 전제 조건입니다).

법원 정보

통영지원 경매3계