나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23318 [1] 경상남도 거제시 하청면 석포리 2-7 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경23318 [1] 경상남도 거제시 하청면 석포리 2-7 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경23318 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 석포리 2-7 | 감정가: 1,357,842,000원 | 최저가: 389,320,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

소재지 : 경상남도 거제시 하청면 석포리 2-7 외 (일괄매각)

용도 : 전 (농지)

토지면적 : 6234.00㎡ (약 1885.83 평)

토지 지분율 : 623400/623400 (전부)

감정가 : 1,357,842,000 원

이용상태 : 휴경지 및 도로 (일부)

1.2. 경매 진행 정보

사건번호 : 통영지원 2024타경23318 (1)

경매구분 : 부동산임의경매 (토지매각)

채권자 : 농OOOOOOOOOOO

특이사항 : 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 여지, 재매각

2. 물건 보고서

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 "금당계마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 순수임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 농촌 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하여 보통의 교통사정을 갖추고 있습니다.

형태 및 이용상태는 부정형 완경사지의 휴경지(기호 1, 4)와 도로(기호 2, 3)로 이용 중이며, 휴경지는 장기간 방치되어 활잡목이 자생하는 상태입니다.

토지이용계획은 향후 개발 가능성이 있는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역입니다.

2.2. 권리 분석

본건은 채권자가 농OOOOOOOOOOO인 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 정OO으로 동일한 것으로 확인되어 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

등기부상 특별한 문제점은 보이지 않으나, 매각대상 토지 외에 다음과 같은 권리상의 리스크가 있으므로 주의가 필요합니다.

첫째, 농지(전)에 대한 매각이므로 매수인은 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 하며, 미제출시 입찰보증금이 몰수됩니다.

둘째, 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 이전 입찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유를 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 농경지, 순수임야, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치한 농지(휴경지)입니다. 전통적인 의미의 상권은 형성되어 있지 않으나, 토지이용계획상 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 인허가를 통한 근린생활시설, 단독주택 등의 용도로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현황은 휴경지 및 일부 도로로 이용 중이므로, 개발 및 활용을 위해서는 토목공사 및 용도 변경 절차가 필요합니다.

2.4. 생활 정보

본건은 "금당계마을" 인근에 위치하며, 주변에 농경지, 임야와 함께 일부 근린생활시설이 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설 접근성은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 감정평가서에 명시된 바와 같이 주위환경은 '보통' 수준이며, 대형 생활 인프라나 교육 시설 등은 인근 시가지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 조사 및 탐문이 필요합니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무 : 목록 [1], [4]에 대해 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 치명적인 리스크가 있습니다.

타인 소유 진입도로 : 본건 토지 진입도로 중 '석포리 60-3번지'가 타인 소유인 것으로 조사되어, 향후 토지 이용 및 개발 시 토지 사용 승낙 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

분묘기지권 성립 여지 : 육안 확인된 분묘는 없으나, 주변으로 분묘가 소재하여 본건 내에 분묘가 소재할 수도 있으며, 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 분묘 이장 관련 비용 검토가 필요합니다.

경계 불분명 : 인접 필지와 지적경계확인이 불분명하여, 정확한 이용을 위해서는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.

2.6. 종합 의견

본건 토지는 6천㎡가 넘는 대규모 필지로, 계획관리지역이라는 이점을 가지고 있어 향후 개발 및 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 농취증 제출, 타인 소유 진입도로 문제, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 타인 소유 진입도로 문제는 토지의 사용가치를 크게 저해할 수 있는 요소입니다.

따라서, 입찰 전 현장 조사를 통해 진입로 소유자 확인 및 사용 협의 가능성, 분묘 소재 여부 등을 철저히 파악하고, 농취증 발급이 가능한 경우에만 신중하게 접근해야 합니다. 리스크를 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는 전략이 유효합니다.

2.7. 투자 포인트

계획관리지역의 대규모 토지 : 6234.00㎡ (약 1885.83 평)에 달하는 대규모 면적으로, 향후 주택, 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도로 개발 가능한 계획관리지역 토지입니다.

차량 접근 용이 : 교통상황이 보통이며 차량 접근이 용이하여 개발 후 물류 및 이동에 유리합니다.

재매각 물건 : 재매각으로 인해 유찰 가능성이 높아 입찰 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이에 따라 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 기회가 존재합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계