나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24465 [1] 경상남도 통영시 북신동 418 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경24465 [1] 경상남도 통영시 북신동 418 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경24465 | 소재지: 경상남도 통영시 북신동 418 | 감정가: 85,534,600원 | 최저가: 3,600,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경24465 (1)

소재지: 경상남도 통영시 북신동 418

용도: 임야 (묵전 및 자연림)

감정가: 85,534,600원

토지면적: 6655.00㎡ (약 2013.01평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 최OO / 배OO / 경OOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항 요약

본건은 임야(묵전 및 자연림)이며, 복수의 목록이 일괄 매각으로 진행됩니다. 가장 중요한 조건은 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 이는 토지 기호(1), (2)가 묵전(농지)으로 이용 중이기 때문입니다. 또한, 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권 성립 여지가 있어 이에 대한 현장 확인 및 법적 분석이 필요합니다. 재매각 사건이므로 이전 입찰자가 잔금을 미납한 이력이 있으며, 이는 물건의 권리 또는 현황 상의 난이도가 있음을 시사합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 통영시 북신동 소재 “충무고등학교” 서측 인근에 위치합니다. 주위는 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 개발된 주거 지역과는 거리가 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 충무체육관, 통영시공설운동장 등이 있으나, 본 물건지에서는 1.3~1.4Km 가량 떨어져 있어 직접적인 생활 편의 시설로 보기 어렵습니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

가장 큰 단점은 교통상황입니다. 감정평가서상 기호(1-3) 토지 모두 차량 접근이 불가능한 '맹지'이며, 제반 교통상황은 불리한 것으로 평가됩니다. 지형적으로도 부정형의 급경사 토지로 되어 있어, 개발 행위 시 많은 비용과 노력이 수반될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지 대부분이 도시지역 내 '보전녹지지역'으로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격하게 제한됩니다. 기호(3)은 추가로 '공익용산지'로 지정되어 있어 산지관리법에 의한 제약이 매우 큽니다. 또한, 전 필지가 가축사육제한구역 및 문화재보존영향 검토대상구역에 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 관련 기관의 심의 및 허가를 받는 것이 매우 복잡할 수 있습니다.

3. 권리분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자가 달라 법적인 절차는 별도로 확인이 필요하나, 매각대상은 토지 전부에 해당하며, 특별한 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고됩니다. 매각 물건에 영향을 미치는 중요 권리상의 문제는 없는 것으로 보이나, 다음의 현황적 리스크를 중점적으로 검토해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같이 크게 네 가지로 분석됩니다.

1) 농지취득자격증명원(농취증) 발급 리스크: 기호(1), (2)가 '묵전'으로 이용 중이므로 낙찰자는 반드시 농취증을 제출해야 합니다. 보전녹지지역 내 농지에 대한 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청에 사전 문의하여 확인해야 합니다.

2) 분묘기지권 성립 리스크: 임야 및 농경지에 자주 발생하는 리스크입니다. 육안 식별이 어려운 분묘의 존재 가능성이 명시되었으며, 분묘가 존재하고 일정 요건을 갖출 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받게 되거나, 추후 분묘 이장을 위한 협상 및 비용이 발생할 수 있습니다.

3) 재매각 이력: 재매각은 선행 낙찰자가 대금을 미납했다는 의미로, 물건 자체의 하자가 있거나(농취증 미제출, 예상치 못한 법정지상권, 분묘 등) 투자 가치가 낮다고 판단했을 가능성이 높습니다. 입찰 전 이 원인 분석이 필수입니다.

4) 맹지 및 개발 제한: 차량 접근 불가능한 맹지이며, 토지 대부분이 보전녹지지역 및 공익용산지로 지정되어 있어, 실질적인 개발이 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 장기적 보유 목적이 아니라면 투자에 신중해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 임야 및 농지(묵전)로, 주거 시설이나 상업 시설이 혼재하는 지역이 아니므로 전통적인 상권분석은 의미가 없습니다. 생활정보 측면에서도 차량 접근이 불가능하고 급경사인 점을 고려할 때, 당장 주말농장이나 전원생활 부지로 활용하기는 매우 어렵습니다.

4.2. 혐오시설 검토

검색 결과, 주변 1.3~1.4km 이내에 통영 리스타트 플랫폼, 체육관 등 공공 및 문화 시설이 위치하며, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 물건지가 맹지에 급경사 임야인 점을 고려할 때, 도보 접근성이 극히 낮아 주변 시설과의 연계성은 사실상 없다고 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

본건은 리스크가 매우 큰 물건이지만, 대안적인 투자를 고려하는 경우 다음을 참고할 수 있습니다.

1) 대형 면적 확보: 약 2000평에 달하는 대형 임야 및 농지 면적을 비교적 저렴한 감정가(약 8천 5백만원)로 확보할 수 있다는 점은 장점입니다.

2) 장기적 관점의 투자: 현재는 맹지 및 보전녹지지역의 제약으로 개발이 어렵지만, 통영시 북신동 인근 지역의 장기적인 도시계획 변화에 따른 용도지역 해제 또는 도로 개설 가능성을 염두에 둔 초장기적 관점의 저가 매입 전략은 고려해 볼 수 있습니다.

4.4. 결론 및 제언

본건은 농취증 발급, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지지역 및 공익용산지라는 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 관할 관청을 통한 농취증 발급 가능 여부 및 현장 분묘 존재 여부에 대한 철저한 사전조사가 필수입니다. 리스크 대비 수익성을 보수적으로 평가하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계