나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26430 [2] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1198-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26430 [2] 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1198-2 전 경매

• 사건번호: 2024타경26430
• 주소: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1198-2
• 용도: 전

통영지원 경매3계 2024타경26430 | 소재지: 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1198-2 | 감정가: 7,689,600원 | 최저가: 578,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 통영지원 2024타경26430 (2)이며, 물건 소재지는 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 1198-2입니다.

본 물건은 토지(전)를 대상으로 하는 부동산강제경매입니다.

1.2. 물건 기본 현황

용도는 전(밭)이며, 감정가는 7,689,600원입니다. 매각대상은 토지 일부 지분 매각이며, 소유자 및 채무자는 주OO, 채권자는 토OOOOOOOO입니다.

본 물건은 건물이 없는 토지이며, 건물 관련 면적(0.00㎡) 및 지분율(0)은 해당 없습니다. 아파트/빌라의 경우 전용면적 및 분양면적을 확인해야 하지만, 본 물건은 토지이므로 해당 사항이 없습니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 1068.00㎡ (약 323.07평)이며, 토지 지분율은 32039.999999999996입니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 통영시 산양읍 풍화리 소재 "명지마을회관" 동측에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 해안 농촌 지역의 특성을 보이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

제시된 정보에 따르면, 본건까지는 차량 접근이 불가한 것으로 확인됩니다. 위치 및 대중교통 통행횟수 등을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 판단되나, 물건 자체의 진입로 확보는 필수적인 검토사항입니다.

2.3. 토지의 형태 및 이용 상태

토지는 사다리형의 완경사지로서 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 향후 이용을 위해서는 인접 토지를 통한 통행권 확보가 매우 중요합니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 매각 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인인 상황입니다. 특이사항으로 재매각이 진행되고 있어 입찰자는 물건의 과거 이력을 확인하고 입찰해야 합니다. 임대관계는 미상으로, 명도 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 혹시 모를 현장 점유자를 위한 현황조사는 필요합니다.

3.2. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

토지이용계획상 강력한 규제가 존재합니다. 자연환경보전지역, 국립공원(공원자연환경지구), 가축사육제한구역(자연공원)으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 본건은 영농여건불리농지(일부 포함)로 지정되어 있어 농지로서의 활용 가치도 제한적입니다.

3.3. 필수 확인 사항

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 강력한 주의사항이 있으니, 입찰 전 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 또한 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 허용됩니다. 공유자의 우선매수신청이 있을 경우 입찰자는 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 현황

본 물건은 전(밭)이며 지적도상 맹지이고 자연환경보전지역 내에 위치합니다. 따라서 일반적인 상업적 가치(상권)는 매우 낮습니다. 다만, 국립공원 및 해안가 인근이라는 지리적 특성상, 향후 법적 규제 내에서 제한적인 농촌 체험 시설 또는 숙박 관련 시설(현재 주변에 숙박시설 소재)과의 연계 가능성은 잠재되어 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

주변에 "명지마을회관"이 소재하고 있으며, 부근은 농경지 및 임야가 주를 이루는 조용한 농촌 지역입니다. 지도 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 전반적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

최대 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다. 향후 건축 및 농업 외 개발행위를 위해서는 진입로 확보를 위한 사도 개설 또는 인접 토지 사용 승낙(지상권 등)이 필수적입니다. 또한, 자연환경보전지역 및 국립공원 규제로 인해 건축 및 용도변경이 매우 까다롭거나 불가능할 수 있습니다. 지분 매각 물건이므로, 다른 공유자와의 관계 설정(협의 또는 공유물분할소송)이 필요합니다.

5.2. 재정적 리스크

재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자의 대금 미납 이력이 있었음을 시사합니다. 이는 물건의 법적 또는 물리적 하자가 있었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 입찰자는 일반 물건보다 더 신중한 권리분석과 현장조사가 요구됩니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 통영시 산양읍 해안가 인근의 자연환경보전지역 내 농지 지분 매각 건입니다. 감정가 대비 면적이 크지만, 지분 매각, 맹지, 강력한 규제(국립공원, 보전지역), 그리고 농지취득자격증명 요구라는 여러 난관이 얽혀 있는 고난이도 물건입니다. 실수요자가 아닌 이상, 단기적인 시세차익을 목표로 하는 투기적 투자는 매우 위험합니다.

6.2. 투자 포인트

투자자에게 본 물건이 매력이 될 수 있는 유일한 포인트는 다음과 같습니다.

지분 매각 물건이므로 유찰 시 최저가가 낮아질 가능성이 크고, 이 경우 평당 가격이 매우 저렴하게 형성될 수 있습니다.

공유자 중 한 명이거나 인접 토지 소유자에게는 맹지 리스크가 해소되며, 규제 내에서 제한적으로 활용 가능합니다.

장기적 관점에서 자연경관 보존 가치가 높으므로, 향후 정책 변화나 공원 관리 주체의 매입 수요가 발생할 가능성을 염두에 둔다면 초장기적 투자가치는 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 입찰 전 공유물분할 협의 또는 소송에 대한 구체적인 계획과 농지취득자격증명 발급 가능성을 명확히 확보한 전문가의 영역에 속하는 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계