나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26553 [2] 경상남도 거제시 능포동 711-1 4층402호 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경26553 [2] 경상남도 거제시 능포동 711-1 4층402호 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경26553
• 주소: 경상남도 거제시 능포로 115, 4층402호
• 감정가: 214,000,000원
• 최저가: 70,123,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매3계 2024타경26553 | 소재지: 경상남도 거제시 능포로 115, 4층402호 | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 70,123,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경26553 (2)

1.1. 물건 개요 및 분석 요약

사건번호: 통영지원 2024타경26553 (2)

소재지: 경상남도 거제시 능포동 711-1 4층402호 (외 2개호 일괄매각 중 일부, 본건은 근린생활시설로 이용 중)

용도: 근린생활시설 (감정평가서 기준)

감정가: 214,000,000원

토지면적: 74.65㎡ (약 22.58평)

건물면적: 363.68㎡ (약 110.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (주의: 일괄매각)

경매구분: 부동산 임의경매

특징: 본건은 감정평가서상 옥명대우아파트 101동 606호(아파트) 외 능포동 711-1 402호, 403호(근린생활시설) 총 3개 호실이 일괄 매각으로 진행되는 건입니다. 다만, 제공된 주요 정보 및 주소는 능포동 711-1 4층 402호(근린생활시설)에 중점을 두고 있습니다. 본 보고서는 근린생활시설을 중심으로 작성하며, 일괄매각 건임을 염두에 두셔야 합니다.

1.2. 입지조건 분석

최고의 입지:

본건은 경상남도 거제시 능포동에 위치하며, "장승포시외버스정류장" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 아파트와 근린생활시설이 혼재된 지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건 근린생활시설(능포동 711-1)까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다. 특히 동측으로 약 25m의 대로와 남측으로 약 5~6m 도로에 접하고 있어 접근성과 가시성이 매우 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 근린생활시설(일련번호 2, 3)의 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 편의시설과 상업시설의 건축 및 운영이 가능하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석 및 매각 조건

소유자 및 채무 관계:

본건은 소유자 이OO, 채무자 이OO, 채권자 아OOO으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 채권 회수를 위한 경매로 명도 과정에서 비교적 협조적인 태도를 보일 가능성도 있으나, 이는 단정할 수 없습니다.

매각 조건:

토지/건물 일괄매각 조건입니다. 매각 대상 물건 중 일부만 선택적으로 매입할 수 없으며, 모든 물건을 동시에 매수해야 합니다.

특이 사항 및 주의사항:

제시 외 면적이 없는 것으로 보아 매각에 영향을 미치는 법정지상권이나 기타 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인 유무 확인 및 명도 절차가 필수적입니다. 또한, 등기부상의 권리분석은 별도로 진행되어야 하나, 임의경매의 특성상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권 분석 및 이용 현황

현재 이용상태:

본건 근린생활시설(402호, 403호)은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 4층에 위치합니다.

상권 환경:

장승포시외버스정류장 인근의 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 유동 인구가 어느 정도 확보되는 지점입니다. 특히 동측 25m 대로변에 접하고 있어 차량 및 도보 통행자에게 노출이 잘 되는 위치입니다.

잠재적 상권:

제2종일반주거지역에 속하여 아파트 단지 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(학원, 병원, 사무실, 소매점 등)에 적합하며, 대로변의 가시성으로 인해 광고 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 주변 환경

주요 시설:

인근에 "장승포시외버스정류장"이 위치하여 광역 교통 접근성이 확보되어 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

혐오시설 검색 결과:

지도 서비스 및 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 낙찰 가격에 부정적인 영향을 미칠만한 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 소각장 등)은 발견되지 않았습니다.

설비 내역:

급배수 및 위생설비, 승강기, 소화전설비 등 기본적인 제반 관련 시설이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

일괄매각 의무:

본건은 아파트(1호)와 근린생활시설(2호, 3호)을 함께 매각하는 일괄매각 건이므로, 한 물건의 가치만 보고 입찰할 수 없으며, 세 물건의 가치와 활용 방안을 종합적으로 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상:

감정평가서상 임대 관계가 '미상임'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 발생할 수 있는 대항력 여부 및 명도 저항에 대한 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

용도 불일치 가능성:

제공된 정보의 '용도'는 '단독주택'이나, 주소지(711-1 402호)의 감정평가서상 이용 상태는 '근린생활시설'입니다. 만약 공부상 용도가 근린생활시설이 아닐 경우, 향후 이용에 제약이 있거나 용도 변경 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 건축물대장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 거제시 능포동 장승포 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 상업용 부동산(근린생활시설)과 주거용 부동산(아파트)이 결합된 일괄매각 건입니다. 대로변 접근성이 우수하고 상권이 혼재된 지역에 위치하여 상업적 가치는 있으나, 아파트와 근린생활시설의 혼재된 구성과 미확인된 임대차 관계가 리스크 요인입니다.

투자 포인트:

1. **일괄매각에 따른 가격 경쟁력 확보 가능성:** 아파트와 상업시설을 한 번에 매각하므로, 실수요자 및 투자자의 분산으로 인해 경쟁률이 낮아지면서 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. **우수한 교통 및 상업 입지:** 동측 25m 대로변에 접하고 장승포시외버스정류장과 인접하여 상업시설로서의 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

3. **용도 다각화 가능성:** 제2종일반주거지역에 위치하여 주거와 상업 수요를 모두 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

4. **대형 면적 활용:** 건물면적 363.68㎡(약 110.00평)의 대형 면적을 확보하여 다양한 업종(사무실, 병원, 학원 등)으로 활용도가 높습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계