나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27112 [1] 경상남도 거제시 아주동 산68-12 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27112 [1] 경상남도 거제시 아주동 산68-12 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경27112 | 소재지: 경상남도 거제시 아주동 산68-12 | 감정가: 1,785,473,000원 | 최저가: 639,913,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경27112 (1)이며, 소재지는 경상남도 거제시 아주동 산68-12입니다.

용도는 임야이며, 감정가는 1,785,473,000원입니다.

토지면적은 15911.00㎡ (약 4,813.03평)이며, 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 아주동 내에 위치하며, 부근은 전, 답, 임야 등 농경지대 및 산림지대로 형성되어 있습니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 진입이 가능하여 제반 교통여건은 보통입니다.

본건 토지(기호(1),(2),(4))는 인접 필지 및 도로 대비 급경사의 부정형 토지로서 일부는 진입도로 및 자연림으로 이용 중이며, 기호(3)은 일부 진입도로 및 전기타 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 기호(1),(2),(4)의 경우 지적도상으로는 맹지이나 노폭 약 3m 내외의 진입도로가 개설되어 있습니다. 기호(3)은 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있어 비교적 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지일부지분매각이라는 점이 핵심이며, 추후 공유물 분할을 위한 별도 협의나 소송이 필요할 수 있습니다.

가장 중요한 특이사항 및 주의사항은 '분묘기지권'입니다. 육안으로는 확인되는 분묘가 없는 것으로 추정되나, 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 매수인이 인수해야 할 권리로서 매각 후 분묘 이장이 불가능할 수 있어 토지 이용에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

제시 외 건물 등 기타 참고할 사항은 목록상 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 임야로서 농경지대 및 산림지대 내에 위치하므로, 상업시설이 발달된 지역이 아닙니다. 주변에 생활편의시설이나 상권 형성이 미미하여 상업적 이용 가치는 낮으며, 토지 본연의 용도(산림, 개발 잠재력)에 초점을 맞추어 분석해야 합니다.

1.5. 생활정보

주변 환경이 농경지 및 산림지대이므로, 기본적인 생활 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)은 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 차량 진입은 가능하여 기본적인 접근성은 확보되나, 도심과 같은 편리한 생활 환경은 기대하기 어렵습니다. 인근에 특정 혐오시설이 있다는 정보는 없으나, 산림지대 특성상 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획에 따른 리스크는 다음과 같습니다.

전 필지가 자연녹지지역 및 준보전산지이며, 가축사육제한구역(축종별 제한 상이)으로 지정되어 개발 및 이용에 제약이 많습니다. 특히 준보전산지 규제는 건축 인허가 시 엄격한 기준을 적용받게 됩니다.

최대 리스크는 '토지일부지분매각'과 '분묘기지권 성립 가능성'입니다.

지분 매각은 다른 공유자와의 관계 설정(이용 및 관리, 분할)이 필요하며, 협의가 이루어지지 않을 경우 소송으로 이어질 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 경우, 해당 분묘의 면적만큼 토지 이용이 영구적으로 제한되어 재산권 행사에 심각한 제한이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 임야는 약 4,813평의 대규모 면적을 가지고 있으나, 토지일부지분매각 물건이며, 분묘기지권 성립 여지에 따른 고위험 물건입니다.

용도지역상 자연녹지지역이므로 장기적으로 개발 압력이 있을 수 있으나, 준보전산지 및 가축사육제한구역 등의 복합적인 규제로 인해 단기적인 수익 실현은 어렵습니다.

매수 전에는 현장 답사를 통해 분묘의 유무 및 도로 개설 상태(맹지 해소 여부)를 철저히 확인해야 합니다. 지분 매각 물건에 대한 경험과 법적 분쟁 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 토지 면적 (약 4,813평) 확보가 가능합니다.

개발 잠재력: 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 거제시의 장기적인 도시 개발 계획에 따라 향후 토지 가치 상승 여력이 있습니다.

접근성: 지적도상 맹지가 일부 있으나, 노폭 3~5m 내외의 진입도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 보통 수준입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계