나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [10] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 7층701호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [10] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 7층701호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경27457
• 주소: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 7층701호
• 감정가: 169,000,000원
• 최저가: 44,302,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2024타경27457 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 7층701호 | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 44,302,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경상남도 거제시 옥포동 아파트 경매 분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경27457 (10)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 7층701호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 169,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

구조/특징: 8층 건물 중 7층, 복층구조 (조사됨)

전용면적: 132.97제곱미터 (약 40.23평)

토지지분: 83.48제곱미터 (약 25.26평)

소유자/채무자/채권자: 소유자 (OOOOOO, 채무자 주OOOOOOO, 채권자 입OOO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포성지중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의성 및 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 포장도로(중로1류, 폭 20m-25m)와 접하고 있어 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형의 완경사지로, 지면은 대체로 평탄한 공동주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 속하며, 옥포항항만시가지구역의 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장답사를 통한 주변 시설물 점검은 필수입니다.)

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 옥포동 일대는 생활 기반 시설이 일정 수준 갖추어져 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교육 시설: 인근에 "옥포성지중학교"가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 여건: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인접 도로를 통해 주요 거점으로의 이동이 비교적 원활합니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 일상적인 쇼핑 및 편의시설 이용은 무난할 것으로 보입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

소유권 이전의 위험은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이나, 다음의 *물리적/행정적 특이사항*에 대한 권리 분석이 중요합니다.

가장 큰 특이사항은 *건축법상 사용승인을 받지 않은 건물*이라는 점입니다. 이로 인해 건축물대장 및 현황도가 등재되지 않았습니다.

**법적 리스크:**

- 건축물대장 부재로 인해 *공용면적 및 호별 위치 확인*에 어려움이 있어, 현관 표시 호수를 기준으로 특정되었습니다. 입찰자는 *반드시* 현장 방문을 통해 호별 위치를 재확인해야 합니다.

- 추후 사용승인 절차에 따라 면적의 증감이 발생할 수 있으며, 이 부분은 매수인이 해결해야 할 *행정적 리스크*로 작용할 수 있습니다.

**임대차:**

- 임대관계는 미상으로 조사되어, 낙찰 후 발생할 수 있는 임차인 및 점유자에 대한 명도 절차를 철저히 준비해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

**최대 리스크: 미사용승인 건물 및 공부(公簿) 부재**

1. **사용승인 리스크:** 본건은 건축법상 사용승인이 미필된 상태이므로, 향후 사용승인 과정에서 면적 증감, 벌금(이행강제금) 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 매수인이 해결해야 할 가장 큰 부담입니다.

2. **호별 위치 불분명:** 건축물대장 및 현황도가 없어 각 호별 정확한 위치 확인이 불가능합니다. 현재는 현관 표시 호수를 기준으로 특정되었으므로, **입찰 전 현장답사를 통해 실제 위치를 명확히 확인**해야 합니다.

3. **복층 구조:** 본건 701호는 복층구조로 조사되었으며, 이는 사용승인 미필과 결부되어 추후 공부 정리 시 문제가 될 소지가 있습니다. 다만, 복층 구조는 이용 면적 증가라는 장점도 있으나, 불법 증축 여부 및 공부 정리 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. **내부조사 불가:** 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 내부 상태 및 누수, 하자 등의 발생 여부는 낙찰자가 인수할 리스크입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 입지 조건이 보통 수준이며, 복층 구조의 넓은 전용면적(40평대)을 활용할 수 있다는 장점을 가집니다. 그러나 **미사용승인 건물**이라는 치명적인 행정적 리스크가 존재하며, 이는 감정가에도 영향을 미쳤을 가능성이 높습니다.

**종합 의견:**

사용승인 미필 및 건축물대장 부재라는 행정적 리스크를 감수하고, 낮은 감정가 수준에서 시작하여 큰 폭의 유찰을 기대할 수 있는 물건입니다. 법적/행정적 리스크를 정확히 분석하고 해결할 수 있는 역량을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

**투자 포인트:**

1. **저가 매수 기회:** 사용승인 미필이라는 특성 때문에 일반적인 아파트 경매 대비 유찰 폭이 클 수 있어, 시세 대비 낮은 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

2. **넓은 실사용 면적:** 전용면적 132.97제곱미터(약 40.23평)의 대형 평형에 복층 구조가 결합되어 있어, 실사용 면적이 매우 넓습니다.

3. **대지권 지분:** 토지 지분(대지권)이 매각 대상에 포함되어 있어, 건물의 소유와 토지의 사용 권리가 함께 이전됩니다.

**핵심 제언:**

입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 미사용승인 건물의 사용승인 가능성, 예상 소요 비용(벌금/이행강제금 등), 그리고 명도 리스크를 철저히 검토하시기 바랍니다. 특히 호별 위치의 정확한 확인이 가장 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계