나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [7] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 5층502호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [7] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 5층502호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경27457
• 주소: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 5층502호
• 감정가: 145,000,000원
• 최저가: 38,011,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2024타경27457 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 5층502호 | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 38,011,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서: 거제시 옥포동 아파트 (통영지원 2024타경27457)

1.1. 기본 정보

본 물건은 통영지원 2024타경27457 (7) 사건의 부동산임의경매 물건으로서, 경상남도 거제시 옥포동 555-6 5층502호에 위치한 아파트입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 현재 소유자 (OOOOOO, 채무자 주OOOOOOO, 채권자 입OOO의 관계가 설정되어 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 금 145,000,000원입니다.

토지 면적은 65.15㎡ (약 19.71평)입니다. (토지 지분율 6515.399805082541)

건물 면적(전용면적)은 103.79㎡ (약 31.40평)입니다. (건물 지분율 10378.83)

*건축법상 사용승인 미필로 인해 정확한 분양면적 확인은 어려우나, 전용률을 고려했을 때 추정 분양면적은 약 130㎡ 내외 (약 39평 내외)일 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (감정평가 요약)

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포성지중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 내 차량 진출입도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 형태

본건 토지는 세장형의 완경사지로서, 지면은 대체로 평탄하며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(옥포성지중학교), 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매 구분 및 이해관계인

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다. 등기부상 권리 분석을 통해 말소기준권리 및 임차인 현황을 철저히 확인하여 인수할 권리가 없도록 검토해야 합니다. (제시된 정보만으로는 상세한 인수 권리 유무 확인 불가능)

3.2. 특이 사항 및 주의사항 (Critical Risk)

가장 큰 위험 요소는 "건축법상 사용승인을 받지 않은 건물"이라는 점입니다.

- 이로 인해 추후 사용승인 절차에 따라 면적의 증감이 발생할 수 있으며, 건축물대장 및 현황도가 등재되지 않았습니다.

- 공용면적 및 호별 위치 확인이 불가능하여, 현재 현관에 표시된 호수를 기준으로 위치를 특정하였으므로, 입찰 시 **반드시 호별 위치를 재확인**해야 합니다.

- 미승인 건물은 향후 매매, 대출 등 금융 거래에 중대한 지장을 초래할 수 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 위험이 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 및 편의 시설

본건이 위치한 옥포동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 옥포성지중학교 인근의 일반적인 주거 상권으로, 일상생활에 필요한 상업시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 교통 환경

"옥포성지중학교"가 인근에 위치하며, 교육 환경은 양호한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통이며, 단지 서측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 무난합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 건축법상 사용승인 미필 문제

- 이 문제가 해결되지 않으면 아파트로 정상적인 거래 및 권리 행사가 어렵습니다. 매수자는 사용승인 절차 이행 및 관련 비용 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다. 해당 절차는 복잡하고 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크

- 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능했으므로, 내부 상태 및 수리 여부에 대한 현황을 알 수 없습니다.

- 토지는 공유지분 토지이며, 지분비율의 토지는 구분건물의 대지권의 목적인 토지의 일부입니다. (일반적인 집합건물 형태)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 전용면적 약 31.40평의 준수한 규모의 아파트이나, **건축법상 사용승인을 득하지 않은 건물**이라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 법적 하자로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰자는 미승인 건물 문제 해결 가능성, 소요 기간, 예상 비용 등을 철저히 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

- 저렴한 감정가: 법적 하자로 인해 첫 매각부터 낮은 가격으로 시작될 가능성이 있어, 법적 리스크를 감수할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

- 양호한 주거 환경: 옥포성지중학교 인근의 주거지역으로, 입지 자체의 선호도는 보통 수준입니다.

- **리스크 헷지 필수:** 미승인 건물에 대한 해결 방안(철거, 추후 사용승인 등)을 사전에 준비하고, 이행강제금 등의 비용을 명확히 산정한 후, 최저가 대비 충분히 보수적인 가격에 입찰해야 하는 고위험-고수익 투자 물건입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계