나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [8] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 6층601호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [8] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 6층601호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경27457
• 주소: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 6층601호
• 감정가: 145,000,000원
• 최저가: 38,011,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

통영지원 경매3계 2024타경27457 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 6층601호 | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 38,011,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 아파트(공동주택)에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 1억 4,500만 원으로 책정되었으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

사건번호: 통영지원 2024타경27457 (8)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 6층601호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적은 비교적 넓은 평형으로, 지역 내 중대형 수요를 흡수할 수 있는 규모입니다.

토지면적(대지권): 65.15㎡ (약 19.71평) - 공유지분

건물면적(전용면적): 103.79㎡ (약 31.40평)

추정 분양면적(공급면적): 약 138.39㎡ (약 41.87평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 중 6층 601호

이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중임

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 '옥포성지중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 단지 내 차량 진출입이 원활하여 제반 교통 사정은 보통입니다. 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축 규제

제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합하고 있습니다. 학교 인근인 '상대보호구역(옥포성지중학교)' 및 '중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역)'으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 채권 및 채무 관계

소유자: (OOOOOO

채무자: 주OOOOOOO

채권자: 입OOO

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 임의경매로 추정되며, 말소기준권리 이후 권리는 소멸됨)

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황 (주의 요망)

부동산 현황조사서상 '601호'에 전입신고되어 있는 '허복래'는 **본건의 임차인이 아님**이 확인되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 권리 부담 여부를 면밀히 재확인해야 하는 부분이나, 임차인이 아닌 것으로 기재되어 있다면 명도 난이도는 상대적으로 낮을 수 있습니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.3. **가장 큰 잠재적 리스크: 건축법상 사용승인 미필**

본건 건물은 **건축법상 사용승인을 받지 않은 건물**로, 향후 사용승인 절차에 따라 면적의 증감이 발생할 수 있으며, 건축물대장 및 현황도가 등재되지 않았습니다. 이로 인해 **공용면적 및 호별 위치 확인이 불가능**하며, 현관 표시 호수를 기준으로 특정하였으므로 입찰 시 **호별 위치를 현장에서 반드시 재확인**해야 하는 매우 중요한 주의사항이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

주위가 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 기본적인 생활편의시설은 확보된 준주거 상권입니다. 인근에 **롯데마트 거제점** 등 대형 유통시설이 가까이 위치할 가능성이 높아 기본적인 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

4.2. 생활정보 및 학군

**학군:** '옥포성지중학교' 인근에 위치하며, 국산초등학교, 옥포초등학교, 옥포중학교 등도 주변에 위치하여 교육 환경은 보통입니다. '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 중점을 둔 지역입니다.

**교통 및 편의시설:** 차량 접근성이 양호하고, 인근에 병원, 학원 등 각종 생활 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

**혐오시설:** 검색된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 거제시 전반의 기피시설 현황을 고려할 때 최종 입찰 전 현장 확인을 통한 환경 조사가 필수입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

* **중대형 평형 (약 41평형 추정):** 전용면적 103.79㎡로, 지역 내 중대형 아파트 수요를 충족할 수 있는 면적입니다.

* **양호한 입지:** 옥포동 내 공동주택 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 주거 환경 및 교통 접근성이 보통 이상입니다.

* **토지/건물 일괄 매각:** 대지권(토지 지분)까지 포함하여 매각되므로 토지 이용에 대한 권리도 확보됩니다.

5.2. 잠재적 리스크 및 대응 방안

* **최대 리스크: 사용승인 미필 건물:**

* **대응:** 입찰 전 **관할 관청(거제시청 건축과 등)**을 통해 건축물 현황, 사용승인 가능성, 이행강제금 부과 여부 및 규모 등을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 낙찰 후 사용승인 절차를 진행할 경우 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* **호별 위치 불확실성:**

* **대응:** 현관에 표시된 호수를 기준으로 특정하였으므로, 입찰 전 **반드시 현장을 방문하여 해당 호수의 정확한 위치를 재확인**해야 합니다.

* **임대차 관계:**

* **대응:** 전입자 '허복래'가 임차인이 아님을 명시하고 있으나, 실제 점유자를 확인하고 명도에 대한 계획을 수립해야 합니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 면적(추정 41평형)이 넓고 입지 조건이 보통 이상인 장점이 있으나, **건축법상 사용승인을 받지 않은 건물**이라는 치명적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 해당 리스크에 대한 명확한 사전 조사(사용승인 가능성, 소요 비용, 이행강제금 등)와 그에 따른 비용 산정을 통해 **충분히 낮은 가격에 낙찰**받는다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 리스크가 크므로 입찰가 산정 시 법적 불확실성에 대한 **충분한 보수적인 접근**이 요구됩니다.

법원 정보

통영지원 경매3계