나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [5] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 4층401호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27457 [5] 경상남도 거제시 옥포동 555-6 4층401호 아파트 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경27457 | 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 555-6 4층401호 | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 38,011,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경27457 (5)이며, 소재지는 경상남도 거제시 옥포동 555-6 4층401호입니다.

용도는 아파트(공동주택)이며, 최초 감정가는 145,000,000원입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 65.15제곱미터 (약 19.71평)입니다.

건물면적(전용면적)은 103.79제곱미터 (약 31.40평)입니다.

공용면적을 포함한 분양면적은 건축법상 사용승인 미필 등의 사유로 현재 확인이 불가합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 추후 사용승인 절차에 따라 면적의 증감이 발생할 수 있으며, 이로 인해 건축물대장 및 현황도가 등재되지 않았습니다.

건축물대장이 없어 공용면적 및 호별 정확한 위치 확인이 불가능하며, 현재는 현관에 표시된 호수를 기준으로 위치를 특정하였기에 입찰 전 반드시 호별 위치를 재확인해야 하는 중대한 주의사항이 있습니다.

본건 토지는 공유지분 토지이며, 현재 임대차 관계는 미상입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 중 4층 401호이며, 공동주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포성지중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 단지 서측으로 포장도로와 접하고 있어 제반 교통사정은 보통입니다.

토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.2. 상권분석

본건 주위는 주거지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 주로 인근 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설들이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

옥포동은 거제시 내에서도 주거 밀집 지역의 특성을 보이므로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 갖추고 있는 것으로 분석됩니다.

2.3. 생활정보

교육시설로는 인근에 옥포성지중학교가 소재하여 교육환경 보호 구역(상대보호구역) 내에 있습니다.

난방설비, 승강기, 급배수설비 등 기본적인 공동주택의 설비는 갖추고 있는 것으로 조사되었습니다.

본건은 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역) 내에 위치하고 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 있어 관련 규제의 영향이 있을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

감정평가서상 제반 주위환경은 '보통'으로 기재되어 있어, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 없는 것으로 추정됩니다.

다만, 거제시의 특성상 조선업과 관련된 산업단지 및 관련 시설들이 넓게 분포되어 있으며, 이로 인한 환경문제(소음, 분진, 악취 등)에 대한 민원이 일부 지역에서 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 환경 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자가 입OOO이며, 채무자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이므로, 토지(대지권)와 건물(전유부분)을 모두 취득하게 됩니다.

3.2. 권리 관계의 안정성

본건은 건물과 토지 모두를 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 측면에서는 문제가 적습니다.

다만, 건축법상 미사용승인 건물이라는 중대한 하자가 존재하므로, 이로 인한 행정적 리스크를 권리 분석에 포함해야 합니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰자는 잔금 납부 전후로 실제 거주자 또는 임차인의 존재 여부, 임차인이라면 대항력 여부 등을 면밀히 파악해야 명도 리스크를 관리할 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **건축법상 미사용승인 건물**이라는 점입니다. 이는 향후 사용승인 절차 이행 및 관련 비용 발생 가능성을 내포하며, 사용승인이 이루어지지 않을 경우 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

미사용승인으로 인해 건축물대장 부재, 공용면적 미확정, 정확한 호별 위치 미확정 등의 2차적 리스크가 발생하므로, 반드시 호별 위치 및 현황에 대한 현장 확인이 선행되어야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 미상의 임차인에게 대항력이 있을 경우 예상치 못한 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 거제시 옥포동 소재의 아파트로서 전용면적이 약 31.40평으로 넓은 면적을 제공하고 있어 실거주 가치는 있으나, **건축법상 사용승인 미필**이라는 중대한 행정적 하자를 안고 있습니다.

일괄매각이며 입지 조건은 보통 수준으로 평가되지만, 행정적 리스크가 높아 매각가에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

따라서, 입찰자는 리스크를 감안하여 매우 보수적인 가격 산정이 필요하며, 사전에 해당 건물의 사용승인 가능성 및 예상 비용에 대한 전문가의 법률적 자문을 반드시 받아야 합니다.

4.3. 투자 포인트

전용면적 103.79제곱미터(약 31.40평)로, 일반적인 아파트 대비 넓은 면적을 저렴한 감정가(1억 4,500만 원)로 취득할 기회가 있습니다.

미사용승인 건물이라는 특이사항으로 인해 일반적인 매물 대비 유찰 횟수가 늘어나고 낙찰가율이 낮아질 가능성이 높으므로, 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

제2종일반주거지역 및 중로에 접합된 토지의 이용 가치가 양호하여, 장기적인 관점에서 토지 지분에 대한 잠재적 가치 또한 고려할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계