나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28368 [1] 경상남도 통영시 미수동 104 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28368 [1] 경상남도 통영시 미수동 104 전 경매

• 사건번호: 2024타경28368
• 주소: 경상남도 통영시 미수동 104
• 감정가: 3,984,000원
• 최저가: 410,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 전

통영지원 경매3계 2024타경28368 | 소재지: 경상남도 통영시 미수동 104 | 감정가: 3,984,000원 | 최저가: 410,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경28368 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

매각대상은 토지매각으로, 토지면적은 $83.00 \text{m}^2$ (약 25.11평)입니다. 감정가는 3,984,000원으로 평당 약 158,660원 수준입니다.

본 물건의 용도는 '전'이며, 소유자는 배OOOOO, 채무자는 김OO, 채권자는 진OOO입니다.

1.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 본 물건이 농지이므로 농지취득자격증명원(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니 주의해야 합니다.

또한, '재매각' 물건이므로 이전 낙찰자가 보증금을 몰수당하고 재진행되는 건으로, 입찰 전 권리관계 및 물건 자체의 하자를 재차 점검해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건의 소재지는 경상남도 통영시 미수동 104이며, "통영해양관광공원" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건지까지 차량 출입은 불가능합니다. 간선도로와의 거리나 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 파악되지만, 토지 자체의 접근성은 매우 낮습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본 토지는 경사지대 내에 위치한 부정형의 토지이며, 현재는 묵전(묵은 밭) 상태입니다. 이는 개발 또는 활용 시 토목공사 등의 비용을 고려해야 함을 시사합니다.

인접 도로 상태는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 판단됩니다. (다만, 본건이 사건번호 내 일련번호 중 1, 2, 3번에 해당할 경우 맹지이며, 4, 5, 6번일 경우 1~2m 내외의 농로에 접합니다. 현장 확인이 필수적입니다.)

2.4. 토지이용계획

토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역(또는 자연녹지지역) 및 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내)에 해당합니다.

특히 보전녹지지역은 개발행위에 가장 제한이 많은 용도지역이므로, 향후 건축 및 개발 가능성이 매우 낮습니다. 보전녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 지정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 및 채권 관계

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자(진OOO)가 근저당권 등의 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

소유자와 채무자가 다르므로, 채무가 해결되지 않아 경매가 진행된 상황입니다.

3.2. 등기부상 특이사항

제시된 정보만으로는 등기부상 복잡한 권리(선순위 임차권, 유치권 등) 여부를 알 수 없습니다. 다만, 임의경매로 진행되는 것으로 보아 설정된 담보권 외에 복잡한 권리관계는 없을 가능성이 높으나, 현장조사 및 등기부 확인을 통해 법정지상권 성립 여부, 매각으로 소멸되지 않는 권리 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 '전' 용도의 토지로 상권 형성과는 거리가 멀며, 주변은 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있습니다. 따라서 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

제시된 정보 및 외부 검색 결과만으로는 인근에 특정 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장, 봉안 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 차량 출입이 불가능한 경사지 묵전이므로, 인적이 드문 곳에 위치하여 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 점검할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 리스크

농취증 발급이 불가능하거나 기한 내에 제출하지 못할 경우, 입찰보증금을 몰수당합니다. 특히 면적이 25평 내외로 매우 작지만, 농지법 적용을 받으므로 취득 목적 및 영농 계획서 작성이 중요합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

대부분 보전녹지지역 또는 자연녹지지역에 속하며, 면적이 $83.00 \text{m}^2$ (약 25.11평)로 매우 작아 건축 행위가 사실상 불가능하거나 매우 제한적입니다. 맹지일 가능성까지 고려하면 현 상태에서는 이용 가치가 낮습니다.

5.3. 접근성 리스크 (맹지)

지적도상 맹지이거나 차량 출입이 불가능한 토지이므로, 개발 또는 농지 이용을 위한 진입로 확보 문제가 가장 큰 리스크입니다. 진입로 확보를 위한 비용 발생 가능성이 높습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 통영시 미수동 소재의 매우 작은 규모($83.00 \text{m}^2$)의 '전'이며, 보전녹지지역 또는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 감정가가 398만 원대로 낮은 소액 물건이지만, 맹지(추정), 차량 출입 불가, 농취증 필수, 개발 제한(녹지지역)이라는 다수의 리스크를 안고 있습니다. 현 시점에서는 실질적인 이용 가치는 매우 낮으며, 장기적인 시세차익만을 바라봐야 하는 '리스크 선행형' 투자 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

소액으로 통영시 토지 소유 기회입니다. 향후 통영 지역의 잠재적 개발 호재(KTX 등)를 장기간에 걸쳐 기대하고 투자할 경우 소액으로 접근할 수 있다는 점이 장점입니다.

저평가 가능성:

감정가 398만 4천 원은 $83.00 \text{m}^2$ 면적의 최저가입니다. 유찰이 더 진행될 경우, 낮은 금액으로 희소성 있는 토지를 선점할 수 있습니다.

농지 투자 경험:

농지법 및 농취증 발급 절차를 경험하고자 하는 초보 투자자에게 소액으로 경매 경험을 쌓을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계