나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31364 [1] 경상남도 거제시 남부면 다대리 350 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 소재 '다대방파제' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안취락지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

■ 기호(1),(4): 본건은 인접지 대비 다소 높은 지대의 자체지반 평탄화한 부정형
토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.
■ 기호(3),(7): 본건은 완경사지의 부정형 토지로서, 도로 등 입니다.
■ 기호(6),(8),(9): 본건은 인접지 대비 다소 높은 지대의 자체지반 평탄화한 부정형 토지로서, 도로입니다.

인접 도로상태

■ 기호(1): 본건 토지 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
■ 기호(4): 본건 토지 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (모든축종 제한) <가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(다대-다포 해안마을지구)입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(3),(9) 토지의 의뢰목록 및 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황 ‘도로 등’인바
이를 감안하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.
■ 기 타: 본건 기호(6),(7),(8) 토지는 공유지분의 소유형태로서, 감정평가 대상은
'임규진' 지분전부(10,800 분의 5,571, 200 분의 103, 200 분의 103)이며, 각 소유자 지분의 위치 및 경계확인이 곤란한바, 전체면적 대비 지분비율에 의거 면적 사정하였으며, 위치 확정에 따라 감정평가 가격이 변경될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 기호(2)

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지1층/3층 건물로서,
(사용승인일: 2017.08.18)

- 외 벽: 몰탈 위 페인트, 징크 마감 등,
- 내 벽: 몰탈 위 페인트, 벽지, 인테리어 및 타일 등 마감,
- 창 호: 하이샤시 이중창호 마감 등입니다.

■ 기호(5)

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2017.08.18)

- 외 벽: 몰탈 위 페인트, 징크 마감 등,
- 내 벽: 몰탈 위 페인트, 벽지, 인테리어 및 타일 등 마감,
- 창 호: 하이샤시 이중창호 마감 등입니다.

이용상태

■ 기호(2): 의뢰목록 및 공부상 단독주택이며, 현황 공실입니다.

■ 기호(5): 의뢰목록 및 공부상 단독주택이나, 이해관계인의 부재 및 잠금장치로 인한 폐문으로 건물내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

본건은 공히 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미상입니다.
■ 기 타: 본건은 현장조사시 기호(2) 건물의 일부 및 기호(5) 건물은 이해관계인의
부재 및 잠금장치로 인한 폐문으로 건축물의 내부 확인이 곤란하여 관련 공부, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으니, 경매진행 및 응찰시 건물내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄 매각.
- 목록[2] 건물에 대한 누수가 있었으나 수리하였다고 탐문조사되며, 일부 누수로 추정되는 흔적이 보이며 현재 실제 누수여부는 알 수 없음.(감정서상 사진용지 참조)
- 목록[3][9] 공부상 지목 ‘전’이나 현황 ‘도로 등’으로 이를 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경31364 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 남부면 다대리 350

* 용도: 단독주택

* 감정가: 906,575,800원

* 토지면적: 626.00㎡ (약 189.37평)

* 토지지분: 565.9464㎡ (약 171.19평)

* 건물면적: 707.82㎡ (약 214.13평)

* 건물(2): 456.29㎡ (약 138.02평)

* 건물(5): 251.53㎡ (약 76.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창원신용협동조합 (등기부상 '창원신용협동조합')

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 남부면 다포리 소재 '다대방파제' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 해안취락지대로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용 현황:

* 기호(1),(4) 토지: 인접지 대비 다소 높은 지대의 자체지반 평탄화한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(3),(7) 토지: 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다.

* 기호(6),(8),(9) 토지: 인접지 대비 다소 높은 지대의 자체지반 평탄화한 부정형 토지로서, 현황 '도로'입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1) 토지: 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호(4) 토지: 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(다대-다포 해안마을지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 (등기접수 2020-11-30, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 을8 주택임차권 (김재학) 또한 말소로 기재되어 있으며, 임차인 현황 상 대항력이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2023-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-30

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 총 채권 금액 (참고): 약 1,157,155,739원 (등기부 채권 총액 기준, 미확인 채권 포함 시 증가 가능)

4. 상권분석

* 본건은 거제시 남부면 해안가에 위치한 조용한 취락지구 내 단독주택지입니다.

* 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 해안 관광지 인근이라는 점에서 향후 관광객 수요를 고려한 상권 변화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 구체적인 대형 편의시설(병원, 대형마트 등) 정보는 제공되지 않았으나, 기본적인 생활 편의는 인근 지역에서 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 인근 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 누수: 목록 건물에 누수 발생 후 수리되었다는 탐문조사가 있으나, 일부 누수 추정 흔적이 남아 있으며 실제 누수 여부는 불확실합니다. 향후 추가적인 누수 발생 또는 하자 보수에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치: 목록 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중입니다. 이는 감정평가에 반영되었으나, 향후 토지 이용 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 토지 공유지분: 기호(6),(7),(8) 토지는 공유지분으로 구성되어 있습니다. 감정평가 시 지분 비율에 따라 면적을 사정하였으며, 지분 소유자 간의 위치 및 경계 확인 곤란으로 인해 향후 감정평가 가격 변경 가능성이 언급되었습니다.

* 내부 확인 곤란: 목록 건물은 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인 후 입찰 결정이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 건물별 임대관계가 미상으로, 명도 및 점유 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 거제시 해안 취락지구에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

* 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 해안가라는 입지적 장점이 있으나, 건물 누수 흔적, 토지 지목과 현황의 차이, 토지 공유지분 등 일부 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

* 내부 확인이 제한된 부분과 임대차 관계 미확인 등은 추가적인 현장 조사 및 권리 확인을 통해 반드시 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 해안 지역의 단독주택으로, 지역 특성상 주말 주택, 세컨드하우스 또는 은퇴 후 거주 용도로의 잠재적 가치가 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성을 높여줍니다.

* 감정가는 906,575,800원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 분석하기 어려워 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 다음 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가 (906,575,800원)

* 최근 유사 지역의 부동산 거래 동향 및 시세

* 잠재적 리스크(누수, 지목 불일치, 공유지분 등)에 대한 추가 조사 결과

* 향후 건물 및 토지 활용 계획에 따른 기대 가치

* 개인의 투자 성향 및 자금 계획

* 따라서, 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 지역의 부동산 전문가와 상담하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

* 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.