나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33131 [2] 경상남도 거제시 거제면 소랑리 271 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33131 [2] 경상남도 거제시 거제면 소랑리 271 대지 경매

• 사건번호: 2024타경33131
• 주소: 경상남도 거제시 거제면 소랑리 271
• 감정가: 90,191,950원
• 최저가: 23,643,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 대지

통영지원 경매3계 2024타경33131 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 소랑리 271 | 감정가: 90,191,950원 | 최저가: 23,643,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경33131 (2)이며, 소재지는 경상남도 거제시 거제면 소랑리 271입니다. 용도는 대지이며, 매각대상은 토지매각, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

토지면적은 430.00㎡(약 130.08평)이고, 감정가는 90,191,950원입니다. 본 건은 재매각 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 현황 (감정평가 요약)

본 건(기호 2, 3)은 거제면 소랑리에 소재하는 '소랑마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다. 남서측 하향 경사지세 내 부정형 토지로서 대체로 주거나지 상태이고, 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 거제면 소랑리에 위치한 소랑마을 내에 자리하고 있습니다. 농촌 취락지대로서 전원생활 용도로 적합하며, 인근에는 단독주택과 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 토지까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 및 생활정보

소랑마을 내에 위치한 농촌 취락지대이므로, 대규모 상권 형성은 어렵습니다. 주거 밀집도가 높지 않은 농촌 지역 특성상, 일상적인 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 일정 거리 이상 이동해야 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다. (제시된 정보만으로는 인근 생활 정보를 특정하기 어렵습니다.)

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 옥OO으로 동일하며, 채권자는 거OOO입니다. 등기부상 채무 관계의 복잡성 여부는 별도 확인이 필요하나, 제시된 정보만으로는 소유권이나 용익권 상의 중대한 권리 문제(예: 대항력 있는 임차인)는 확인되지 않습니다. 다만, 후술할 '타인 점유' 부분은 반드시 해결해야 할 권리적 리스크입니다.

3.2. 법적 제한사항

본 건(기호 2, 3)은 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역이며, 자연취락지구는 주거지역으로서의 개발 용이성이 높은 지구입니다. 또한 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어 축산 관련 사업은 불가합니다. 토지이용계획상 건축 및 개발 측면에서는 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

4. 현황 및 리스크 분석

4.1. 잠재적 리스크

- 타인 점유 및 건물 일부 소재: 가장 중대한 리스크로, 본 건 토지 일부 지상에 '타인 소유로 추정되는 건물 일부'가 소재하며, 해당 부분이 타인에 의해 점유 및 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 매수인이 잔금 납부 후 '건물 철거 및 토지 인도' 소송 등 법적 절차를 통해 해결해야 할 문제입니다.

- 지적 경계 불명확: 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 필요한 상황입니다. 이로 인해 점유 면적 및 경계 침범 여부를 정확히 파악해야 합니다.

- 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 기존에 낙찰자가 대금을 미납했을 가능성이 높습니다. 이는 물건 자체의 하자가 아닌 낙찰자의 개인 사정일 수도 있지만, 위의 권리적/현황적 리스크가 해소되지 않아 대금 미납으로 이어졌을 가능성도 배제할 수 없습니다.

4.2. 감정가 반영 사항

감정평가 시 위의 '타인 점유로 인해 영향받는 토지의 가액'을 별도로 부기하고 최저매각가격에 이를 감안하여 평가한 것으로 보입니다. 이는 리스크가 가격에 어느 정도 반영되었다는 긍정적인 신호일 수 있으나, 리스크 해소 비용까지는 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 및 자연취락지구 내에 위치하여 개발 가치가 높은 대지(주거나지) 상태의 토지입니다. 하지만 현재 '타인 소유 추정 건물 일부의 소재 및 타인 점유', '지적 경계 불명확'이라는 명확한 현황상 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 점유 및 경계 문제를 해결할 수 있는 법적 지식이나 비용을 감안하고 접근해야 합니다. 최저매각가격이 이러한 리스크를 반영하여 조정된 금액인지를 면밀히 판단해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

- 개발 용이성: 계획관리지역 및 자연취락지구 내 대지로, 향후 주거 목적의 개발 또는 전원주택 건축 등 활용 가능성이 높습니다.

- 리스크 대비 저가 매수: 현황상 리스크(점유, 경계)가 있으므로, 유찰을 거쳐 일반적인 토지 가격보다 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 토지 본연의 가치: 위치가 농촌 취락지대 내라는 점을 감안할 때, 장기적인 관점에서 토지 본연의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 지적 측량을 통한 정확한 경계 확인과, 점유자/건물 소유자에 대한 법적 해결 방안(명도 소송 등) 및 비용 산출이 필수적입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계