나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [4] 경상남도 거제시 하청면 연구리 622 전 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [4] 경상남도 거제시 하청면 연구리 622 전 경매
- 사건번호: 2024타경32367
- 주소: 경상남도 거제시 하청면 연구리 622
- 감정가: 11,398,000원
- 최저가: 2,390,000원
- 유찰 횟수: 7회
- 용도: 전
통영지원 경매3계 2024타경32367 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 연구리 622 | 감정가: 11,398,000원 | 최저가: 2,390,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서: 통영지원 2024타경32367 (4)
1.1. 물건 개요 및 현황
경상남도 거제시 하청면 연구리 622 에 위치한 ‘전(밭)’ 용도의 토지 매각 물건입니다.
본 경매는 다수 물건(기호4) 중 하나로 진행되는 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 11,398,000원으로 책정되었습니다.
토지 면적은 278.00㎡ (약 84.10평)이며, 건물은 없는 순수 토지 매각입니다.
1.2. 경매 상세 정보
사건번호: 통영지원 2024타경32367 (4)
소재지: 경상남도 거제시 하청면 연구리 622
용도: 전
토지면적: 278.00㎡ (약 84.10평)
감정가: 11,398,000원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지매각
소유자/채무자: 이OO
채권자: 한OO
1.3. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 농지취득자격증명, 재매각
주의사항: 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
본 물건은 ‘전(밭)’으로 농지에 해당하므로, 낙찰 후 반드시 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.
재매각 물건으로 진행되므로, 재매각 사유를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.
2. 권리분석
2.1. 등기부상 권리분석
본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 한OO의 강제경매 신청에 의한 경매입니다.
말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. (최종적으로는 등기부등본 확인 필수)
2.2. 임대차 관계
감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다.
현장 조사를 통해 임차인 유무를 반드시 확인해야 하며, 만약 임차인이 있을 경우 대항력 유무와 보증금 관계를 면밀히 분석해야 합니다. (농지의 경우, 현황상 점유자 확인 중요)
3. 물건 및 입지 분석
3.1. 입지조건 및 주위환경
본 물건(기호4)은 경상남도 거제시 하청면 연구리 소재 “연구경로당” 동측 인근에 위치합니다.
주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을의 후면 토지입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
거제시 하청면은 칠천도와 인접하여 칠천연륙교, 옥계해수욕장, 칠천량해전공원 등 관광 자원이 가까이 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.
3.2. 토지의 형태 및 도로상태
형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 토지이며, 현재는 묵전(休耕田, 경작하지 않고 묵혀둔 밭) 상태입니다.
인접 도로상태: 본 물건은 맹지(지적도상 도로에 접하지 않은 토지)입니다. 차량 접근이 불가능하며, 이는 토지 이용 및 가치 평가에 있어 가장 큰 제약 요인입니다. 개발행위 등을 위해서는 인접 토지 소유자와의 도로 확보(통행지역권, 사용승낙 등) 협의가 필수적입니다.
3.3. 토지이용계획 및 제한상태
보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 농림업 생산성 향상 등을 위하여 보전이 필요한 지역으로서 제한적인 이용 및 개발이 허용됩니다.
가축사육제한구역(모든축종 제한): 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종의 사육이 제한됩니다.
영농여건불리농지: 농지법에 따라 농업 생산성이 낮아 영농 여건이 불리한 지역으로 지정되어 농지 전용 시 일부 규제가 완화될 수 있으나, 본 물건의 경우 맹지임을 감안해야 합니다.
4. 상권 및 생활정보
4.1. 상권분석 (근린생활시설)
연구리는 농경지와 주택이 혼재한 농촌 지역이므로 상업시설은 매우 부족합니다.
생활 편의시설은 하청면 소재지 쪽(하청보건지소, 농협 등)을 이용해야 하며, 차량 이동이 필수적입니다.
4.2. 생활정보 및 인프라
하청면에는 하청보건지소, 칠천보건지소, 덕곡보건진료소 등 의료시설이 있고, 농협, 우체국 등 금융 및 행정시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.
교육시설로는 초등학교, 중학교, 고등학교가 면 내에 위치합니다.
주요 인프라는 면 소재지에 집중되어 있어 본 물건지에서는 거리가 있으나, 차량으로 접근은 용이한 편입니다.
5. 잠재적 리스크 및 투자 포인트
5.1. 잠재적 리스크
맹지 리스크: 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점입니다. 현 상태로는 건축 행위가 불가하며, 인접 토지 사용 승낙 없이는 활용도가 매우 낮습니다. 도로 확보를 위한 추가 비용과 협의 노력이 필요합니다.
농취증 제출 의무: 농지취득자격증명원 제출 의무를 불이행 시 보증금이 몰수됩니다. 재매각 물건이라는 점도 위험 요소로 작용할 수 있습니다.
혐오시설: 인근 지역(실전리)에 공동묘지가 언급된 기록이 있으므로, 현장 조사 시 본 물건지와의 거리 및 시야 확보 여부를 반드시 확인하여 주택 건설 등의 활용 시 주변 환경 저해 요소를 확인해야 합니다.
5.2. 투자 포인트
저렴한 감정가: 1천만 원대의 소액 토지 투자 물건으로, 초기 투자 부담이 적습니다.
관광자원 인접: 거제 칠천도 관광지(옥계해수욕장, 칠천량해전공원 등)와 근접하여, 향후 주변 환경 변화에 따른 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.
영농여건불리농지: 개발 인허가 시 일반 농지에 비해 일부 규제가 완화될 가능성이 있으나, 맹지 해소가 선행되어야 합니다.
보전관리지역: 개발 제한이 강한 보전지역보다는 활용도가 높은 관리지역에 속합니다.
6. 종합 의견
본 물건은 토지 면적이 약 84평인 소액 투자 물건으로, '맹지'라는 치명적인 단점과 '농취증' 제출 의무라는 필수 확인 사항을 가지고 있습니다.
맹지 해소(도로 확보) 가능 여부가 투자의 성패를 좌우합니다. 인근 토지 소유자 및 지자체를 통해 도로 확보 가능성을 면밀히 조사한 후 입찰에 참여해야 합니다.
단기 시세차익보다는 맹지 해소를 통한 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 '개발형 소액 투자' 관점에서 접근하는 것이 적절합니다.
*본 보고서는 제시된 정보와 일반적인 자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 관련 법규, 전문가의 최종적인 검토 후 이루어져야 합니다.
법원 정보
통영지원 경매3계