나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32213 [1] 경상남도 거제시 하청면 어온리 225 묘지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32213 [1] 경상남도 거제시 하청면 어온리 225 묘지 경매

• 사건번호: 2024타경32213
• 주소: 경상남도 거제시 하청면 어온리 225
• 용도: 묘지

통영지원 경매3계 2024타경32213 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 어온리 225 | 감정가: 1,330,226,000원 | 최저가: 544,861,000원 | 용도: 묘지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32213 (1)

소재지: 경상남도 거제시 하청면 어온리 226

용도: 묘지

감정가: 1,330,226,000원

토지면적: 3773.00㎡ (약 1141.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 자OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각

주의사항:

- 일괄매각.

- 목록[1~8]건축신고 및 허가를 득한 토지(일부는 잔여지)로서 이를 감안하여 평가하였으며, 허가상태 및 유효관계는 관할 관청에 확인요함.

- 목록[1~7] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).별첨 거제시 하청면 제출 ‘사실조회서 회신서(2025.1.17.자)’참조.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 하청면 어온리 소재 “어온마을회관” 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 농촌 지역으로서, 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 본건 동측으로는 약 8m 폭의 도로가 소재하여 도로 접근성도 양호한 편입니다. 토지는 동하향의 완경사를 이루고 있으며, 건축허가를 받은 나지 및 잔여지로 이용 현황이 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 채권자는 자OOOOOOO이며, 특별히 분묘기지권이 존재하고 재매각 절차를 거치는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 의사와 관계없이 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리를 의미하므로, 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있으며 경매 취득 시 해당 권리를 인수하게 될 가능성이 높습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무가 있어, 토지가 농지로 간주될 경우 관련 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 소재한 거제시 하청면 어온리는 전형적인 농어촌 지역입니다. 주변에 농경지, 펜션, 단독주택 등이 산재해 있어 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상권 형성은 미미하며, 주로 지역 주민 및 관광객(펜션 이용객)을 대상으로 하는 소규모 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 본격적인 상업 활동보다는 지역 특색을 살린 활용 방안을 고려해야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 “어온마을회관”이 소재하여 지역 내 주요 시설과의 접근성은 파악됩니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설이나 생활 기반 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 쾌적한 자연환경 속에서 조용한 생활을 영위할 수 있는 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 분묘기지권의 존재입니다. 이는 토지 활용에 직접적인 제약을 야기하며, 추후 분묘 이장 등에 대한 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무는 해당 토지가 농지로 분류될 경우 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획은 개발 행위에 상당한 제약을 가하므로, 건축 및 토지 사용 목적을 신중하게 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 이전 경매에서 유찰되었던 이유에 대한 심층적인 파악이 필요함을 나타냅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 묘지로 이용되는 토지로, 분묘기지권이라는 매우 중요한 권리 문제가 존재합니다. 더불어 농지취득자격증명 요구, 엄격한 토지이용계획(자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등)은 토지 활용 가능성을 제한하는 요소입니다. 건축 허가가 있는 토지라는 점은 긍정적일 수 있으나, 허가 사항의 유효성 및 관련 규제와의 부합 여부는 반드시 관할 관청을 통해 확인해야 합니다. 농촌 지역에 위치하여 개발 잠재력보다는 현 상태에서의 활용 또는 특수 목적에 부합하는 투자가 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 분묘기지권 문제를 어떻게 해결하느냐에 달려 있습니다. 만약 분묘 관련 문제가 원만히 해결되거나, 해당 토지의 용도(묘지)에 맞는 특수 목적의 활용이 가능하다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다. 엄격한 개발 제한 구역 지정으로 인해 대규모 개발보다는 소규모의 친환경적인 활용 방안을 모색해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 결정 전 분묘기지권에 대한 법률적 검토와 해당 지역의 토지 이용 규제에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주위 환경을 고려할 때, 펜션 부지 등 관광객을 겨냥한 시설 개발 가능성도 있으나, 이는 관련 법규 및 인허가 사항 확인이 선행되어야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계