나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32213 [1] 경상남도 거제시 하청면 어온리 OOO 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 하청면 어온리 소재“어온마을회관”북측 인근에 위치하며, 주위는
농경지 및 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건은 차량접근이 가능하며, 제반 주위환경은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1-8) 동하양의 완경사 토지로서, 건축허가를 받은 주상나지 및 잔여지임.

인접 도로상태

기호(1-8) 동측으로 약 8m 폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-5,7,8) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(6) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-06-07)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록[1~8]건축신고 및 허가를 득한 토지(일부는 잔여지)로서 이를 감안하여 평가하였으며, 허가상태 및 유효관계는 관할 관청에 확인요함.
- 목록[1~7] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).별첨 거제시 하청면 제출 ‘사실조회서 회신서(2025.1.17.자)’참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경32213 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 어온리 225

* 용도: 묘지 (현황 건축 허가 득한 토지)

* 감정가: 1,330,226,000원

* 토지면적: 3,773.00㎡ (약 1,141.4 평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 자OOOOOOO

* 특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 재매각, 공동담보

* 주의사항:

* 일괄매각

* 목록[1~8] 건축신고 및 허가를 득한 토지(일부는 잔여지)로서 이를 감안하여 평가하였으며, 허가상태 및 유효관계는 관할 관청에 확인 요망

* 목록[1~7] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

* 감정평가서 요약: 토지감정요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 하청면 어온리 소재 “어온마을회관” 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건은 차량 접근이 가능하며, 제반 주위환경은 보통임.

* 인접 도로상태: 기호(1-8) 동측으로 약 8m 폭의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1-5,7,8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

* 기호(6): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 중로3류(폭 12m-15m)(2024-06-07)(접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 지상권 (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재됨. 단, 등기부상 '말소' 표기 확인 필요)

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 (등기부상 말소 확인됨)

* 등기부현황:

* 소유권 이전: 김석규 (1979-05-29), 류민효 (2023-02-02)

* 근저당: 자갈치새마을금고 (1,092,000,000원, 2023-11-22, 말소기준권리)

* 지상권: 자갈치새마을금고 (2023-11-22, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-03-28, 말소)

* 가압류: 부산신용보증재단 (47,564,970원, 2024-10-14, 말소)

* 가압류: 수협은행 (35,691,967원, 2024-10-29, 말소)

* 임의경매: 자갈치새마을금고 (939,829,900원, 2024-12-04, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (203,780,359원, 2025-01-07, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,379,037,296원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 단독주택, 펜션 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 전원생활 및 관광 관련 시설이 발달할 가능성이 있습니다. 주변 마을회관이 위치하고 있으나, 대규모 상권 형성은 어려운 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 농경지와 주택이 분포하여 조용한 전원생활 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지까지 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재하며 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 건축이나 개발 시 관련 법규 준수 여부 및 추가적인 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 목록[1~7]의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 건축 허가 상태: 건축신고 및 허가를 득한 토지이나, 허가 상태 및 유효 관계는 관할 관청에 직접 확인해야 합니다. 재매각 이력 또한 잠재적 문제점을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 하청면의 자연환경 속에 위치한 대규모 토지입니다. 건축 허가를 받은 이력이 있으나, 자연환경보전지역 등 엄격한 토지이용 제한과 분묘기지권이라는 특수 물건 정보가 포함되어 있어 개발 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 등기부 채권 총액이 감정가보다 높지만, 재매각 이력이 있는 점과 여러 권리 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시라는 지역적 특성을 고려한 잠재적 관광 또는 전원주택 부지로서의 가치

* 건축 허가 이력을 통한 개발 가능성 (단, 제약 조건 확인 필수)

* 토지 면적이 넓어 다양한 활용 방안 모색 가능

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 인근 유사 토지의 실거래가, 재매각 사례, 개발 규제 완화 가능성, 분묘기지권 처리 방안 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가는 1,330,226,000원이며, 등기부채권총액은 1,379,037,296원으로, 실제 낙찰가는 감정가 이하에서도 형성될 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 답사 및 관련 법규, 규제 사항을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.