나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [1] 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 경상남도 거제시 사등면 청곡리 소재“청포마을회관”동측 인근에 위치하며,
주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보
통임.
기호(2) : 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재“근포마을회관”서측 인근에 위치하며,
주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보
통임.
기호(3) : 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 소재“덕곡보건진료소”동측 인근에 위치하
며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
보통임.
기호(4) : 경상남도 거제시 하청면 연구리 소재“연구경로당”동측 인근에 위치하며, 주
위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-4) 토지는 차량접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1, 3, 4) : 부정형 완경사로서, ＂묵전＂상태임
기호(2) : 부정형 완경사로서, ＂전＂으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-4) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2015-05-28), 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리
메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.
기호(4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 통영지원 2024타경32367 (1)

소재지: 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 870.00㎡ (약 263.18평)

감정가: 101,790,000원

1.3. 매각 대상 및 주요 정보

매각대상: 토지 전체 매각

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 재매각 물건

주의사항: 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 토지 상태

본 물건은 경상남도 거제시 사등면 청곡리 소재 "청포마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지(청곡리 302)는 부정형 완경사로서 "묵전"(이용되지 않고 휴경 중인 농지) 상태입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

기호(1-4) 토지는 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 특히, 본 물건을 포함한 기호(1-4) 토지는 모두 맹지로서 인접 도로가 없어 도로 접근성이 매우 취약합니다. 맹지 상태는 토지 이용 및 건축에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있으며, 진입로 확보를 위한 별도의 방안 마련이 필요합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본 물건은 기호(1)을 기준으로 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농여건불리농지로 분류되어 있으며, 이는 평균 경사율이 15% 이상이고 생산성이 낮다고 인정되는 농지를 의미합니다. 영농여건불리농지는 소유 제한이 완화되는 경우가 있으나, 구체적인 내용은 법률 및 지역 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

제공된 등기부 요약 정보에 따르면, '갑8' 등기가 강제경매로 인한 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 등기가 '말소'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 현재 채권자는 한 이며, 이는 강제경매로 진행 중입니다. 경매로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 따라서, 지상권의 존재 여부, 내용, 범위를 반드시 면밀히 확인하여 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 철저히 파악해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없으며, 임대관계는 미상입니다. 임대관계가 미상인 경우, 실제 점유 여부 및 임대차 계약 내용을 확인하고 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상에는 소유권 이전 내역과 함께 강제경매 개시결정 등기가 확인됩니다. 말소기준권리로 제시된 '갑8' 등기가 말소 표기되어 있어, 실제 말소기준권리와 그로 인해 소멸되는 권리들을 명확히 파악하기 위해서는 상세한 권리분석이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 인근 지역의 상업 시설이나 구체적인 상권 정보는 제공되지 않아, 상업적 가치 판단은 제한적입니다. 거제시 자체적으로는 기업혁신파크 조성, 남부내륙철도 거제역세권 개발, 거제 공항배후도시 조성 등 대규모 프로젝트가 추진 중인 것으로 파악됩니다. 그러나 본 물건의 직접적인 영향권에 있는지는 별도 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변 환경에는 마을회관, 보건진료소 등이 언급되었으나, 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 차량 접근이 불가능하고 맹지라는 점은 교통 접근성과 생활 편의성에 상당한 제약을 가합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 물리적 제약

* 맹지 및 차량 접근 불가: 토지 이용 및 접근에 심각한 제약이 따르며, 건축 또는 개발 시 도로 확보 문제가 필수적으로 발생합니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출: 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰 보증금이 몰수되는 중대한 위험이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리(지상권): 경매로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 토지 사용 및 개발에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 영농여건불리농지: 생산성 및 영농 여건이 불리한 농지라는 특성상, 일반 농지에 비해 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

6.2. 절차상 및 기타 주의사항

* 재매각 물건: 과거 매각 절차에서 대금 미납 등의 사유로 유찰되거나 취소된 이력이 있는 물건입니다. 재매각 사유를 파악하고 입찰에 신중해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 관련

현재까지 검색된 정보로는 본 물건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 사등면 지역은 과거 비료공장, 동물 전용 장례식장 등의 혐오시설 관련 민원이 있었던 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 농촌 지역에 위치한 870.00㎡ 규모의 맹지 상태 농지입니다. 차량 접근이 불가능하고 도로와 직접 접하지 않아 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히, 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 경매로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 향후 소유권 행사나 개발에 큰 걸림돌이 될 수 있으므로, 반드시 면밀한 확인이 필요합니다. 재매각 물건이라는 점과 영농여건불리농지라는 특성 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 지역 토지로서 향후 개발 가능성 잠재.

* 맹지, 접근성 제약, 재매각 등의 요인으로 인해 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성 존재.

* 농지법 및 맹지 관련 법규에 대한 이해도가 높고, 도로 확보 등 개발 경험이 있는 투자자에게 적합.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필수 제출, 재매각, 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성 등 다수의 투자 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 감정가 101,790,000원을 기준으로 낙찰가는 보수적으로 책정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 반드시 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 관련 법규(농지법, 건축법, 지상권 관련 법규 등)에 대한 상세 검토, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 구체적인 내용 확인, 그리고 유사 물건의 실제 거래 사례 및 최근 경매 동향 분석이 선행되어야 합니다.

현 단계에서는 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 50,895,000원 ~ 71,253,000원).

주의: 제시된 금액은 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 법적 검토 결과, 시장 상황 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 반드시 전문가와 함께 심층적인 분석을 거친 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.