나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [1] 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [1] 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경32367 | 소재지: 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302 | 감정가: 101,790,000원 | 최저가: 21,346,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 물건은 통영지원 2024타경32367 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채무자 이OO의 소유이며, 채권자 한OO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 이미 재매각으로 진행되고 있는 점을 고려하여 입찰자는 이전 낙찰자의 잔금 미납 사유 등을 신중히 검토할 필요가 있습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 경상남도 거제시 사등면 청곡리 302이며, 용도는 "전"입니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물면적은 없는 순수 토지 물건입니다. 토지의 면적은 870.00㎡ (약 263.18평)이며, 토지 지분은 87000/87000으로 전체 면적에 대한 매각입니다.

1.3. 감정가 및 면적 분석

감정가는 101,790,000원으로 평당 약 386,778원에 감정된 상태입니다. 토지 면적은 870.00㎡로 약 263.18평에 해당하며, 향후 토지 개발 또는 귀농귀촌을 고려하는 투자자에게 적절한 규모입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건(기호(1))은 경상남도 거제시 사등면 청곡리 소재 “청포마을회관” 동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역의 입지입니다. 감정평가서상 주위환경은 보통으로 판단됩니다. 가장 큰 특징은 교통상황이 "차량접근이 불가능"하고 인접 도로상태가 "맹지"라는 점입니다. 현재 이용상태는 "묵전" (쉬고 있는 밭) 상태이며, 부정형의 완경사 토지입니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 이OO로 동일하여 소유 관계는 명확합니다. 등기부상의 권리 관계는 별도로 분석해야 하지만, 사건 개요상 소멸주의 원칙에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 주의사항은 "농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)"입니다. 본 물건은 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 농지법에 따라 정해진 기한 내에 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로 철저한 준비가 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 용도가 농지(전)이고 주위가 농경지 및 단독주택이 혼재하는 지역이므로 상업적 상권 분석은 큰 의미가 없습니다. 다만, 토지이용계획상 **계획관리지역**으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 계획관리지역은 40% 이하의 건폐율로 단독주택, 일부 근린생활시설 등의 건축이 가능하여, 향후 주택 건축이나 농가 주택 등으로의 이용 계획 시 유리한 조건입니다.

2.4. 생활 정보

인근에 "청포마을회관"이 위치하여 마을 주민과의 교류 거점이 존재합니다. 주위환경은 보통 수준이며, 현재 검색된 주변 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다. 그러나 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 일상적인 생활 편의성은 매우 낮다고 판단됩니다.

3. 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 **맹지**라는 점입니다. 건축 행위를 위해서는 반드시 도로 확보가 필요하며, 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙(또는 매입)을 받아야 하는 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다. 다음 리스크는 **농지취득자격증명** 제출 의무입니다. 농업경영계획서 등을 통해 자격증명을 발급받아야 하며, 실패 시 보증금이 몰수됩니다. 마지막으로, 본 물건은 **재매각** 물건이므로, 이전 낙찰자가 잔금을 포기한 이유를 파악하려는 노력이 필요하며, 리스크를 감안하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 면적(263.18평)과 **계획관리지역**이라는 용도지역의 장점을 가진 토지입니다. 하지만 **맹지**라는 치명적인 단점과 **농취증**, **재매각**이라는 세 가지 핵심 리스크를 안고 있습니다. 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안(인근 토지 매입, 통행로 확보 등)을 사전에 충분히 검토하고, 농취증 발급이 확실할 경우에만 입찰에 참여해야 합니다. 리스크를 해소할 수 있다면, 향후 건축 가능한 계획관리지역의 토지로서 개발 가치가 높아질 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

* **최고의 용도지역:** 도시지역 외 관리지역 중 가장 개발 행위가 용이한 **계획관리지역** 토지입니다.

* **개발 잠재력:** 맹지 해소 후 귀농귀촌 주택 부지 또는 주말농장 등의 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* **경쟁 우위:** 맹지라는 단점으로 인해 일반적인 토지 대비 경쟁률이 낮을 수 있으며, 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 도로 확보 비용을 감안해야 합니다.)

법원 정보

통영지원 경매3계