나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [3] 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 59 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32367 [3] 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 59 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경32367 | 소재지: 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 59 | 감정가: 58,806,000원 | 최저가: 12,333,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

본 보고서의 대상 물건은 경상남도 통영지원 2024타경32367 (3) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 59번지이며, 지목은 전(밭)입니다. 토지 면적은 486.00㎡ (약 147평)이며, 건물 면적은 0.00㎡으로 매각 대상은 토지 전부입니다.

감정가는 58,806,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 채권 관계 및 경매 진행

본 건의 소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 한OO으로 확인됩니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 재매각 물건으로 진행되고 있습니다. 재매각 물건은 이전 낙찰자가 잔금을 미납하여 재진행되는 경우이므로, 현재 최저가에 대한 가치 분석이 필수적입니다.

2. 물건 상세 분석 (기호 3)

2.1. 물건 현황 (위치, 형태 및 이용)

본 건(기호 3)은 경상남도 거제시 하청면 덕곡리 소재의 덕곡보건진료소 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

토지의 형태는 부정형의 완경사이며, 현재 이용상태는 경작하지 않는 묵전(묵은 밭) 상태입니다. 이는 즉시 농지 이용이 어려울 수 있음을 시사합니다.

2.2. 법적 제한 사항 (토지이용계획)

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있습니다. 계획관리지역은 제한적 범위 내에서 건축 및 개발 행위가 가능한 용도지역이므로, 향후 농지전용허가를 통한 개발 시 이점이 될 수 있습니다.

또한 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 있어 축사 등의 건축은 불가능합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 생활정보

본 건은 농촌지역 내에 위치하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 인근에 덕곡보건진료소 등 기본적인 생활 편의 시설이 존재하나, 차량 접근이 불가능한 맹지이므로 실질적인 접근성은 매우 낮습니다.

교통상황은 차량 접근이 불가능한 관계로 제반 교통 상황은 보통으로 평가되었으나, 이는 대중교통 이용의 용이성을 의미할 뿐 개인 차량 이용 편의성은 매우 낮습니다.

3.2. 상권분석 및 혐오시설

본 건 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 순수 토지 투자 및 실수요 관점에서 접근해야 합니다.

주변에 특별히 확인되는 대규모 혐오시설은 없는 것으로 판단되며, 이는 농촌 지역의 특성상 조용한 주거환경이 유지될 가능성이 높음을 의미합니다.

4. 권리 분석 및 리스크 점검

4.1. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 물건이며, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다. 매각 대상은 토지 전부에 한정되며, 건물은 존재하지 않습니다.

따라서, 낙찰자가 인수할 만한 임차인이나 복잡한 건물 관련 권리 문제는 없을 것으로 보이며, 명도(인도) 과정은 비교적 단순할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 본 물건은 지목이 전(농지)이므로, 낙찰자는 반드시 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

두 번째 리스크는 맹지(인접 도로상태: 맹지임)라는 점입니다. 건축 행위나 효율적인 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협상을 통한 도로 사용 승낙(또는 매입)이 필수적이며, 이는 추가 비용 및 시간 소요를 유발합니다.

세 번째는 재매각 물건이라는 점입니다. 이는 이전 낙찰자가 잔금을 미납한 이유를 파악하고, 그에 따른 리스크가 해결 가능한지 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

계획관리지역의 토지: 비도시지역 중 비교적 개발 행위가 용이한 계획관리지역에 해당되어 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 있습니다.

재매각으로 인한 저가 매수 기회: 재매각으로 인해 최저가가 한 번 더 하락했을 경우, 낮은 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

토지 단독 매각: 건물 관련 분쟁 없이 토지에 대한 권리 확보가 명확합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 맹지 및 묵전이라는 현황적 리스크와 농취증 제출이라는 법적 리스크를 동시에 안고 있는 물건입니다.

투자자에게는 맹지 상태를 해소할 수 있는 현실적인 방안(인접 토지 매수 또는 사용 승낙)을 확보할 수 있는 경우에 한하여 투자를 고려해야 합니다. 특히 농지취득자격이 있으며, 장기적인 관점에서 소규모 개발(주말농장 또는 전원주택 등)을 계획하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

단순 보존 가치보다는 개발 가치에 중점을 두어야 하며, 도로 확보 비용을 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계