나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33131 [1] 경상남도 거제시 거제면 오수리 785 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33131 [1] 경상남도 거제시 거제면 오수리 785 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2024타경33131 | 소재지: 경상남도 거제시 거제면 오수리 785 | 감정가: 24,140,000원 | 최저가: 6,328,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경33131 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 오수리 785 외 (총 3개 필지 포함)

용도: 전 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 24,140,000원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 옥OO / 옥OO

채권자: 거OOO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 건은 토지매각 건으로, 주소지(오수리 785) 외에도 거제면 소랑리 소재의 토지(기호 2, 3)가 포함된 복합 물건으로 판단됩니다.

재매각 물건이므로, 입찰 경험이 있는 분들의 신중한 접근이 필요합니다.

주의사항으로 '농지취득자격증명원 제출 요함'이 명시되어 있으며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 응찰 전 필히 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

기호 2 토지 지상에는 타인 소유로 추정되는 건물의 일부가 소재하며, 타인이 점유하여 이용 중인 부분이 있어 명도 및 점유 관계 해결에 대한 리스크가 존재합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

기호 1 (오수리 785)은 '오수마을회관'의 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 마을 주변 농경지대입니다. 대체로 휴경지 상태이며 일부는 법면 등으로 이용 중인 북서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지입니다.

기호 2, 3 (소랑리)은 '소랑마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 농촌 취락지대입니다. 대체로 주거나지 상태이며 일부는 법면 등으로 이용 중인 남서측 하향 경사지세 내 부정형의 토지입니다.

2.2. 인접 도로 및 교통 상황

기호 1은 지적도상 북동측 도로에 접하나 현재 미개설 상태이므로 인접지를 경유하여 접근이 가능합니다. 차량 진출입에 제약이 따를 수 있습니다.

기호 2, 3은 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호 1: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 개발 행위에 상당한 제약이 따르는 보전 중심의 용도지역입니다.

기호 2, 3: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)으로 지정되어 기호 1에 비해 개발 가능성이 높은 용도지역입니다. 특히 계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 건축 및 개발 행위가 가능하여 비교적 가치가 높습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인(옥OO)이며, 채권자(거OOO)의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되어 권리상의 문제는 없을 것으로 예상되나, 임대관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지취득자격증명 필수: '전' 용도이므로 낙찰자는 농취증을 필히 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

재매각 건: 과거 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 진행되는 물건입니다. 입찰 참여 전 물건의 특성(점유, 용도지역, 맹지 가능성 등)을 면밀히 재검토해야 합니다.

점유 및 건물 리스크: 기호 2 토지 일부를 타인이 점유하여 이용 중이고, 타인 소유로 추정되는 건물 일부가 소재합니다. 낙찰 후 소송(건물철거 및 토지 인도) 및 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

경계 불명확성: 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필수적입니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 가능 면적에 차이가 발생할 수 있습니다.

4. 투자 가치 및 종합 의견

4.1. 상권 및 생활 정보

본 건 토지들이 소재한 거제면 오수리와 소랑리는 전형적인 농촌 취락지대로, 대규모 상권이나 편의시설은 부족합니다. 마을회관 인근에 위치하고 있어 기본적인 마을 공동체 시설은 이용 가능하지만, 생활 편의시설은 거제면 소재지 중심으로 접근해야 합니다. 주변 환경에서 특별히 거론될 만한 대형 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (다만, 거제시 전반적으로는 기피시설 관련 갈등 사례가 보고된 바 있습니다.)

4.2. 투자 포인트

기호 2, 3의 '계획관리지역' 및 '자연취락지구' 지정: 기호 1에 비해 비교적 개발 행위의 폭이 넓어, 장기적으로는 주택 신축 등을 통한 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저렴한 감정가: 재매각으로 인해 유찰되어 최저가가 낮아진다면, 토지의 면적 대비 저가에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (340.00㎡, 약 102.85평)

4.3. 종합 의견

본 건은 총 3개의 필지(기호 1, 2, 3)가 함께 매각되며, 각각의 필지가 상이한 용도지역과 현황(맹지 가능성, 점유 현황 등)을 가지고 있어 개별 분석이 필수적인 복합 물건입니다.

특히 '농취증', '재매각', '타인 점유 및 건물 소재'라는 3가지 중대한 리스크를 안고 있어 초보 투자자에게는 다소 어려운 물건입니다.

'계획관리지역/자연취락지구'에 속하는 기호 2, 3의 잠재적 개발 가치와 기호 1의 보전 가치를 면밀히 비교하고, 점유 관계 해결에 필요한 예상 비용(소송비, 기간)까지 고려한 뒤에 보수적인 가격으로 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계