나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [2] 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 주변까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1~4: 남서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '휴경지' 상태임.
5: 남서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '자연림' 상태임.
6: 서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '버섯재배지' 상태임.
7,8: 서측 하향 급경사지세의 부정형 토지로서, '자연림' 상태임.

인접 도로상태

1~5,7,8: 맹지임.
6: 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1,2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
5,7: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
6: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
8: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법’ 상 ‘4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 보고서는 통영지원 2025타경20057 (2) 사건번호로 진행되는 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 소재 토지 물건에 대한 분석 자료입니다. 본 물건은 전(밭)으로 등록되어 있으나, 현재는 휴경지, 자연림, 버섯재배지 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 96,600,000원이며, 토지 면적은 총 1380.00㎡ (약 417.9평)입니다. 건물은 없는 나대지 상태로, 토지만 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엠OOOOOOOOOO입니다.

3. 토지 정보

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 486

* 용도: 전

* 토지 면적: 1380.00㎡ (약 417.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용 상태:

* 일부 필지는 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 '휴경지' 상태입니다.

* 일부 필지는 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 '자연림' 상태입니다.

* 일부 필지는 서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 '버섯재배지' 상태입니다.

* 일부 필지는 서측 하향 급경사지의 부정형 토지로서 '자연림' 상태입니다.

4. 건물 정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

5. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 96,600,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 일괄 매각 조건 (주의사항 명시)

6. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 재매각 물건

* 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 접근성

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황 및 지형

토지는 남서측 또는 서측으로 하향하는 완만한 경사를 이루고 있으며, 부정형의 지형을 가지고 있습니다. 각 필지별로 휴경지, 자연림, 버섯재배지 등 다양한 현황을 보이고 있습니다.

2.3. 도로 접합 여부

* 대부분의 필지(1~5, 7, 8번지)는 지적도상 맹지입니다.

* 6번지 필지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부등본 상 주요 권리 변동 내용은 다음과 같습니다.

* 을1 (2016-08-19) 근저당권: 엠씨아이대부주식회사, 금270,000,000원 (말소기준권리)

* 을1-3 (2024-10-28) 근저당권부채권 근질권설정: 느티나무제삼차유한회사, 금270,000,000원 (말소)

* 을2 (2016-08-19) 지상권설정: 옥포새마을금고 (말소)

* 을2-1 (2024-10-28) 지상권이전: 엠씨아이대부주식회사 (말소)

* 갑12 (2025-01-07) 임의경매: 엠씨아이대부, 금212,308,577원 (말소)

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2016년 8월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 그러나 등기부 요약 상 을2, 을2-1 권리(지상권)는 말소된 것으로 표시되어 있어, 실제 인수되는 권리는 없을 가능성이 높습니다. 정확한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 별도로 명시되어 있지 않으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

거제시 연초면은 거제시의 내륙 지역에 위치하며, 과거 농업 중심지였으나 점차 도시화 및 산업 시설이 입지하면서 변화하고 있습니다. 송정리 지역은 배후 주거지역 및 농업 지역으로의 성격이 강하며, 인근에 산업단지나 신규 개발 계획이 있다면 상권 활성화에 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 연계성

송정리 자체의 상업시설은 제한적일 수 있으며, 좀 더 발달된 상업 시설은 연초면 중심지나 거제시 주요 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 본 물건의 위치상 대규모 상권과의 직접적인 연계성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

송정리 인근에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 존재할 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑몰, 영화관 등은 거제시 주요 시가지로의 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

* 교육 시설: 연초면 내 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으며, 본 물건지와의 거리는 지도 검색 등을 통해 확인 필요합니다.

* 의료 시설: 병·의원급 시설은 연초면 소재지에 분포하고 있을 가능성이 높으며, 종합병원급은 거제시 주요 시가지에 위치할 것입니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보와 일반적인 지역 정보 검색으로는 본 물건지 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 등)이 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 및 규제

본 물건은 '전' 용도로 등록되어 있으며, 낙찰자는 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한 (자연녹지, 가축사육제한, 준보전산지)

본 물건 토지는 다음과 같은 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

* 자연녹지지역: 건축 행위 등에 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 특정 축종 또는 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

* 준보전산지: 산지 관리법에 따라 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

이러한 규제들은 토지의 활용 가치를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 맹지 여부 및 도로 조건

대부분의 필지가 맹지이며, 6번지 필지에만 일부 비포장도로가 접해 있어 차량 접근에 제한이 있습니다. 이는 건축 등 토지 활용 시 진입로 확보에 어려움을 야기할 수 있습니다.

6.4. 재매각 및 공동담보 관련

본 물건은 재매각 건으로, 과거 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한 공동담보 물건이라는 점은 해당 물건 외 다른 담보물과 연관되어 있을 가능성이 있으며, 추가적인 권리 관계나 채무 관계를 파악하는 데 참고해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역적 잠재력

거제시가 관광 및 산업 도시로 지속적인 발전을 거듭함에 따라, 연초면 송정리 지역 역시 장기적인 관점에서 개발 가능성을 가질 수 있습니다. 다만, 현재는 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 구체적인 개발 계획이나 인프라 확충 여부를 면밀히 살펴보아야 합니다.

7.2. 경매 물건의 특징

감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있으며, 특히 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 대안이 될 수 있습니다. 다만, 위에 열거된 여러 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 거제시 연초면 송정리 소재 토지로, 광활한 면적을 가지고 있으나 대부분 맹지이며 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 다중 규제를 받고 있습니다. 또한 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점에서 실수요자 또는 투자가에게는 추가적인 확인과 준비가 요구됩니다. 재매각, 공동담보 등의 특이사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 대규모 상권이나 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 본 물건의 가치는 주로 농지로서의 활용 가능성, 혹은 장기적인 지역 개발 계획에 기반한 잠재력에 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 투자 시에는 엄격한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 규제 사항에 대한 충분한 이해를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가 96,600,000원을 기준으로, 본 물건의 재매각 및 여러 제약 조건(맹지, 농지취득, 각종 규제)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 토지 경매에서 감정가의 60~80% 수준을 고려하나, 본 물건의 경우 맹지 해소, 농지 취득 자격 확보, 토지 이용 계획 변경 등 추가적인 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 75% 범위인 58,000,000원에서 72,450,000원 사이로 예상해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지의 실거래가, 최근 낙찰 사례, 그리고 해당 토지의 실질적인 활용 가치에 대한 면밀한 추가 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.