나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [2] 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [2] 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 전 경매

• 사건번호: 2025타경20057
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 송정리 486
• 감정가: 96,600,000원
• 최저가: 25,323,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

통영지원 경매3계 2025타경20057 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 | 감정가: 96,600,000원 | 최저가: 25,323,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경20057 (2)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 486 외

용도: 전 (휴경지, 자연림, 버섯재배지 등)

감정가: 96,600,000원

토지면적: 1,380.00㎡ (약 417.5평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 여OO / 백OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 필수 확인 사항

본건은 농지이므로 매수인은 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 보증금은 몰수되오니 유의하시기 바랍니다. 또한, 기존 매각의 잔금 미납으로 인한 재매각 사건이므로 입찰 전 충분한 권리 분석 및 현황 조사를 요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 및 교통 상황

본건은 거제시 연초면 송정리 '중송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 본건 주변까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통상황 역시 보통 수준입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

본건 토지는 8개 필지로 구성된 일괄매각 물건이며, 필지별로 지세 및 현황이 상이합니다.

지세: 남서측 하향 완경사 또는 서측 하향 급경사지세의 부정형 토지입니다.

이용상태: 주로 '휴경지' 또는 '자연림' 상태이며, 일부는 '버섯재배지' 상태입니다.

접근성: 맹지 필지(1~5, 7, 8)가 다수이며, 6번 필지만 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다. 다수의 필지가 맹지라는 점이 개발 및 이용에 있어 가장 큰 제약 조건입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 사항

토지이용계획: 전 필지 '자연녹지지역'입니다.

가축사육제한: 전 필지 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 필지별로 '모든 축종 제한'부터 '일부 축종 제한(닭, 오리, 돼지, 개 등)'까지 제한 범위가 다릅니다. 이로 인해 축사 등 관련 개발은 사실상 어렵거나 제한이 매우 많습니다.

기타: 일부 필지(5, 7, 6, 8)는 '준보전산지'가 포함되어 있어 산지관리법에 따른 추가적인 규제를 받습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 지분

매각 대상은 토지이며, 토지 지분은 1,380.00㎡ 전부(100%) 매각입니다. 건물 및 제시 외 물건은 없는 것으로 확인됩니다. 권리관계는 부동산임의경매 사건으로 말소기준권리 이후의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타

임대차 관계: 미상입니다.

특이사항: 재매각 사건이므로 입찰보증금이 상향될 가능성이 있으며, 매각대금 미납 시 보증금 몰수 처리되는 점을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 농경지와 임야가 혼재된 자연녹지지역 내에 위치하고 있어, 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자는 농지, 임야 활용 및 장기적인 토지 가치 상승에 초점을 맞춰야 합니다.

4.2. 생활 정보

생활 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 연초면 소재지 또는 거제시 도심을 이용해야 합니다. 본건 주변은 주거밀집 지역이 아니므로 일상생활 편의성은 낮은 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농취증 및 재매각)

농지취득자격증명원(농취증) 발급 의무: 매수 후 일주일 이내에 법원에 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

재매각: 전차 매각 대금 미납으로 인한 재매각이므로, 입찰보증금이 일반 경매보다 높게 책정될 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 리스크

맹지 문제: 다수의 필지가 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위나 개발 행위를 위해서는 사도 개설 또는 인접 토지 소유주의 사용 승낙이 필요하며, 이로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

용도 제한: 자연녹지지역, 다양한 가축사육제한구역, 준보전산지 규제가 중첩되어 있어, 토지 이용 용도가 매우 제한적입니다. 특히 가축사육제한구역 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

5.3. 주변 환경 리스크 (혐오시설)

일반적인 주의 사항으로, 본건이 위치한 연초면 지역은 과거 소각장, 하수처리장, 공원묘지 등 혐오시설이 밀집되어 있다는 지역 여론이 제기된 바 있습니다. 본건 토지 주변에 직접적인 혐오시설이 있는지 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 거제시 인근의 자연녹지지역 임야 및 농지로, 1,380.00㎡ (약 417.5평)의 면적을 감정가 96,600,000원에 일괄 매각하는 사건입니다.

개발 목적보다는 장기적인 토지 가치 상승을 기대하거나, 농업, 임업 등 특수한 용도로 활용 가능한 실수요자에게 적합한 물건입니다. 맹지가 다수라는 점과 다양한 법적 규제가 중첩되어 있다는 점을 감안할 때, 매수 후 토지 이용계획에 대한 명확한 청사진이 필요합니다.

7. 투자 포인트

최적의 입찰자: 농지취득자격증명 발급이 가능한 자, 농지 또는 임야를 활용한 귀농/귀촌을 고려하는 자.

가격 경쟁력: 감정가 기준 평당 약 231,000원 수준으로, 자연녹지지역 토지로서 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다.

장기 투자: 맹지 문제 및 규제로 인해 단기적인 시세 차익은 어려울 수 있으나, 장기적인 관점에서 임야 및 농지 투자를 고려할 때 접근해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계