나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [5] 경상남도 거제시 연초면 송정리 산52-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [5] 경상남도 거제시 연초면 송정리 산52-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경20057
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 송정리 산52-1
• 감정가: 409,570,000원
• 최저가: 107,366,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

통영지원 경매3계 2025타경20057 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 산52-1 | 감정가: 409,570,000원 | 최저가: 107,366,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호 통영지원 2025타경20057 (5)

소재지 경상남도 거제시 연초면 송정리 산52-1

용도 임야

감정가 409,570,000원

토지면적 11702.00㎡ (약 3539.84평)

1.2. 경매 및 권리 정보

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

소유자 노OOOOO

채무자 백OO

채권자 엠OOOOOOOOOO

특이사항 분묘기지권

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 주변까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 보통시 되는 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

전반적으로 남서측 하향 완경사지세의 부정형 토지가 주를 이루며, 서측 하향 급경사지도 일부 포함되어 있습니다.

이용 현황은 '휴경지', '자연림', '버섯재배지' 상태로 다양하게 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한사항

3.1. 권리분석 (특이사항)

본건은 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보이나, 토지 매각에 있어 가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 성립 가능성입니다.

특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 주의사항으로 "육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)"이 고지되어 매수인의 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 자연녹지지역 및 준보전산지(일부)로 지정되어 있습니다.

대부분의 필지가 다양한 종류의 가축사육제한구역(모든 축종 제한 포함)에 해당되어, 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

4. 접근성 및 상권분석

4.1. 인접 도로 현황 (맹지 여부)

본건 토지(8개 필지 추정) 중 1~5번, 7번, 8번 필지는 모두 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

6번 필지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로가 있어 유일하게 접근 가능한 필지로 판단됩니다. 이 맹지 상황은 향후 개발에 가장 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

4.2. 상권분석 및 생활정보

소재지가 '중송마을' 인근의 농경지 및 임야 혼재 지대임을 고려할 때, 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거 목적의 생활 편의 시설은 원거리에 위치할 것으로 예상되며, 감정평가서상 주변 시설에 대한 정보는 부재합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권 인수 가능성

가장 큰 리스크이며, 현장 조사(임장)를 통해 분묘의 정확한 위치, 숫자 및 기지권 성립 여부를 확인해야 합니다. 분묘기지권이 성립되면 낙찰자가 분묘를 철거하거나 이장할 수 없으며, 토지 이용에 막대한 지장을 초래할 수 있습니다.

5.2. 광범위한 맹지 상태

총 8개 필지 중 7개 필지가 맹지이므로, 개발행위(건축 등)를 위해서는 사도개설이나 인접 토지 소유자로부터의 도로 사용 승낙이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 및 시간적 리스크가 발생합니다.

5.3. 개발 행위의 제한

자연녹지지역 및 준보전산지, 복잡한 가축사육제한구역 지정으로 인해 토지 용도 변경 및 건축물의 종류, 규모에 큰 제약이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 3500평이 넘는 대규모 임야로, 감정가 대비 면적 자체는 상당한 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 '분묘기지권', '광범위한 맹지', '복잡한 규제'의 3대 리스크를 내포하고 있습니다. 현재의 이용 상황(휴경지, 자연림, 버섯재배지)에서 크게 벗어난 고부가가치 개발은 어려울 것으로 예상됩니다. 리스크가 높은 물건이므로, 명확한 현장 분석과 법률 자문이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 임야 투자

현재 버섯재배지 등으로 이용 중인 필지(6번)를 제외한 나머지 맹지 및 규제 필지에 대한 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가 책정 필요

분묘기지권 문제 해결 능력(협상력 또는 법적 지식)이 있거나, 낮은 가격으로 낙찰받아 장기간 보유할 목적의 투자자에게 적합함.

7. 기타 참고 사항

임대관계는 미상(알 수 없음)이며, 감정평가액은 토지 감정 요항표를 기준으로 산출되었습니다. 현황 조사를 통해 분묘 소재 여부 및 버섯재배지의 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

통영지원 경매3계