나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [3] 경상남도 거제시 연초면 송정리 485 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [3] 경상남도 거제시 연초면 송정리 485 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경20057 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 485 | 감정가: 31,500,000원 | 최저가: 8,258,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 거제시 연초면 송정리 임야

1.1. 기본 물건 정보 및 특이사항

사건번호: 통영지원 2025타경20057 (3)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 485 (1필지)

용도: 임야

경매구분: 부동산 임의경매 (토지매각)

토지면적: 450.00제곱미터 (약 136.29평)

감정가: 31,500,000원

소유자/채무자/채권자: 노OOOOO / 백OO / 엠OOOOOOOOOO

특이사항: 본 매각대상 토지는 토지매각건으로, 건물 면적 및 제시외 면적은 0.00제곱미터입니다.

제시목록 외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다. 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을'의 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 본건 주변까지 차량 접근이 가능하여 보통 수준이나, 물건지 자체가 맹지(지적도상 도로 없음)인 필지가 다수 포함되어 있어 실제 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건 임야는 남서측 또는 서측 하향의 완경사지세 또는 급경사지세의 부정형 토지로 이루어져 있습니다.

현황 이용 상태는 감정평가서 상 복수의 필지(1~8)를 포함하는 것으로 보이며, 이는 '휴경지' 상태, '자연림' 상태, '버섯재배지' 상태 등으로 혼재되어 있습니다. 매각 대상 필지(485)가 이 중 어느 부분에 해당하는지 확인이 필요합니다.

도로 접근성 측면에서는 본건 대부분의 필지(1~5, 7, 8)가 맹지인 것으로 확인됩니다. 6번 필지의 경우 지적도상으로는 맹지이나, 북측으로 약 2m 내외의 비포장도로가 있어 차량 접근성이 조금 더 나은 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석 (등기부상)

매각 대상은 '토지매각'이며, 경매구분은 '부동산 임의경매'입니다.

임의경매는 채권자(엠OOOOOOOOOO)가 담보 물권(근저당 등)을 실행하여 진행되는 경매이므로, 매각으로 인해 해당 담보권 및 이후 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 권리관계는 복잡하지 않은 '토지매각' 건으로, 매수인이 인수해야 할 권리는 없을 것으로 보이나, 최종적으로 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 임야 및 농경지 혼재 지역에 위치하므로, 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 '중송마을' 또는 더 나아가 거제시 연초면이나 옥포 방면의 시가지로 이동해야 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변은 자연경관이 양호한 편이나, 개발보다는 자연 보전 및 농림업 관련 활동에 적합한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 특수 제한 사항

맹지 리스크: 대부분의 필지가 맹지(지적도상 도로 없음)이므로, 건축 행위 등 개발을 위해서는 도로 확보가 가장 큰 리스크이자 선행 과제가 될 수 있습니다.

지형적 제약: 완경사지 또는 급경사지세의 부정형 토지로, 평탄화 및 토목 공사에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

법적 제한사항 (토지이용계획):

1) 자연녹지지역: 개발이 제한되며, 건폐율 등 건축 행위에 제약이 있습니다.

2) 가축사육제한구역: 필지별로 '모든 축종 제한' 또는 특정 축종만 제한하는 구역으로 지정되어 있어, 축사 신축 등 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

3) 준보전산지: 일부 필지(5, 6, 7, 8)는 산지관리법상 준보전산지로 지정되어 있어, 산지 전용 시 허가 기준이 엄격하며 개발 목적에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 지도 서비스 검색 결과, 물건지 주변에 직접적이고 대형적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 화장터 등)은 명확히 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 거제시 연초면의 자연 녹지지역 내 임야로서, 낮은 감정가(3천만원대)로 가격 부담이 적습니다.

하지만 대부분 맹지이고 지형이 부정형이며 경사도가 있어, 단기적 개발 목적보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

토지이용계획 상 '자연녹지지역', '가축사육제한구역', '준보전산지' 등의 복합적인 규제가 있어 투자 전 정확한 개발 목적과 가능 여부 확인이 필수입니다.

투자 포인트:

소액 투자: 3천만원대의 낮은 감정가로 소액 토지 투자가 가능합니다.

장기 보유 및 산림/농업 목적: 전원주택 등 주택 개발보다는 산림 경영, 버섯 재배지(현 이용 상태 참고), 또는 기타 규제 범위 내에서 가능한 농업 활동 등 장기적인 용도로 적합할 수 있습니다.

거제 접근성: 거제 시내 및 옥포 지역과 인접하여 장기적으로 잠재적 수요가 발생할 수 있는 외곽 지역입니다.

법원 정보

통영지원 경매3계