나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [4] 경상남도 거제시 연초면 송정리 492 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 주변까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1~4: 남서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '휴경지' 상태임.
5: 남서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '자연림' 상태임.
6: 서측 하향 완경사지세의 부정형 토지로서, '버섯재배지' 상태임.
7,8: 서측 하향 급경사지세의 부정형 토지로서, '자연림' 상태임.

인접 도로상태

1~5,7,8: 맹지임.
6: 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1,2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
4: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
5,7: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
6: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.
8: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법’ 상 ‘4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

- ‘버섯재배지’로 이용중인 바, 평가시 이를 고려하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경20057 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 492

용도: 임야

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 41,820,000원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

토지 일부(1~5, 7, 8번지)는 지적도상 맹지입니다. 다만, 6번지 토지는 지적도상 맹지이나 북측으로 약 2m 폭의 비포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건은 여러 필지로 이루어져 있으며, 각 필지의 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 1~4번지: 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 휴경지 상태입니다.

* 5번지: 남서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 자연림 상태입니다.

* 6번지: 서측 하향 완경사지의 부정형 토지로서 버섯재배지로 이용 중입니다.

* 7, 8번지: 서측 하향 급경사지의 부정형 토지로서 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2016년 8월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구의 모든 권리(근저당, 지상권)는 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 등기부 기재와 상이한 부분이 존재하므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 특별한 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 이 부분은 주의 깊게 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 (주식회사 호련건설, 김미숙)

* 을구: 근저당권, 지상권 등 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다.

* 갑구: 임의경매 개시결정 (2025타경20057)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 별도의 임차인이 존재할 가능성은 있으나 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 혼재하는 지역에 위치하여, 인근에 상업시설이나 유흥시설 등 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상권 분석 관점에서는 제한적입니다.

5. 생활정보

주변에 마트, 병원 등 편의시설이 밀집한 지역은 아니며, 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 다수의 필지가 맹지이거나 경사지가 많아 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획 상 제한사항이 다수 존재합니다.

* 일부 필지가 '버섯재배지'로 이용 중이며, 이는 토지 활용에 대한 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 등기부등본 상 '말소'로 기재된 지상권과 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권 간의 불일치는 중요한 확인 사항입니다. 입찰 전 반드시 해당 지상권의 소멸 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 거제시 연초면 내에 생활폐기물 소각 및 자원순환시설이 운영 중입니다. 해당 시설은 친환경적으로 조성되었다고는 하나, 시설의 존재 자체를 잠재적 환경 고려사항으로 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 송정리에 위치한 임야로, 감정가는 41,820,000원입니다. 토지 이용 현황은 버섯재배지, 자연림, 휴경지 등이 혼재하며, 대부분 경사지이고 일부 맹지입니다. 권리 분석 상 인수되는 부담은 없어 보이나, 지상권 관련 등기부 기재와 물건명세서 내용 간의 불일치는 주의 깊은 확인이 필요합니다. 지역적 특성상 상권 및 생활 편의시설은 부족하나, 자연녹지지역 등의 규제 하에 있어 향후 토지 이용 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 버섯재배지 등 특정 용도로 활용된 이력이 있어, 관련 사업을 재개하거나 유사한 목적의 토지 활용을 고려할 수 있습니다.

* 자연녹지지역 및 준보전산지 등 규제 지역에 해당하므로, 개발보다는 농림업 또는 자연 친화적 활용 방안을 모색하는 것이 적합할 수 있습니다.

* 경매 최저가 및 감정가를 고려하여, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 41,820,000원을 기준으로, 권리상의 불확실성(지상권 관련) 및 토지의 경사, 맹지 여부, 주변 시세, 향후 토지 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 관련 인수 보증금은 없으므로, 해당 리스크는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인 및 최근 거래 사례 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.