나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [1] 경상남도 거제시 연초면 송정리 484 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20057 [1] 경상남도 거제시 연초면 송정리 484 전 경매

• 사건번호: 2025타경20057
• 주소: 경상남도 거제시 연초면 송정리 484
• 감정가: 71,687,000원
• 최저가: 18,792,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

통영지원 경매3계 2025타경20057 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 484 | 감정가: 71,687,000원 | 최저가: 18,792,000원 | 용도: 전

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 통영지원 2025타경20057 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 송정리 484 외 (일괄매각)

용도: 전

토지면적: 931.00㎡ (약 281.63평)

매각대상: 토지매각 (총 8필지 일괄)

1.2. 경매 정보 및 관계자 현황

감정가: 71,687,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 오OO / 백OO / 엠OOOOOOOOOO (임의경매)

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 상권분석

본건은 거제시 연초면 송정리 소재 '중송마을' 북동측 인근의 농경지 및 임야가 혼재된 지대에 위치함. 주변은 자연환경이 주를 이루는 다소 외곽 지역이나, 연초면 송정리는 과거 조선공단 조성으로 아파트 단지가 개발된 봉송마을 등이 있어 주거 밀집지역과 완전히 동떨어진 맹지촌은 아님 . 차량 접근성은 보통 수준이나, 물건지 자체는 개발보다는 자연 상태의 보존에 가까운 환경으로 판단됨. 상업시설은 '중송마을' 인근의 소규모 생활편의 시설을 이용해야 하며, 광역 상권은 인접한 옥포나 거제 시내 생활권을 이용해야 하는 입지적 한계를 가짐.

2.2. 토지 현황 및 이용상태

매각 대상 토지는 총 8필지 (1~8)로 구성된 부정형의 토지이며, 일괄매각 조건임. 지세는 남서측 하향 완경사지 또는 서측 하향 급경사지 등 다양하며, 이용 상태는 '휴경지', '자연림', '버섯재배지' 상태로 혼재되어 있음.

토지 전체 면적은 931.00㎡로 약 281.63평이며, 농지(전)와 임야가 섞여 있어 복합적인 개발 계획이 필요함.

2.3. 도로 조건 및 접근성

제시된 8필지 중 1~5, 7, 8번 필지는 *맹지*임. 6번 필지는 지적도상 맹지이나, 북측으로 노폭 약 2m 내외의 *비포장도로*가 있어 일부 접근이 가능할 것으로 보임. 대다수 필지가 맹지라는 점은 개발 행위 시 가장 큰 제약 요인이자 잠재적 리스크임.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 특이사항

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 다른 오OO/백OO 형태임. 이는 채무자의 채무에 소유자(오OO)의 부동산이 담보로 제공된 것으로, 복잡한 이해관계가 얽혀있을 가능성을 시사함.

**특이사항 (재매각):** 본건은 *재매각* 물건으로, 기존 낙찰자가 대금 미납 등의 사유로 소유권을 취득하지 못한 이력이 있음. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 초기 입찰자들의 면밀하지 못한 분석(특히 농지취득자격증명 미제출)에 기인할 수 있으므로, 입찰자에게 더욱 정밀한 주의를 요구함.

3.2. 매각 대상 및 명도 (토지)

매각 대상은 '토지매각'으로 건물은 포함되지 않으며, 제시 외 물건도 없음. 토지이므로 건물 명도 문제는 발생하지 않으나, 현 이용 상태('휴경지', '자연림', '버섯재배지')를 고려하여 현 사용자(버섯재배지 이용자 등)에 대한 권리관계 확인 및 경작물 처리 등의 문제가 발생할 수 있음.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크 (법적 제한 및 입지)

농지법 제한: 본건은 '전'을 포함하고 있어 *농지취득자격증명원 제출*이 필수임. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 농지 취득이 가능한 자격인지 반드시 확인해야 함.

맹지 문제: 8필지 중 7필지가 법률상 맹지이거나 비포장도로에 접해 있어, 향후 건축 또는 개발 행위 시 인접 토지 소유자에게 통행 및 건축허가를 위한 *도로 사용 승낙*을 받아야 하는 중대한 리스크가 있음.

개발 제한: 토지 대부분이 *자연녹지지역* 및 *가축사육제한구역*으로 지정되어 있어, 개발의 목적과 범위에 상당한 제약이 따름. 특히 3, 5, 7, 8번 필지는 '모든 축종 제한' 또는 '준보전산지'에 해당하여 개발 가능성이 현저히 낮음.

혐오 시설: 물건 소재지인 연초면에는 거제시의 주요 환경기초시설인 *생활폐기물 소각시설 및 매립시설*이 인접한 한내리에 위치하고 있음 . 이는 직접적인 악취 영향권에 들지 않더라도, 지역 이미지와 환경적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소임.

지명 유래: 물건지 인근 '중송' 북쪽에 *고려장터*가 있었다는 지명 유래가 있음 . (직접적인 법적 리스크는 아니나, 정서적인 측면에서 고려할 필요가 있음).

4.2. 필수 확인 사항

농지취득자격증명원 제출 기한 준수 (미제출 시 보증금 몰수).

맹지 해소를 위한 인접 토지 현황 및 소유자 관계 사전 조사.

일괄매각 물건으로, 각 필지별 용도(휴경지, 자연림, 버섯재배지) 및 개별 토지이용계획 규제를 모두 확인하고 최적의 이용 방안을 강구해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 비교적 저렴한 감정가(71,687,000원)로 거제시 토지를 확보할 기회를 제공하나, *맹지* 및 *농지취득자격증명*이라는 중대한 리스크가 복합적으로 존재하는 물건임. 특히 맹지 상태와 강력한 *가축사육제한구역* 지정으로 인해 일반적인 개발 행위(주택 신축 등)는 매우 어렵거나 불가능할 수 있음. 재매각 이력 역시 주의 깊은 분석을 요구함.

5.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 재매각 물건으로, 향후 최저가 인하 시 감정가 대비 매우 낮은 가격에 넓은 토지(281.63평)를 취득할 가능성이 있음.

특수 목적 투자: 개발보다는 *농업 목적* (농지취득자격증명 제출 가능자에 한함), 산림 경영, 또는 장기적인 *토지 가치 보존* 목적에 적합함.

맹지 해소 시점의 가치 상승: 만약 인접 토지 매입 또는 도로 확보를 통해 맹지 상태가 해소될 경우, 토지의 가치는 크게 상승할 여지가 있으나, 이는 불확실성이 매우 높은 조건임.

세부 필지 활용: 6번 필지는 비포장도로와 접해있으므로, 해당 필지를 활용한 진입로 확보 계획을 최우선적으로 고려해야 함.

법원 정보

통영지원 경매3계