나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [2] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산9-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [2] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산9-1 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2023타경6061 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산9-1 | 감정가: 163,735,000원 | 최저가: 53,653,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경6061 (2)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산9-1 외 3필지 (본 보고서는 기호2(송전리 산9-1)를 중심으로 작성되었습니다.)

용도: 임야

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 163,735,000원

토지면적: 62975.00제곱미터 (약 19050.44평)

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황 (기호2 - 사천시 곤양면 송전리 산9-1 중심)

본건은 사천시 곤양면 송전리 포곡마을회관 북서측 인근에 소재하는 임야입니다.

형태 및 이용상태는 부정형의 완경사진 임야로서, 지상에는 소나무 및 기타 활잡목 등이 자생하는 자연림지입니다.

토지 면적은 총 62975.00제곱미터 (약 19050.44평)로 광면적의 임야입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

기호2는 마을 주변의 산림지대로서, 인근에는 임야, 농가마을, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 상황

인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 완경사진 임야로서 소나무, 활잡목 등이 자생하는 자연림이며, 광면적의 임야입니다.

2.4. 인접 도로 상태

임야도상 맹지이며, 동측 인근으로 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로가 있으나 직접 접하고 있지는 않습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 관계인

경매구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 백OO, 채권자는 이OO입니다.

특이사항으로 중복병합사건 및 중복사건에 해당합니다.

3.2. 용도지역 및 제한 사항 (기호2 중심)

본건 토지는 농림지역이 주를 이루고 있으나 일부 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

추가적인 제한으로는 산림보호구역(제1종수원함양보호구역), 공익용산지, 임업용산지, 토석채취제한지역에 해당하여 개발 행위 시 매우 엄격한 규제가 따릅니다. 또한, 일부가 하천구역에도 포함되어 평가 시 감안되었습니다.

3.3. 특이 및 주의 사항

본건은 분묘기지권이 특이사항으로 기재되어 있으며, 주의사항으로 분묘 소재 가능성이 있고 분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

또한, 임야도상 맹지이며, 일부 하천구역에 포함되어 있어 이를 감안하여 평가되었습니다. 정확한 경계는 측량을 요합니다. 광면적의 임야 특성상 분묘의 유무를 육안으로 확인하기 어려운 부분이 있으므로 현장 확인 시 주의해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농림지역 내 임야로서 주거지나 상업 지역과 거리가 있어 직접적인 상권 형성은 어렵습니다. 투자 목적은 장기적인 산림 경영, 보전 또는 임업용 산지 활용에 적합합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에는 농가마을과 포곡마을회관 등이 위치하고 있습니다. 해당 정보를 바탕으로 주변 시설 검색을 통해 혐오시설 유무를 파악해야 하나, 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설 유무를 확인하기 어렵습니다. 입찰 전 관할 관청을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 성립 가능성: 분묘 소재 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다.

2. 맹지: 임야도상 맹지이며, 진입로 확보 및 건축 행위 시 난관이 예상됩니다.

3. 강력한 규제: 농림지역, 공익용산지, 임업용산지, 토석채취제한지역 등에 중첩적으로 해당되어 개발 행위가 극히 제한됩니다.

4. 하천구역 포함: 일부가 하천구역에 해당되어 해당 부분은 사적 이용 및 개발이 어렵습니다.

5. 정확한 경계 불확실성: 정확한 경계는 측량을 통해 확인해야 하며, 제시외 물건(수목 등)에 대한 법정지상권 여부도 검토해야 합니다. (기호2의 수목은 토지에 포함 평가됨.)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 약 19,050평에 달하는 대규모 임야로, 총 감정가 대비 면적이 크다는 장점이 있습니다. 그러나 농림지역 및 각종 산지관리법, 산림보호법상 규제가 중첩되어 있어 단기적인 개발 또는 일반적인 주거/상업용 이용은 불가능하다고 판단됩니다.

가장 큰 리스크는 맹지 상태와 분묘기지권 성립 가능성이며, 이는 현장 조사와 명확한 법률 검토를 통해 해결 방안을 모색해야 합니다. 주로 장기적인 산림 경영, 임업용 활용, 또는 보전 가치에 중점을 둔 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지: 6만 제곱미터가 넘는 광면적으로, 저가에 낙찰받을 경우 규모의 경제를 실현할 수 있습니다.

2. 일부 생산관리지역 포함: 전체 면적 중 일부가 생산관리지역에 포함되어 있어, 해당 구역에 한해서는 농림지역보다 활용도가 높습니다.

3. 장기적인 임업/산림 경영: 임업용산지로서 장기적인 산림 투자 또는 임업 경영을 목적으로 하는 경우 안정적인 자산 보전 가치가 있습니다.

4. 소나무/활잡목: 지상 수목이 토지에 포함되어 평가되었으므로, 수목에 대한 추가적인 비용 부담이 없습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계