나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [4] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산60 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [4] 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산60 임야 경매

• 사건번호: 2023타경6061
• 주소: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산60
• 감정가: 201,019,200원
• 최저가: 65,870,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2023타경6061 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산60 | 감정가: 201,019,200원 | 최저가: 65,870,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경6061 (4)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 송전리 산60 (기호2)

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (기호2 지분 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 백OO

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 201,019,200원

토지면적: 167,516.00㎡ (약 50,673.55평)

건물면적: 0.00㎡

건물/제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 분묘기지권 성립 여지 있음.

주의사항:

- 본건(기호2)은 임야도상 맹지임 (동측 인근에 약 2-3m 폭의 포장도로 소재).

- 광면적의 임야이므로 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지 있음.

- 정확한 경계 확인을 위해 측량이 요함.

- 토지 중 일부가 하천구역(하천법)에 속하며, 용도지역이 농림지역 및 생산관리지역(일부)으로 복합 지정되어 있음.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리관계

경매구분: 부동산임의경매로 소유자(백OO)와 채무자(백OO)가 동일한 상태에서 채권자(이OO)의 신청에 의해 진행되는 사건입니다.

권리분석: 말소기준권리 이하의 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.2. 물건의 법적 특이점

분묘기지권: 광면적 임야로서 현장 육안 관측으로는 분묘가 없는 것으로 보이나, 실제 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 이에 따라 낙찰자는 분묘 이장 및 지료 지급 등의 법적 분쟁 리스크를 감안해야 합니다.

맹지: 본건은 임야도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 향후 개발이나 활용을 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 개설(통행권 확보)이 필수적입니다.

3. 입지 및 환경 분석 (기호2-사천시 곤양면 송전리 산60 기준)

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치: 마을 주변 산림지대로서, 농가마을 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.

교통: 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통인 편이나, 본건 자체는 맹지이므로 직접적인 진입로는 부재합니다.

3.2. 토지 이용 현황 및 제한

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사진 임야로서 소나무, 기타 활잡목 등이 자생하는 자연림지입니다.

법적 제한:

- 농림지역, 생산관리지역(일부)

- 가축사육제한구역(일부제한구역)

- 산림보호구역(제1종수원함양보호구역)

- 공익용산지, 임업용산지, 토석채취제한지역

- 하천구역(일부)

※ 해당 임야는 개발 행위에 엄격한 제한을 받는 농림지역, 공익용산지, 임업용산지, 산림보호구역에 대부분 속해 있어 건축 또는 토목 행위가 상당히 제한될 수 있습니다.

3.3. 상권 및 생활정보

상권: 본건은 마을 외곽의 산림지대에 위치하고 있어 인근 상권은 사실상 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설은 곤양면 소재지 등에서 이용해야 하는 전형적인 농촌 외곽 지역입니다.

생활정보: 사천시는 서부 경남의 중심 도시로 발전하고 있으며, 항공산업과 해양수산관광도시로의 장기 개발 계획이 추진되고 있습니다. 본건은 내륙 산악 지형에 가까우며, 주변에 곤양천 등의 하천이 흘러 수리 이용에 용이한 농업적 조건을 갖추고 있습니다.

3.4. 혐오시설 유무

검색 결과: 경상남도 사천시 곤양면 송전리는 산악지형과 농경지가 주를 이루는 청정 지역입니다. 현재 검색된 정보 상으로 본건 토지 인근에 대형 폐기물 처리장, 화장장 등 명확히 기피될 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 임장 시에는 축사, 소규모 폐기물 집하장 등 지역적인 혐오시설 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

맹지 리스크: 도로가 없어 재산권 행사(매매, 대출, 개발)에 제약이 큽니다. 장기적인 투자를 위해서는 인근 토지와의 도로 개설 협의가 필수입니다.

분묘 리스크: 광활한 임야 특성상 분묘 발견 시 법적 비용 및 시간 소모가 발생할 수 있습니다.

개발 제한: 농림지역, 공익용산지, 임업용산지 등 토지 이용 제한이 강한 용도지역이 대부분이므로 단기 또는 적극적인 개발 투자에는 부적합합니다.

지분 매각: (감정평가서에 '기호4는 공동소유 부동산으로서 매각지분' 언급이 있으나 본건 기호2는 특정되지 않음. 다만, 전체 사건에서 지분 매각 물건이 포함되어 있으므로, 최종 매각 대상 목록 확인 필요) *본건 송전리 산60은 토지면적 전체가 명시되었으므로 지분 매각이 아닌 전체 토지 매각으로 판단합니다.*

5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 약 5만 평에 달하는 대규모 임야로서 감정가만 2억 원을 상회하는 물건입니다. 토지 이용 제한이 엄격한 농림지역 및 산지관리법상 제한 구역에 대부분 속해 있어 단기 시세차익이나 개발 목적으로는 적합하지 않습니다. 맹지 상태, 분묘 리스크 등의 단점도 명확하므로, 이는 충분히 낮은 가격으로 낙찰받아야만 만회할 수 있습니다.

투자 포인트:

- 대규모 임야: 저렴한 가격에 광활한 면적의 산림 자원을 확보하여 장기적인 산림 경영 또는 보전 목적의 투자가 가능합니다.

- 공익용 산지/농림지역: 세제 혜택 등 장기적인 '보전' 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

- 경매를 통한 저가 매수 기회: 맹지, 분묘 리스크 등으로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

※ 결론적으로, 단기 개발보다는 장기적인 산림 보전 및 투자를 목표로 하며, 맹지 해소 방안 및 분묘 현장 조사를 철저히 수행할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계