나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [1] 경상남도 사천시 정동면 학촌리 340 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경6061 [1] 경상남도 사천시 정동면 학촌리 340 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2023타경6061 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 학촌리 340 | 감정가: 125,901,000원 | 최저가: 41,256,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 진주지원 2023타경6061 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지매각으로, 본건은 감정가 125,901,000원에 평가된 물건입니다.

토지면적은 1927.00㎡이며, 이는 약 582.9평에 해당합니다.

소재지는 경상남도 사천시 정동면 학촌리 340 (기호1 토지)이며, 현황 용도는 답(沓, 논)입니다.

소유자 및 채무자는 백OO이며, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 특이 사항 및 주의 사항

본 경매 사건은 중복병합사건이자 중복사건이며, 재매각 절차를 진행 중인 복잡성을 내포하고 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 본건이 농지이므로 매수인은 반드시 법원에서 요구하는 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

매각 대상에는 토지 지상에 식재된 제시외 수목인 감나무(감정서상 기호a)가 포함되어 있습니다.

정확한 경계 확인을 위해 입찰 전 측량이 요구됩니다.

감정평가 시 일부가 접도구역에 포함된 점이 감안되었습니다.

본 감정평가서에는 기호1 외에도 기호2, 기호3, 기호4 토지가 포함되어 총 4필지가 일괄 평가되었음을 참고해야 합니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 기호1 토지(정동면 학촌리 340)는 사천시 정동면 학촌리 학촌교차로 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 국도 주변의 농경지대로서 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통인 편으로, 농경지대임을 고려할 때 접근성은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호1 토지는 부정형의 농경지(답)로 현재 지상에는 감나무가 식재되어 있습니다.

인접 도로 상태는 서측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 농경지나 소규모 개발 부지로서의 진입은 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 법률 관계

경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자(백OO) 소유의 토지에 대해 채권자(이OO)의 신청에 의해 개시되었습니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석(말소기준권리 등)이 불가능하나, 토지매각이며 권리관계가 복잡할 수 있는 중복병합사건이므로 등기부등본상의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 농지취득자격증명 리스크

가장 큰 권리적 위험 요소는 농지취득자격증명(농취증)입니다.

본 토지는 지목이 '답'이므로 농취증이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 관할 행정기관(사천시 정동면 사무소 등)을 통해 취득 가능성을 확인하고 입찰해야 합니다.

3.3. 제시외 물건의 처리

기호1 토지 지상의 제시외 수목(감나무)은 매각에 포함되어 낙찰자가 소유권을 취득합니다.

4. 용도 및 이용 제한 사항

4.1. 토지이용계획

본건 기호1은 생산관리지역에 속하며, 일부는 자연취락지구(만마)로 지정되어 있습니다.

생산관리지역은 농업적 생산을 위해 관리가 필요하나, 제한적인 범위 내에서 주택 및 시설 건축이 가능하며, 자연취락지구는 건폐율 완화 등의 혜택이 있어 농업 외적인 용도로의 이용 가능성이 있습니다.

4.2. 제한 사항

가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 가축 사육은 전면 제한됩니다.

일부 토지가 접도구역(도로법)에 포함되어 있어, 도로 경계로부터 일정 거리 내에서는 건축 행위 등이 제한될 수 있습니다. 감정가는 이 제한을 감안하여 평가되었습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본건 토지는 국도 주변 농경지대에 위치하며, 주위에 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 상업시설이 집중된 상권과는 거리가 있습니다.

토지 이용은 현재와 같이 농업용으로 활용하거나, 자연취락지구의 이점을 활용한 소규모 주택 건축 부지로의 전용을 고려할 수 있습니다.

5.2. 생활 정보

차량 접근이 양호하고 인근에 국도가 지나 제반 교통사정은 보통이므로, 자가용을 이용한 관내 이동 및 생활은 무난할 것으로 예상됩니다.

다만, 농경지대이므로 편의시설 등의 생활 인프라는 인근 면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.3. 혐오 시설

제공된 정보(농경지대, 단독주택, 임야 등)만을 바탕으로는 인근에 특정한 혐오 시설이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

정확한 확인을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농취증 미제출에 따른 보증금 몰수

앞서 언급된 바와 같이, 농지취득자격증명 미제출은 가장 직접적이고 큰 재정적 리스크입니다.

6.2. 토지 이용의 제한

일부 접도구역으로 지정된 부분은 향후 건축 시 건폐율 및 용적률 등의 제한을 받을 수 있으며, 건축 가능 면적 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.3. 경계 불일치 및 다필지 감정의 복잡성

정확한 경계를 위해서는 측량이 필수적이며, 기호1 외 3필지가 함께 감정된 부분이 있어 실제 매각되는 기호1 토지의 개별 가치와 조건을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 사천시 정동면의 국도 주변 농경지대에 위치한 답(沓)이며, 약 582.9평의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

생산관리지역 및 자연취락지구라는 용도지역은 농업 외 소규모 주택 건축 등 다용도적인 활용 가능성을 제시하며, 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

다만, 재매각 사건이고 중복사건이라는 특이사항 및 농지취득자격증명 제출 의무가 확실하므로, 입찰 전 리스크를 철저히 검토해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 생산관리지역 내 자연취락지구에 속하여 향후 건축 허가 및 건폐율 적용에 유리할 수 있습니다. 소규모 전원주택 부지나 주말농장 등으로의 활용 가치가 있습니다.

제시외 물건 포함: 지상의 감나무가 매각에 포함되어 있어, 낙찰 후 추가적인 수목 처리 비용 없이 농작물(감)을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

양호한 접근성: 서측으로 폭 4-5미터의 포장도로에 직접 접하여 물류 이동 및 출입이 용이합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계