나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2226 [2] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 16 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경2226 [2] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 16 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경2226 | 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 16 | 감정가: 18,220,900원 | 최저가: 4,777,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경2226 (2)

매각대상: 토지매각 (답)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 16

감정가: 18,220,900원

소유자/채무자: 김OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 재매각 물건, 유동화 물건

1.2. 물건 상세 정보

용도: 답 (농경지 이용 중)

토지면적: 413.00㎡ (약 124.93평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

지분율: 토지 41300/41300 (100% 전유로 추정)

공법상 용도지역: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 비행안전제3구역(전술), 영농여건불리농지

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 진주시 문산읍 삼곡리 "제곡마을" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지 및 임야가 혼재하는 전형적인 농촌 지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건(2) 필지 자체는 현황 맹지(도로에 직접 접하지 않음)이며, 차량 접근이 불가능합니다. 인접 필지를 통해서만 접근이 가능하여 접근성은 다소 불리합니다.

2.2. 지역 개발 환경 및 잠재력

본건이 속한 문산읍은 진주시의 유일한 읍으로서, 혁신도시 건설, 공공기관 이전, 바이오 전문단지 조성 등으로 동부권 중심 도시로의 발전 잠재력을 가지고 있는 지역입니다. 읍사무소 소재지인 삼곡리 일대는 진주시 내 집단 촌락 중 규모가 큰 편입니다. 또한, 단감, 배, 시설채소 등의 주산지로서 도시 근교 농업 소득에 기여하고 있습니다.

주요 시설로는 바이오21센터, 한국실크연구원, 안전성평가연구소 경남환경독성본부 등이 인근에 위치하여 산업 인프라가 조성되어 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 완경사 지세의 부정형 토지이며, 현황 "농경지(답)"으로 이용 중입니다. 본건(2)는 현황 맹지이나, 해당 목록의 감정평가 요항표상으로는 (1)~(5) 필지가 일괄매각 대상 물건의 일부로 보이며, 전체적으로는 주변 도로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유권 관계

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 권리관계가 단순합니다.

3.2. 매각 및 제약 조건

경매구분은 부동산 임의경매로, 채권자의 임의적인 경매 신청에 의해 진행됩니다.

본건은 목록 1~5 중 하나로, 일괄매각 조건으로 진행될 수 있으며(주의사항에 명시), 자생 수목이 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

가장 중요한 제약 조건은 "농지취득자격증명"을 필히 제출해야 하는 점입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 이는 재매각 물건인 점과 함께 투자 결정에 있어 신중을 기해야 하는 주요 요인입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본건은 농경지 밀집 지역에 위치하여 주변에 별도의 상업 시설은 발달하지 않았습니다. 주요 생활 편의시설 및 상권은 문산읍 행정복지센터가 있는 삼곡리 중심지나 인근 혁신도시 지역을 이용해야 합니다. 문산읍 소재지에는 문산초등학교, 진주혜광학교 등 교육 시설과 문산읍사무소, 진양도서관 등이 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오 시설 및 기타 환경

지도 서비스를 통해 확인되는 특정 혐오시설은 인근에 표시되지 않았습니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재하는 보통의 농촌 지대입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 리스크 (최대 리스크)

농지취득자격증명(농취증) 미제출 시 보증금 몰수라는 명확하고 강력한 리스크가 존재합니다. 최고가 매수신고인으로 결정되더라도, 자격 미달로 인해 불허가될 경우 입찰보증금을 잃게 됩니다.

5.2. 공법상 리스크

본건은 영농여건불리농지에 해당하며, 생산관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 공법적 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 이용상 리스크 (물리적 리스크)

본건(2)는 현황 "맹지"이며 차량 접근이 불가능합니다. 농지로서의 이용 효율이 저하되며, 향후 건축을 위한 개발 시에는 인접 토지 소유자에게 통행을 위한 토지 사용 승낙을 얻거나, 도로 부지를 매입해야 하는 추가 비용과 어려움이 발생합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 진주시 문산읍 삼곡리 소재의 농경지(답)로, 감정가가 비교적 낮게 책정된 토지입니다. 권리관계는 단순하나, 본건(2) 자체의 맹지라는 물리적 제약과 농지취득자격증명 제출이라는 법적 제약이 명확한 물건입니다. 따라서 맹지 해소 방안 및 농지 취득 자격 요건을 충족하는지 여부가 투자의 성패를 가르는 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 문산읍은 진주시 동부권의 개발 잠재력을 가진 지역이며, 인근에 한국실크연구원, 바이오21센터 등 산업 시설이 위치하여 장기적으로 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

저가 매수 기회: 맹지 및 재매각 물건이라는 특성상 유찰 가능성이 높아 저렴한 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

인접 토지와의 관계: 이미 인접 토지 소유자이거나 인근 토지 매입을 통한 맹지 해소 계획이 있다면, 본 물건의 낮은 가치 평가(맹지)를 활용하여 주변 시세보다 저렴하게 면적을 확보하는 용도로 활용할 수 있습니다.

장기적 농업 투자: 단감, 배 등의 주산지로 활용되는 지역 특성을 고려할 때, 농업을 목적으로 하는 실수요자에게는 생산관리지역 농지로서의 활용 가치가 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계