나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33961 [3] 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 산44 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경33961 [3] 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 산44 임야 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경33961 | 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 산44 | 감정가: 601,975,810원 | 최저가: 197,256,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 임야 지분 매각 (사건번호: 진주지원 2024타경33961 (3))

1.1. 사건 개요 및 물건 특성

사건번호: 진주지원 2024타경33961 (3)

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 이곡리 산44

용도: 임야 (농림지역, 보전/임업용산지)

감정가: 601,975,810원

매각대상: 토지일부지분매각 (경매구분: 부동산강제경매)

1.2. 물건 기본 정보 (매각 지분 대상 토지 기준)

토지면적 (총): 26,803.00㎡ (약 8,107.57평)

토지 지분율: 987,690.5499999999 (전체 필지 중 상당한 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡ (매각대상 아님)

제시외건물 면적: 163.20㎡ (매각대상 *제외*)

소유자/채무자: 이OO / 채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 분묘기지권, 법정지상권, 재매각

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본 물건은 이곡저수지 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 산림지대로 농경지, 자연림 등으로 형성된 전형적인 순수 농촌 지대입니다.

교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가되나, 주된 물건인 기호(5) 임야 자체는 지적도상 맹지(도로 없음)이나 인접지를 통해 접근이 가능합니다.

형태 및 이용상태: 기호(5) 토지는 급경사지 내 부정형의 임야로서, 조림(나무를 심음) 상태로 이용 중입니다. 지목은 임야이나, 매각 포함된 제시외 수목(체리나무 등 약 1,125여 주)이 일부 식재되어 있습니다.

인접 도로상태: 본건 기호(5) 임야는 지적도상 맹지입니다. 이는 향후 토지 사용 및 처분 시 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제3구역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어, 개발 행위에 상당한 제한을 받습니다. 순수 산림 보전 및 임업 활동 외의 용도로 활용하기 어렵습니다.

1.4. 권리 분석 (리스크 중점)

지분 매각: 전체 토지 면적 26,803.00㎡ 중 일부 지분(98% 이상)만 매각하는 건입니다. 지분 매각은 통상적으로 공유물 분할 청구 소송 등 추가적인 법적 절차가 필요하여 명도 및 소유권 확보에 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.

법정지상권: 토지 위에 제시외 건물(총 163.20㎡ 중 일부)이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외되었습니다. 이로 인해 소유자는 토지를 사용하지 못할 수 있으며, 최저매각가격은 이 점이 반영되어 제한을 받는 가격입니다. 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

분묘기지권: 토지 기호(5) 일부 지상에 분묘 약 5기가 소재합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 면적만큼 토지 사용이 영구적으로 제한됩니다.

제시외 수목: 제시외 수목(체리나무 등 약 1,125여 주, 감정서상 b)은 매각에 포함됩니다. 이는 토지의 가치에 긍정적 영향을 미치며, 산림자원으로서의 가치를 평가할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석 및 주변 개발 호재

상권 분석: 본 물건은 '순수 산림지대'에 위치하며, 상권이 형성될 수 없는 농림지역/보전산지입니다. 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

주변 개발 호재: 문산읍 자체는 혁신도시 인근 지역으로서 개발 잠재력을 가진 일부 지역이 있으나, 본 물건지는 농림지역 및 보전산지로 묶여 있어 직접적인 개발 호재를 기대하기 어렵습니다. 장기적으로는 진주시 동부권 개발 계획의 간접적 수혜를 기대할 수 있으나, 단기적인 개발은 불가능합니다.

1.6. 생활 정보 및 혐오 시설 분석

생활 편의 시설: 본 물건지는 순수 농촌 산림지대로, 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 문산읍 소재지(삼곡리 등)까지 이동해야 합니다.

혐오 시설 분석: 본 물건지 주변은 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있으며, 농림지역/보전산지 특성상 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오 시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 감정서상으로도 '순수 농촌 지대'로 확인됩니다.

1.7. 잠재적 리스크 분석

최대 리스크: **지분매각, 법정지상권, 분묘기지권, 맹지**의 사중고(四重苦)가 모두 존재하는 물건입니다.

지분권 행사: 나머지 지분권자(소수 지분)와의 공유물 분할 소송 및 협의가 필수적이며, 패소 시 지분 강제 매각으로 이어질 수 있습니다.

법정지상권 문제: 제시외 건물의 철거를 위해 소송이 필요할 수 있으며, 법정지상권이 성립하면 토지 사용료(지료) 청구만 가능합니다.

분묘 처리: 분묘 이장 관련 협의 또는 법적 절차(개장 명령)가 필요하며, 상당한 비용과 시간이 소요됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 임야 지분 매각 물건 중에서도 권리상 난이도가 최상급에 속합니다. 특히 맹지 상태의 농림지역 임야에 법정지상권과 분묘기지권이 모두 얽혀 있어, 일반 투자자가 쉽게 접근하기는 어렵습니다.

추천 투자자: 특수물건 처리 경험이 풍부하며, 지분권 확보 및 공유물 분할 소송, 분묘 처리, 법정지상권 관련 소송 등 모든 법적 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

1.9. 투자 포인트

경매가 하락 가능성: 권리상의 복잡성과 높은 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 최저가 대비 상당히 낮은 가격으로 매입할 가능성이 높습니다.

수목 가치: 제시외 수목(체리나무 등 약 1,125주)이 매각에 포함되어 있으므로, 이는 별도의 산림자원으로서 경제적 가치가 있습니다.

지분 협상: 매각 지분율(98% 이상)이 압도적으로 높아, 나머지 소수 지분권자와의 협상에서 우위를 점할 수 있으며, 공유물 분할 소송 시 현물 분할이 아닌 전체 매각 후 대금 분할 가능성이 높습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계