나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34308 [2] 경상남도 사천시 서포면 금진리 392 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경34308 [2] 경상남도 사천시 서포면 금진리 392 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경34308 | 소재지: 경상남도 사천시 서포면 금진리 392 | 감정가: 65,057,800원 | 최저가: 17,054,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보 및 특징

물건 소재지: 경상남도 사천시 서포면 금진리 392 외 2필지 (일괄매각)

사건번호: 진주지원 2024타경34308 (2)

용도: 전 (현황 '전', 일부 '대')

토지면적: 3756.00㎡ (약 1136.21평)

감정가: 65,057,800원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권 성립여지, 재매각 진행건

1.2. 물건 현황 및 주의사항

본 물건은 총 3필지의 토지(기호 1, 2, 3)를 일괄 매각하는 건입니다.

토지 총면적은 3756.00㎡ (약 1136.21평)이며, 감정가는 65,057,800원입니다.

기호 1은 공부상 '묘지'이나 현황 '전'으로 이용 중이며, 기호 2, 3은 공부상 '전'이나 현황 '전 및 일부 대'로 이용 중입니다.

물건 보고서에 첨부된 토지면적(3756.00㎡)은 총면적이며, 지분율(375600)은 전체 토지의 면적을 의미하는 것으로 보입니다.

주요 주의사항:

제시외 건물 매각 제외: 기호 2 토지상의 주택, 창고, 견사 등으로 이용 중인 제시외 건물(2-1~2-5) 및 기호 3 토지상의 화장실, 작업장(3-1, 3-2)은 **매각에서 제외**됩니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격이며, 낙찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 리스크를 안고 인수해야 합니다.

제시외 수목 매각 포함: 토지상에 있는 제시외 수목(2-6, 3-3)은 매각에 **포함**됩니다.

농지취득자격증명원 제출 의무: 기호 1, 2, 3 토지는 현황상 '전'으로 이용 중인 부분이 있거나, 공부상 지목이 '전'인 부분이 포함되어 있으므로, 낙찰자는 **농지취득자격증명원 제출이 필수**입니다. (미제출 시 보증금 몰수). 다만, 일부 현황 '대'로 이용 중인 부분이 있어, 농지가 아니라는 사실을 증명할 경우 대체될 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 사천시 서포면 금진리 소재 "금진마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 전, 답 및 기존 마을이 혼재된 지역입니다.

면소재지에서 다소 이격되어 있어 일반적인 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

도로 상태: 기호 1 토지는 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있으며, 기호 2, 3 토지는 북측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용 현황

형태 및 이용 상태: 전체적으로 부정형의 토지이며, 남측에서 북측으로 하향하는 계단식으로 조성되어 있습니다.

기호 1은 '전'으로 이용 중이며, 기호 2, 3은 '전 및 일부 대'로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 전 필지 **생산관리지역**입니다.

제한사항:

전 필지 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)) 및 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

기호 1 토지는 지방도 접도구역에 포함됩니다.

기호 2 토지는 가축사육제한구역(전부제한구역)이 추가로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 잠재적 혐오시설

주변 환경은 기존 마을과 농지가 혼재된 전형적인 농촌지역입니다.

금진리 일대에는 과거 오리 도축장 허가 신청이나 의료폐기물소각장 건립 추진으로 인해 주민 반발 및 집단 민원이 발생했던 사례가 확인됩니다.

본 건 토지 자체는 아니더라도, **청정지역 내 혐오시설 건립에 대한 주민 민원 리스크**가 서포면 금진리 일대에 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 주OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 특수 권리 및 법적 리스크

법정지상권 성립여지: **가장 큰 리스크 요인**입니다. 토지(매각) 위에 매각 제외된 제시외 건물(주택, 창고 등)이 존재합니다. 만약 건물의 소유자가 토지 경매개시 결정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이고, 이후 매각으로 소유자가 달라지게 되면, 건물 소유자는 관습법상/법정지상권을 주장할 수 있습니다.

- 성립 시: 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)를 청구해야 합니다. (지료 미납 시 토지 사용권 소멸을 이유로 건물 철거 소송 가능)

- 미성립 시: 낙찰자는 건물을 철거하고 토지를 온전히 사용할 수 있습니다.

- 현황상 소유자의 관계인이 거주 중인 것으로 보이므로, **명도 및 지료청구에 대한 복잡한 법적 절차 및 비용 발생 가능성**을 충분히 고려해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증): 농지법상 '전'을 취득하기 위해서는 농취증이 필수입니다. 만일 현황이 '대'로 확실하게 인정받지 못하면, 낙찰 후 기한 내에 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 낙찰자가 잔금을 미납했거나 기타 사유로 인해 재진행되는 건입니다. 재매각 사유를 정확히 알 수는 없으나, 앞서 언급된 **법정지상권 문제나 농취증 미제출이 원인일 가능성**이 높으므로 권리분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 (N/A)

본 물건은 전, 대 등으로 이용되는 농지 및 주거용 부지로, 상업적인 입지가 아닙니다. 따라서 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

4.2. 생활 정보 및 주거 환경

주변에 "금진마을회관"이 위치하는 등 기본적인 마을 인프라는 존재하나, 면소재지에서 다소 이격되어 있어 병원, 대형마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주거 환경은 전, 답 등이 혼재된 조용하고 한적한 농촌 지역입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크 요약

법정지상권 성립 가능성에 따른 토지 이용 제한 및 명도, 지료 청구 소송 리스크.

농지취득자격증명 제출 의무(미제출 시 보증금 몰수).

재매각 물건이라는 점.

일부 토지(기호 2)의 가축사육 전부제한구역 지정에 따른 개발 제한 가능성.

5.2. 투자 포인트

저렴한 감정가: 총 1136.21평의 토지이며, 생산관리지역 토지가 6천만 원대의 감정가로 진행됩니다.

잠재적 개발 가능성: 생산관리지역 내 주택(제시외 건물)이 현존하고, 일부 현황이 '대'로 이용 중이므로, 법정지상권 문제를 해결한다면 주말농장, 전원주택 부지 또는 투자용 토지로의 활용 가치가 있습니다.

광대한 토지 면적: 3756.00㎡ (약 1136.21평)의 대규모 토지라는 점은 장기적인 활용 계획 수립에 유리합니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 여지 및 농지취득자격증명 문제라는 **중대한 리스크**를 안고 있습니다. 단순히 면적 대비 감정가가 저렴하다는 이유만으로 접근해서는 안 됩니다.

**법정지상권 관련 법리 검토 및 건물 소유자(관계인)에 대한 현장 조사**가 선행되어야 하며, 농취증 관련하여 사천시 서포면사무소 등에 **농지 여부 및 취득 가능성에 대해 사전에 질의**하는 것이 필수입니다.

위험을 감수하고 명도 및 법정지상권 관련 소송까지 진행할 수 있는 **경험이 풍부한 투자자 또는 장기적인 관점에서 접근할 투자자에게 적합**한 물건입니다.

법원 정보

진주지원 경매4계