나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35738 [1] 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리 소재 "사촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
과수원, 전 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지의 부정형 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-지분매각, 토지만 매각[감정서상 타인소유로 탐문되는 건물 및 구조물 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임]
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경35738 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지일부지분매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766

용도: 과수원

감정가: 23,462,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1871.00㎡ (약 565.90평)

토지지분: 311.8957㎡ (약 94.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 재매각

주의사항:

* 지분매각, 토지만 매각 (감정서상 타인 소유로 탐문되는 건물 및 구조물은 매각 제외되며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격임)

* 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리 소재 "사촌마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 전 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 위치 및 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 보전녹지지역

* 제한구역: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 갑1 (1965-06-09): 소유권보존 (이수현)

* 갑2 (2023-12-27): 소유권이전 (이래감외 6명, 상속)

* 갑3 (2024-07-11): 강제경매개시결정 (주식회사한국채권관리대부, 말소기준권리)

* 갑4 (2024-09-05): 가압류 (주식회사디케이마린, 말소) - 서울중앙지방법원 가압류 결정

3.2. 등기부채권 총액

14,827,574원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각 제외되는 건물 및 구조물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 진주시 집현면 사촌리 지역은 주변이 과수원과 전답으로 형성된 농업 지역입니다.

* 차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 상업 활동이나 일반적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

* 이 지역은 농업 활동을 중심으로 하는 배후지를 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 농업 지역에 위치하므로, 주변에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다.

* 가장 가까운 마을인 "사촌마을" 인근의 생활 환경을 활용할 것으로 예상됩니다.

* 보다 상세한 생활 편의시설 정보는 인근의 집현면 소재지나 진주시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 복잡성: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 소유권 행사 및 처분에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지만 매각으로 인한 법정지상권 문제: 매각에서 제외되는 건물 및 구조물이 존재할 경우, 해당 건물 소유자를 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 경매 취득 시 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 반드시 사전 준비가 필요합니다.

* 차량 접근 불가: 본 물건까지 차량 접근이 불가능하여 물류 이동 및 이용에 큰 불편이 예상됩니다.

* 토지이용 제한: 보전녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 완경사지: 토지가 완경사지 형태로 되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 매각 실패 이력이 있음을 의미하며, 특별한 이유가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리에 위치한 토지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 과수원 용도로 사용되고 있으며, 보전녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 여러 제한이 존재합니다. 특히 차량 접근이 불가한 점, 토지 일부 지분만 매각되는 점, 그리고 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 주요한 리스크 요인입니다. 또한, 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 최저매각가격의 하락 가능성: 이전 매각 유찰 이력으로 인해 최초 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰에 참여할 기회가 있을 수 있습니다.

* 농지 활용 가능성: 보전녹지지역 및 가축사육제한구역임을 감안하더라도, 특정 농업 용도나 시설 재배 등에 대한 잠재적 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 토지 거래 사례 비교 분석

* 지분 매각으로 인한 가치 하락 요인 반영

* 법정지상권 등 권리 제약으로 인한 가치 하락 요인 반영

* 차량 접근 불가 및 토지 이용 제한에 따른 가치 하락 요인 반영

* 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 비용 검토

* 재매각 사유에 대한 심층적인 조사

따라서, 위 추가 분석을 통해 입찰가격을 산정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.