나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35738 [1] 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766 과수원 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경35738 [1] 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766 과수원 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경35738 | 소재지: 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766 | 감정가: 23,462,000원 | 최저가: 12,013,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 진주지원 2024타경35738 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 사촌리 766 (사촌마을 북서측 인근)

용도: 과수원 (실제 이용 상태는 '전' 상태임)

감정가: 23,462,000원

토지면적: 1,871.00㎡ (약 565.99평)

토지 지분율: 31,189.569999999996 (지분매각 물건임)

경매구분: 부동산강제경매 (재매각 물건임)

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 사촌리 소재 사촌마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 밭(전) 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

차량 접근은 불가능하나, 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 아주 불량하지는 않습니다.

교통사정은 대중교통 운행 횟수 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

1.3. 토지 현황 및 제한사항

토지는 완경사지의 부정형이며, 현재는 밭(전) 상태로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 보전녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 개발 및 가축 관련 행위에 제한이 따릅니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 매각대상 및 권리 형태

본건은 토지의 일부 지분(지분율 31,189.569999999996)만을 매각하는 '토지일부지분매각' 물건입니다.

매각 대상에서 '토지만 매각'하며, 감정서상 타인 소유로 탐문되는 건물 및 구조물은 매각에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이로 인한 제한을 감안하여 결정되었습니다.

2.2. 농지취득자격증명 관련 주의

본건 토지의 지목은 과수원이며, 현황은 '전'(밭) 상태입니다. 농지취득자격증명(농취증) 제출이 요구되며, 농지라는 사실을 증명할 수 없거나 농취증을 미제출할 경우 보증금이 몰수되므로 주의해야 합니다.

2.3. 임대차 관계

임대관계는 미상입니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석

본건은 전원 지역의 농지로, 상업시설의 유무나 접근성은 사실상 무의미합니다. 투자의 초점은 농지나 장기적인 보전녹지지역 내 토지 가치에 맞춰야 합니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 사촌마을을 중심으로 하는 농촌 지역입니다. 인근 기동마을이 '소각산불 없는 우수 녹색마을'로 선정된 바 있어 비교적 깨끗한 자연환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다. 인근에 제1종 근린생활시설 건설현장 정보가 검색되나, 본 토지와의 거리가 불분명하므로 직접적인 생활 편의시설 접근성은 높지 않을 것으로 판단됩니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각의 리스크

지분 매각은 매수 후 다른 공유자와의 협의, 분할 청구 또는 공유물 전체 매각 등의 법적 절차를 거쳐야 하는 복잡성이 있습니다. 공유자 간의 협의가 원만하지 않을 경우 장기간 권리 행사가 제한될 수 있습니다.

4.2. 농지취득자격증명 미제출 리스크

농취증 제출 의무가 있으며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다. 이는 본건 입찰의 가장 큰 리스크 중 하나이며, 입찰 전 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4.3. 건물/구조물 매각 제외 리스크

토지만 매각하고 타인 소유의 건물 및 구조물이 제외되므로, 토지 사용에 제한을 받을 가능성이 있습니다. 장래에 토지를 이용하거나 개발할 경우 해당 건물/구조물 소유자와의 법적 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 보전녹지지역 내의 지분 토지이며, 농지취득자격증명 제출 의무까지 있어 난이도가 매우 높은 물건입니다. 그럼에도 불구하고 진주시 외곽 지역의 낮은 감정가로 토지를 취득할 기회는 제공합니다. 리스크를 정확히 이해하고 농취증 취득 및 지분 정리 전략을 가지고 접근할 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

최저 입찰가(재매각으로 인한 변동 가능성 있음)는 주변 시세 대비 낮은 금액으로 토지를 취득할 기회를 제공합니다.

장기적인 관점에서 보전녹지지역 내 토지는 향후 개발 제한 속에서도 농업용 또는 보전 가치로서의 투자 잠재력을 가질 수 있습니다.

진주시 외곽 지역의 소액 투자 물건으로, 지분 정리 후에는 가치 상승 여력이 존재합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계