나이스옥션 법원경매 통영 2024타경3765 [1] 경상남도 거제시 고현동 860 거제롯데인벤스가 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재‘신현초등학교’남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려했을 경우 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 5층 501호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측, 남측, 북측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 통영지원 2024타경3765 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 860 거제롯데인벤스가 102동 5층 501호

토지 지분: 115.4325㎡ (약 34.92평)

건물 지분: 182.1893㎡ (약 55.11평)

용도: 아파트

감정가: 509,000,000원 (50,900만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOO

채무자: (정보 미제공)

소유자: (정보 미제공)

구분건물 감정평가 요약표:

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 501호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

설비: 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, E/V 등

1.2. 토지 정보

토지면적: 115.43㎡ (약 34.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 "아파트 건부지"로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 서측 및 동측, 남측, 북측으로 아스팔트 포장도로와 각각 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 절대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

1.3. 건물 정보

건물면적: 182.19㎡ (약 55.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

이용상태: 아파트로 추정 (점유자 폐문·부재로 외부 및 주위 탐문에 의하여 파악되었으므로, 경매 진행 시 참고 필요.)

1.4. 특이사항

재매각 사건

채권자 (울OOOOO)의 임의경매 사건

집행법원: 창원지방법원 통영지원

건물 정보 (롯데인벤스가 아파트):

* 사용승인일: 2007년 04월 03일

* 동수: 8동

* 세대수: 336세대

* 총 면적: 56,005.19㎡

* 주차대수: 총 626대 (지상: 3대, 지하: 131대)

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 13대, 지하 3대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ‘신현초등학교’ 남동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 도로에 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역(신현중학교, 신현초등학교병설유치원, 신현초등학교), 절대보호구역(신현초등학교병설유치원)에 속함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 16일에 접수된 울산강남신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상임.

점유자: 폐문·부재로 파악 불가. (외부 관찰 및 주위 탐문에 의하여 파악되었으므로, 경매 진행 시 참고 필요.)

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,405,640,763원

주요 권리 내역 (말소 기준 권리):

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 울산강남신용협동조합

* 접수일자: 2023-02-16

* 권리금액: 414,000,000원

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 주거용 건물로서, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역임.

주요 상권은 인근 고현동 시가지와 연계되어 발달되어 있으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 각종 편의시설 이용 가능.

아파트 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

주변 상가 및 마트, 병원 등 이용 편리.

5.2. 교육 시설

신현초등학교 남동측 인근 위치.

신현초등학교, 신현초등학교병설유치원, 신현중학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

재매각 사건으로, 이전 경매 절차에서 유찰된 이력이 있어 시장의 관심 또는 특정 이슈가 있었을 가능성이 있음.

점유자의 현황 파악이 폐문·부재로 인해 외부 및 주위 탐문에 의존하여 불확실함. 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 협상 또는 강제 집행이 필요할 수 있음.

등기부상 채무 총액(1,405,640,763원)이 감정가(509,000,000원)보다 현저히 높아, 권리 분석은 철저히 하였으나, 채무 구조에 따른 추가적인 변수가 없는지 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 거제시 고현동의 롯데인벤스가 아파트로, 지역 내 대단지 아파트임.

신현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

재매각 물건이라는 점과 점유자 정보의 불확실성은 리스크 요인이지만, 권리상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 완료 시 비교적 깔끔하게 소유권을 확보할 수 있을 것으로 판단됨.

최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 측면이 있으나, 이는 해당 물건의 전용 면적 또는 공급 면적이 거래 사례보다 크기 때문일 수 있음.

8. 투자 포인트

거제시 고현동의 핵심 주거지역에 위치한 대단지 아파트.

초등학교 및 중학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 선호도가 높을 것으로 예상.

권리 분석상 특별한 인수 부담이 없어 명도 후 안정적인 자산 확보 가능.

재매각 이력을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 사례(2026년 3월, 5월, 7월)를 분석한 결과, 유사 면적(108.2074㎡~136.9127㎡)의 거래가는 26,500만원에서 30,500만원 수준입니다.

본건의 건물 면적(182.19㎡)은 제시된 매매 사례의 면적보다 상당히 크며, 이를 고려하여 환산 시 예상 시세는 약 40,000만원 ~ 44,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 50,900만원으로, 이는 최근 시장 거래가보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

'재매각' 물건의 특성 및 점유 관계의 불확실성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 39,000만원에서 42,000만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

권장 입찰가: 41,000만원 (초기 입찰 시 39,000만원부터 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.