나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4423 [1] 경상남도 고성군 동해면 장좌리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3,6: 경사 지대 내 부정형 토지로서 묵전 상태임.
일련번호 2,4: 경사 지대 내 부정형 토지로서 묵전 및 일부 도로상태임.
일련번호 5: 경사지대 내 부정형 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,3: 지적도상 맹지임.
일련번호 2,4: 본건을 관통하는 도로가 소재함.
일련번호 5: 도로로 이용중임.
일련번호 6: 본건 북서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,3,4: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 5,6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

물건 비고

일괄매각
[목록5.]는 지분매각임.
농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
[목록2.3.] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음.
[목록2.4.5.] 일부가 현황 도로로 이용중임.
일괄매각이므로 일부 부동산에만 공유자인 경우 공유자우선매수권 행사 안됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경4423 (1)

소재지: 경상남도 고성군 동해면 장좌리 1092

용도: 전 (농지)

감정가: 987,628,000원

토지면적: 11660.00㎡ (약 3527.2평)

토지지분: 11628㎡ (약 3517.7평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리 소재 "상장마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.토지 이용 현황 및 형태

일련번호 1,3,6 토지는 경사 지대 내 부정형 토지로서 묵전 상태입니다.

일련번호 2,4 토지는 경사 지대 내 부정형 토지로서 묵전 상태이며 일부 도로로 이용 중입니다.

일련번호 5 토지는 경사 지대 내 부정형 토지로서 현재 도로로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

일련번호 1,3 토지는 지적도상 맹지입니다.

일련번호 2,4 토지는 본건을 관통하는 도로가 소재합니다.

일련번호 5 토지는 도로로 이용 중입니다.

일련번호 6 토지는 본건 북서측으로 도로가 소재합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,3,4: 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)으로 지정되어 있습니다.

일련번호 5,6: 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2023-04-07 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을8)이 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권은 모두 소멸됩니다. 등기부상 을구의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 768,000,000원

1.3. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 정보는 미상이나, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 지역 특성

본건이 위치한 고성군 동해면 장좌리 일대는 농경지와 임야, 그리고 소규모 주거시설이 혼재하는 지역입니다. 인근 "상장마을"을 중심으로 농업 활동이 이루어지고 있으며, 전반적인 지역 특성은 한적한 농촌 및 임야 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설 및 교통

주변 지역은 농경지 위주의 환경으로 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 수 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 2.분묘 및 지분 관련 사항

* 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있어, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행됩니다.

* 일괄 매각 대상이나, 일부 부동산에만 공유자일 경우 공유자 우선매수권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3.토지 이용 및 도로 상태

* 일부 토지가 현황 도로로 이용 중이며, 이는 향후 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지적도상 맹지인 토지가 포함되어 있어, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 4.기타 특이사항

* 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰되었으나 종결되지 못한 이력이 있음을 시사합니다.

* 공동담보로 묶여있는 물건입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군 동해면 장좌리에 위치한 농지(전)로, 토지 일부 지분 매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 감정가는 987,628,000원이며, 토지 면적은 약 3527.2평입니다. 입지적으로는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로 교통 상황은 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 분묘기지권 성립 가능성, 일부 토지의 현황 도로 이용, 지분 매각 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 크므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 확보에 용이할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 이용에 제약이 있을 수 있으나, 협의를 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 지속적인 개발 및 지역 가치 상승 가능성이 있는 지역에 위치할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 987,628,000원을 기준으로, 물건의 특성, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 활용 가능성 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 제시된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 추가적인 현장 조사 및 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.