나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4676 [1] 경상남도 고성군 고성읍 기월리 568-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경4676 [1] 경상남도 고성군 고성읍 기월리 568-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4676
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 기월2길 84-16
• 감정가: 136,395,000원
• 최저가: 41,483,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 단독주택

통영지원 경매2계 2024타경4676 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 기월2길 84-16 | 감정가: 136,395,000원 | 최저가: 41,483,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경4676 (1)이며, 경상남도 고성군 고성읍 기월리 568-1에 소재한 단독주택 물건입니다. 경매구분은 부동산임의경매이며, 감정가는 136,395,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 고OOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건 토지면적은 364.00㎡ (약 110.11평)이며, 토지 지분율은 36400입니다. 건물면적은 62.35㎡ (약 18.86평)이고, 건물 지분율은 6235입니다. 또한, 감정가에 포함된 제시외 건물 면적은 50.20㎡ (약 15.19평)으로 총 건물 면적은 112.55㎡ (약 34.05평)입니다. (참고: 아파트의 경우 전용면적과 분양면적을 별도로 확인해야 합니다.)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 고성군 고성읍 기월리 소재 "칠성고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 파악됩니다. 사다리 평지의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 인근까지 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 속하여 주거시설 건축이 용이한 편이나, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당되어 건축 시 규제사항을 확인해야 합니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 토지와 건물의 일괄매각 조건입니다. 가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 여지입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁 및 비용 부담을 감수해야 할 수 있는 고위험 요소입니다. 또한, 감정평가서상 제시외 건물 5동 중 ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ 4개동(총 면적 50.20㎡)은 매각에 포함되나, 제시외 건물 ㄱ 1개동은 매각에서 제외되므로 낙찰 후 처리 방안을 수립해야 합니다. 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 등기부 권리관계는 비교적 단순할 수 있으나, 법정지상권 문제는 별도로 심층적인 권리분석이 필수적입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

2.3. 상권 분석

본건은 고성군 고성읍 기월리 소재의 단독주택으로, 주위가 주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 상업시설이 밀집된 상권보다는 주거 환경에 초점을 맞추어야 합니다. 주위환경이 '보통'인 점으로 미루어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.4. 생활 정보

주변에 "칠성고등학교"가 위치하여 교육시설 접근성은 양호합니다. 주위 환경은 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 보이며, 세멘도로를 통해 인근 차량 통행이 용이하여 일상적인 생활에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 성립 여지: 최우선적으로 해결해야 할 고위험 권리분석 문제입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 사용에 제한이 발생하거나 지료 청구 소송 등을 진행해야 합니다.

2. 지적도상 맹지: 지적도상으로는 도로에 접하지 않은 맹지이나, 현황상 남측 및 서측으로 약 2m 세멘도로에 접하고 있습니다. 현황도로의 배타적 사용수익권 문제 등 실제 건축 및 사용에 앞서 현황도로의 지위 확인이 필요합니다.

3. 제시외 건물 'ㄱ' 매각 제외: 매각에서 제외된 제시외 건물 'ㄱ'에 대한 철거 또는 협상 문제가 잔존합니다.

4. 지적경계 불분명: 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명하여 전문적인 지적측량이 요구되며, 이는 추가 비용 및 시간 소요를 의미합니다.

5. 내부 조사 불가: 현장 조사 시 폐문 등으로 내부 조사가 불가능했으므로, 건물의 정확한 내부 상태 및 설비 상태를 알 수 없는 리스크가 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 경남 고성군의 제1종일반주거지역 내 단독주택으로, 토지 면적이 110여 평으로 비교적 넓은 편입니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물 일부 매각 제외, 지적 경계 불분명, 지적도상 맹지 등 복합적인 고난도 권리 및 물건상의 하자를 내포하고 있습니다. 따라서 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 법정지상권 해결 및 맹지 탈출 등에 대한 경험과 전문적인 지식을 갖춘 투자자 또는 컨설턴트의 도움을 받아야 하는 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 법정지상권 문제로 인한 가격 하락 가능성: 복잡한 권리관계는 유찰을 유도하여 최초 감정가 대비 저감된 가격으로 매입할 기회를 제공할 수 있습니다.

2. 비교적 넓은 토지 면적: 110평대의 토지 면적(제1종일반주거지역)은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 잠재력이 있습니다.

3. 현황상 도로 접근성: 지적도상 맹지이나, 현황상 2m 세멘도로와 접하고 있어 실제 사용상 접근성은 보통입니다.

본 물건은 높은 위험도를 수반하나, 권리 문제를 성공적으로 해결할 경우 높은 수익을 기대할 수 있는 고위험-고수익형 투자 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

통영지원 경매2계