나이스옥션 법원경매 통영 2024타경28542 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-33 성산올림시아아파트 지하1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2024.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 소재하는 "소오비마을교차로"의 북동측 인근에 위
치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 지하1층 비01호로서(사용승인: 2012.06.
19.),

외벽: 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 마감 외,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외,
창호: PVC 창호 외.

이용상태

집합건축물대장상의 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이고 기준시점 현재 공실이며, 내부
에 가벽을 설치하여 2개 호로 구분한 상태임(후첨 "호별배치도" 및 "사진용지" 참조).

집합건축물대장 건축물현황도상 "사장실, 직원휴게실, 화장실 4(현: 일부 "창고"), 탈의실
2(방 2), 회의실(현: "휴게실"), 사무실, 탕비실, 계단실, 엘리베이터실 등"으로 나눠져 있
으며, "화장실, 주방(싱크대), 대표이사실 등"을 추가로 설치한 상태임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 승강기, 전기판넬 난방설비(탈의실, 직원휴게실 등), 화재탐지설비
, 스프링클러 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지는 남서측 하향 경사지세 내 사다리형과 유사한 형상
의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고,
남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 노면을 달리하여 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 이용 중이고, 화장실, 주방, 대표이사실 등을 추가 설치하
여 ‘집합건축물대장 건축물현황도’상의 구조 및 용도와 현황이 다소 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타:

1) 본 건은 기준시점 현재 내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 이용 중이고, 화장실, 주방, 대
표이사실 등을 추가 설치하여 ‘집합건축물대장 건축물현황도’상의 구조 및 용도와 현황
이 다소 상이한 점 참고 바람(후첨 ‘호별배치도’,‘사진용지’, "건축물현황도" 참조).

2) 본 건 내부 천장 및 벽체에 누수 및 곰팡이 문제 존재하니 응찰 시 유의하시기를 바람(후
첨 ‘사진용지’ 참조).

3) 본 건 외부에 후첨 ‘호별배치도’에 도시한 바와 같이 제시 외 건물 1개 동이 소재하여
개략적 실측 사정 후 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가함.

4) 본 건에 설치된 차양은 본 건 평가 시 포함하여 평가함.

5) 본 건이 소재하는 일대의 토지 경사로 인해 공부 및 북동측 소재 도로 기준 시 ‘지하1층
’이나, 남서측 소재 도로 기준 시 2층 내지 2.5층 높이에 위치한다는 점 참고 바람.

물건 비고

제시외 건물(감정평가서상 ㉠ (약 72.8㎡))매각 제외
내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 이용중이고, 집합건축물대장 건축물현황도상의 구조,용도와 현황이 다소 상이함.
감정평가서에 의하면 내부 천장 및 벽체에 누수 및 곰팡이가 존재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 물건 정보

* 사건번호: 통영지원 2024타경28542 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거제농업협동조합

* 감정가: 607,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 개요

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 132-33 성산올림시아아파트 지하1층 비01호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(사무소))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 지하1층

* 사용 승인일: 2012.06.19

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 250.00㎡ (약 75.6평)

* 건물 면적: 435.96㎡ (약 131.9평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 재매각 물건입니다.

* 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, 약 72.8㎡)은 매각에서 제외됩니다.

* 내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 이용 중입니다.

* 집합건축물대장 건축물현황도상의 구조, 용도와 현황이 다소 상이합니다.

* 감정평가서에 의하면 내부 천장 및 벽체에 누수 및 곰팡이가 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 소재하는 "소오비마을교차로"의 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준공업지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

2.4. 인접 도로 상태

* 본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

* 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 노면을 달리하여 일부 접합니다.

2.5. 지형적 특성

* 본 건이 소재하는 일대의 토지 경사로 인해, 공부 및 북동측 도로 기준 시 '지하1층'이나, 남서측 도로 기준 시 2층 내지 2.5층 높이에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 8월 24일 접수된 근저당권 (거제농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 611,608,690원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 등기사항을 고려할 때, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-01-22

* 확정일자: 2020-01-22

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 "소오비마을교차로" 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택이 분포하고 있어 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 교육 시설이 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 다양한 용도의 시설(주택, 상가, 농경지, 임야)이 혼재된 지역 특성을 고려하여 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

* 물건이 소재한 지역은 주거, 상업, 농업, 임업 등 다양한 용도의 토지가 혼재된 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

* 인근의 공동주택 단지 및 주거 지역과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자

* 감정평가서에 의하면 내부 천장 및 벽체에 누수 및 곰팡이가 존재합니다. (본건 사진 용지 참조 필요)

6.2. 공부와 현황 불일치

* 내부에 가벽을 설치하여 2개 호로 이용 중이며, 화장실, 주방, 대표이사실 등 추가 설치로 인해 집합건축물대장 건축물현황도상의 구조 및 용도와 현황이 다소 상이합니다. (호별 배치도, 사진 용지, 건축물현황도 등 참조 필요)

6.3. 제시외 건물

* 본 건 외부에 제시외 건물 1개 동(약 72.8㎡)이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 해당 부분에 대한 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 재매각 물건

* 본 건은 재매각으로 진행되어, 이전 경매 과정에서 매각되지 못한 사유에 대한 파악이 필요하며, 이는 잠재적인 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.5. 지형적 특성

* 건물 지하 1층이 남서측 도로에서는 2층~2.5층 높이에 위치하는 지형적 특성은 접근성 및 활용도에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 연초면 소재의 집합건물(근린상가)로, 재매각 절차를 거치고 있습니다.

* 내부 구조 변경, 누수 및 곰팡이 발생, 공부와 현황 불일치 등 다수의 하자와 불일치 사항이 존재하므로, 이에 대한 명확한 파악과 수리, 복구 비용 산정이 필수적입니다.

* 인접 지역의 배후 수요를 기반으로 하는 상권 잠재력은 보유하고 있으나, 지역 특성과 경쟁 환경을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 제시외 건물 및 재매각 사유 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 면밀한 분석 후 입찰 참여를 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 저평가 가능성: 다양한 리스크 요인으로 인해 경쟁이 낮아질 수 있으며, 이러한 점을 극복하고 가치를 재발견할 수 있다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 기반 상권: "소오비마을교차로" 인근의 근린상가로서, 지역 주민 및 인근 공동주택 단지의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득함으로써 자산 가치 및 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 607,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

* 제시된 물건의 다양한 리스크 요인(누수, 곰팡이, 공부 불일치, 재매각 등)과 향후 예상되는 수리 및 원상복구 비용, 그리고 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사를 통한 하자 상태 확인, 임대 수익률 분석, 주변 시세 조사 등이 필수적으로 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 이에 대한 상세한 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.