나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27624 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 450 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경27624 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 450 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경27624 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 450 | 감정가: 507,720,000원 | 최저가: 133,096,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2024타경27624 (1)이며, 경상남도 거제시 연초면 연사리 450 소재의 토지입니다. 본 물건의 용도는 답(논)이며, 감정가는 507,720,000원으로 평가되었습니다. 총 토지면적은 1920.00$\text{m}^2$로, 평수로 환산하면 약 580.8평입니다. 매각대상은 토지 전체이며 건물 면적은 0.00$\text{m}^2$입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 상리마을 북측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 및 임야가 혼재하는 마을 주변의 농경지대입니다. 전체적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 기호1과 기호2 토지로 구성된 부정형의 평지이며, 현황은 모두 '답'입니다.

1.3. 행정 및 법규 분석

토지이용계획상 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축산시설 건축에는 제약이 있습니다. 이는 오히려 주변 환경의 쾌적성 유지에는 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건 기호1) 토지는 서측으로 노폭 약 3m-4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 소형차량 접근이 가능합니다. 반면, 기호2) 토지는 도로와 접하지 않은 맹지 상태입니다. 간선도로와의 거리나 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 거제시 연초면의 마을 인근 농경지대에 위치하고 있어, 상업시설이나 도심의 편의시설과는 거리가 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 이용을 위해서는 차량을 이용해야 합니다. 현재 확보된 정보로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 주변 환경(특히 인접한 시설물 및 소음, 냄새 등)을 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 채권자는 농OOO입니다. 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 토지매각 건으로 권리분석상 복잡한 문제가 예상되지는 않습니다. 소유자와 채무자가 다른 점(소유자: 신OO, 채무자: 박OO)을 고려할 때, 제3자 채무를 위한 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크: 농지취득자격증명원 제출 의무

본 물건은 '답(논)'이므로 농지법상 농지에 해당합니다. 따라서 최고가 매수신고인은 반드시 법원에서 지정한 기한 내에 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 농업경영계획 등을 철저히 준비해야 합니다.

잠재적 리스크: 재매각 및 유동화물건

본건은 '재매각' 물건으로, 이전에 최고가 매수인이 매각대금을 미납했거나 농취증 미제출 등의 사유로 매각이 취소된 이력이 있습니다. 또한, '유동화물건'은 통상적으로 금융기관이 부실채권을 매각하여 유동화회사에 양도한 물건이 경매로 나온 경우를 의미합니다. 이로 인해 특별한 권리상의 위험이 증가하지는 않으나, 매각 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

잠재적 리스크: 맹지 포함

총 1920.00$\text{m}^2$ 중 일부(기호2)가 맹지이므로, 전체 토지의 활용도와 평가액 산정 시 이 부분이 상당한 감가 요인으로 작용할 수 있습니다. 향후 건축 등 개발 행위를 위해서는 맹지 해소 방안(도로점용 허가 또는 인접 토지 매입 등)을 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 거제시 연초면 상리마을 인근의 자연녹지지역 내 농지로, 대규모(약 580.8평)의 농업 용지를 확보할 기회입니다. 권리상의 문제는 단순하나, 농지취득자격증명원 제출 의무와 맹지(일부) 리스크가 명확합니다. 따라서 농취증 발급 가능 여부와 맹지 해소 방안에 대한 면밀한 검토 후 투자해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

투자 포인트: 농업 목적의 대형 필지 확보

농사를 목적으로 하는 실수요자에게는 비교적 넓은 면적(약 580.8평)의 농지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

투자 포인트: 장기 투자 가치

자연녹지지역이지만 거제시라는 지리적 특성상 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 단기적인 개발 가능성은 낮습니다.

투자 포인트: 가축사육제한구역 지정

모든 축종에 대한 사육이 제한되어 있어, 인접 지역에서 발생할 수 있는 환경 오염 및 냄새 등의 요인이 원천적으로 차단되어 주거 및 영농 환경이 비교적 쾌적하게 유지될 수 있습니다.

투자 포인트: 일괄매각의 기회

맹지(기호2)가 포함된 일괄매각 건이므로, 맹지 부분을 활용할 수 있는 방안(예: 농로, 창고 부지 등)을 모색하거나, 장기적으로 맹지를 해소할 계획이 있다면 전체 토지를 비교적 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계