나이스옥션 법원경매 안동 2024타경100896 [2] 경상북도 봉화군 춘양면 916 소로리 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 소재 "한치재" 북동측 인근에 위치하는바, 인근일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 국도주변 노선상가지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 인근의 도로여건 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1)토지 : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '농경지(전)'로 이용중임. 기호2)토지 : 부정형의 완경사지대에 위치한 토지로서 현황 '근린생활시설건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2)토지 : 북서측으로 폭 약 6m 내외의 2차선 포장도로와 접하며, 본건 사이 도로부지(997,도)는 현황 폐도상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2)토지 : 계획관리지역 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말 사슴만 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상3층건으로서(사용승인일:2014.01.28) -외벽 : 샌드스톤 및 화강석 돌붙임, 리얼징크 및 목재 사이딩 등 마감. -내벽 : 페인팅, 벽지및 타일 등 마감. -바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감. -창호 : 샷시 복층강화유리 및 복층유리 이중창 등 마감임.

이용상태

기호3) : 노인요양시설로 이용중임.

설비내역

기호3) : 위생 및 급배수시설, 난방설비, EV시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타

물건 비고

일괄매각, 제시외 물건 등 포함. 지상 컨테이너 및 농산물저장고 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

안동지원 2024타경100896 (2)

2.2. 소재지

경상북도 봉화군 춘양면 소로리 916번지

2.3. 용도

노유자시설

2.4. 토지면적

1925. 00㎡ (약 582.31평)

2.5. 건물면적

1632. 53㎡ (약 493.87평)

2.6. 총면적

토지 1925㎡, 건물 1632.53㎡, 제시외 건물 83.00㎡ (컨테이너, 농산물저장고 제외)

2.7. 감정가

2,849,797,900원

2.8. 매각구분

토지 및 건물 일괄 매각

2.9. 경매종류

부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2

1.1. 1. 주위환경

본 물건은 경상북도 봉화군 춘양면 소로리 소재 "한치재" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성된 국도변 노선상가지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건으로 보아 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용상태

기호1) 토지는 자체 지반이 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '농경지(전)'로 이용 중입니다.

기호2) 토지는 부정형의 완경사지에 위치한 토지로서, 현황 '근린생활시설 건부지'로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

기호1,2) 토지는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 2차선 포장도로와 접합니다. 다만, 본건과 접한 도로 부지는 현재 폐도 상태입니다.

1.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 (소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말, 사슴만 가능)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2

1.2. 1. 말소기준권리

을23 (토지 등기부) / 을15 (건물 등기부) 접수일자 2018.12.18. 충주축산업협동조합 근저당권 (1,610,000,000원)

1.2. 2. 인수되는 권리

등기사항 전반에 걸쳐 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매 개시결정 및 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 등기 내용은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 3. 낙찰자가 인수할 부담

상기 '인수되는 권리' 항목에서 언급된 내용 외에는 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 보입니다.

1.2. 4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 2,976,000,000원입니다.

1.2. 5. 임차인 현황

* 조위수: 전입일자 2016-11-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 협의 및 추가 확인이 필요합니다.)

* 김복남: 전입일자 2023-02-17, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김영길: 전입일자 2022-08-08, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박영기: 전입일자 2023-06-09, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 안준규: 전입일자 2021-10-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이정문: 전입일자 2022-01-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임분순: 전입일자 2020-01-31, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 최춘식: 전입일자 2019-04-01, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 햇살찬요양원 대표자 안태원: 전입일자 없음, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 안태원 햇살찬재가복지센터 대표자: 전입일자 없음, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 현충길: 전입일자 2023-03-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

1.2. 6. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

2

1.3. 1. 지역 특성

본 물건이 위치한 봉화군 춘양면 소로리는 국도를 따라 근린생활시설, 농경지, 임야가 혼재된 노선상가지대입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 주변 환경

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 계획관리지역 내에서도 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다. (검색 결과 기반)

1.4. 생활정보

2

1.4. 1. 편의시설

소로리 자체 내에는 대규모 편의시설이 부족할 수 있으나, 국도를 따라 춘양면 소재지로 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 2. 교통

차량 접근성은 양호하나, 인근 도로의 폐도 상태는 향후 관리 및 이용에 따른 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

1.4. 3. 기타

본 물건은 노유자시설로 사용승인(2014.01.28)된 비교적 신축 건물이므로, 해당 업종 또는 유사 업종으로의 운영 시 즉시 활용 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

1.5. 1. 제외 물건

물건명세서상 지상 컨테이너 및 농산물저장고는 매각에서 제외되므로, 별도 확인 및 협의가 필요합니다.

1.5. 2. 토지 이용상태

토지 일부가 '농경지(전)'으로 이용 중이며, '계획관리지역' 내 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 3. 도로 상황

본건과 접한 도로 부지가 폐도 상태이므로, 도로 이용 및 통행과 관련한 민원이 발생할 소지가 있습니다.

1.5. 4. 대항력 있는 임차인

조위 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 비교적 신축(2014년 준공)의 노유자시설로, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 말소기준권리 설정 이후 다수의 권리가 등기되었으나 모두 소멸 대상입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 1인이 존재하므로 명도 진행 시 면밀한 검토와 협상이 필요합니다. 주변 환경은 국도변 상업지구와 농경지가 혼재된 지역이며, 토지 이용계획 및 도로 상황 등 일부 제약사항을 고려해야 합니다. 제외 물건(컨테이너, 농산물저장고)에 대한 확인도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 신축에 가까운 노유자시설 건물로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 등기상 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하여, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

본 건의 감정가는 2,849,797,900원입니다. 채권 총액이 2,976,000,000원으로 감정가보다 많으나, 인수되는 권리가 없어 권리상 위험은 낮습니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 폐도 부지 등 일부 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 20억원 ~ 23억원 수준으로 제안합니다. (단, 이는 현장 조사 및 면밀한 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.