나이스옥션 법원경매 천안 2024타경3410 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-72 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "한국기술교육대학교" 북측 근거리의 전원주택단지내에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 대체로 보통입니다.

교통상황

공히 중소형 차량접근은 가능하며, 전반적인 대중교통사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형 완경사지로서, "주택부지"로 이용중 임.
기호(2, 6): 부정형 완경사지로서, "도로" 로 이용중 임.
기호(3): 사다리형 완경사지로서, "도로"로 이용중임
기호(4): 세로장방형 완경사지로서 "공원 등" 으로 이용중 임.
기호(5): 사다리형 완경사지로서, "제시외건물(가압장)부지" 로 이용중 입니다.

인접 도로상태

기호(1): 남측 및 서측으로 폭 6M 정도의 포장도로와 접하고 있음.
기호(2,3,6): 폭 6M 정도의 단지내 도로 임.
기호(4): 서측 및 동측으로 폭 6M 정도의 포장도로와 접하고 있음.
기호(5): 남동측으로 폭 6M 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2)
계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 임.
기호(3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면8(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부
터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법
시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 영농여건불리농지 임.
기호(4)
계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면8(일반형)) 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부
터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법
시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임.
기호(5)
계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면8(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부
터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역
으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)
(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 임.
기호(6)
계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면8(일반형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부
터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역
으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)
(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 임.

제시목록 외의 물건

기호 1 토지상에 제시외 미등기(가격시점 현재 사용승인 미득) 주택(기호 ㄱ: 철근콘크리트조(목구조) 경사지붕 2층 건물 약 85㎥), 기호 5 토지 상에 가압장(기호 ㅅ: 경량철골조 판넬지붕 단층 약20㎥)이 소재하여 토지의 사용, 수익, 처분 등에 영향을 미치고 있으나 평가목적 등을 고려하여 토지를 정상 평가하고 그 영향에 따라 제한 받는 토지가격을 토지건물 평가명세표의 비고란에 표기하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.

2. 기호 5(257-71번지)지상에 소재하는 제시외 건물 기호 ㅅ 가압장은 공용의 건물로 사료되는 바 일괄 경매 여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

3. 기호 1(250번지)토지상에 제시외 미등기(가격시점 현재 사용승인 미득) 주택(기호 ㄱ: 철근콘크리트조(목구조) 경사지붕 2층 건물 약 85㎥: 2016.6.23일자 건축신고서 습용)은 폐문부재상태로 건축신고서와 육안조사에 의하였으니 이해관계인은 면적, 구조 등을 재확인하시기 바립니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록 1 - 지상 위 제시외 미등기 건물(철근콘크리트조 경사지붕 2층 주택-감정평가서상 ㉠~㉤)은 매각 제외함.
-목록 5 - 지상 위 제시외 건물(가압장-감정평가서상 ㉦)은 매각제외함.
-최저매각가격은 목록 1,5 지상 소재 매각에서 제외하는 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-목록 4 지상 소재 소유자 미상의 해체 및 이동 용이한 컨테이너 1동은 매각제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 천안지원 2024타경3410 (1)

1.2. 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 257-72

1.3. 용도: 대지

1.4. 감정가: 125,967,200원

1.5. 토지면적: 4469.00㎡ (약 1352.07평)

1.6. 토지 지분: 404.6712㎡ (약 122.41평)

1.7. 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지 일부 지분)

1.8. 매각 대상: 토지일부지분매각

1.9. 경매 구분: 부동산임의경매

1.10. 채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본 물건은 한국기술교육대학교 북측 근거리에 위치한 전원주택단지 내에 소재하며, 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황: 중소형 차량의 접근은 용이하나, 전반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로 상태: 대상 토지는 남측, 서측, 북측, 동측, 남동측 등 여러 방향으로 폭 6M 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 대상 토지는 주로 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 또는 승인지역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 있습니다. (상세 내용은 토지 이용계획 및 제한상태 참조)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리: 본 경매 사건의 말소 기준 권리는 을27 (2018.02.28.) 남대전신용협동조합의 근저당권(금65,000,000원)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리:

* 을구 10번 지상권 등기(2013.08.12.)는 목록 2, 3, 4, 5, 6 토지에 설정되어 있으며, 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 목록 1, 5 토지 지상 건물에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

3.3. 선순위 권리:

* 갑16 (2010.02.08.) 소유권이전청구권가등기 (이종일)

* 을10 (2013.08.12.) 지상권설정 (성서새마을금고)

이들 권리는 말소 기준 권리보다 앞서 있으나, 등기부등본 상 을10은 인수되는 권리로 분류되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황: 제공된 정보상 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 나타났습니다.

4. 상권 분석

4.1. 본 물건은 전원주택단지 내에 위치하며, 주변 지역은 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

4.2. 인근에 한국기술교육대학교가 있어 학생 및 교직원 등 잠재적인 수요는 존재할 수 있습니다.

4.3. 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와의 거리가 있어, 상권의 직접적인 영향력은 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설: 한국기술교육대학교가 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설: 대중교통 이용이 다소 불편하며, 마트, 병원 등 기본적인 편의 시설 이용을 위해서는 병천면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경: 전원주택단지 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 주변의 농경지 및 임야 등은 개인의 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 건물: 본 경매 대상 토지(목록 1, 4, 5) 지상에 소재한 미등기 건물(주택), 가압장, 컨테이너 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으며, 향후 토지 사용 시 이러한 건물들의 존재로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성: 목록 1, 5 토지 위에 건축된 건물에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 행사 및 개발에 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

6.3. 토지 일부 지분 매각: 본 물건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(404.6712㎡)만 매각 대상이므로, 향후 공유물 분할, 이용 수익 처분 등에 대한 다른 지분권자와의 협의 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 선순위 지상권 인수: 을구 10번 지상권 등기(2013.08.12.)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

6.5. 복잡한 등기부 현황: 다수의 소유권 이전, 가등기, 근저당, 가압류 등이 등기되어 있어 권리 관계가 복잡한 편입니다. 대부분은 말소 기준 권리 하에 소멸될 것으로 보이나, 인수되는 권리 및 과거 경매 이력 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

6.6. 재매각 이력: 본 물건은 재매각으로 진행되고 있어, 이전 입찰 과정에서의 문제점이나 특이사항을 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리에 위치한 대지 일부 지분으로, 한국기술교육대학교 인근에 자리하고 있습니다. 전원주택단지 내에 위치하나 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 교통 및 편의시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 선순위인 을10 지상권은 매수인이 인수해야 하며, 법정지상권 성립 가능성, 매각 제외 건물의 존재, 그리고 토지 일부 지분 매각이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 반드시 고려해야 합니다. 다수의 권리 변경 및 경매 이력이 있는 만큼, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 한국기술교육대학교 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 기대.

8.2. 계획관리지역 내 토지로서, 향후 지역 개발 또는 건축 시 용도 변경 가능성에 따른 투자 기회.

8.3. 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 실수요자에게는 전원생활을 위한 부지로 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정은 인근 부동산 시세, 유사 물건의 실거래가, 본 물건의 감정가(125,967,200원), 그리고 앞서 언급된 여러 리스크 요인(인수되는 권리, 법정지상권, 토지 지분 매각, 매각 제외 건물 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가와의 상담 등 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.