나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5775 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 905 향촌현대아파트 306동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5775 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 905 향촌현대아파트 306동 7층701호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경5775
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 서부대로 226-11, 306동 7층701호 (신방동,향촌현대아파트)
• 감정가: 185,000,000원
• 최저가: 21,765,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 아파트

천안지원 경매2계 2024타경5775 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 서부대로 226-11, 306동 7층701호 (신방동,향촌현대아파트) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 21,765,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

천안지원 2024타경5775 (1) 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 향촌현대아파트 306동 7층 701호 아파트입니다.

감정가는 185,000,000원으로 책정되었으며, 경매구분은 '청산을 위한 형식적 경매'입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 망인(사망자)으로 기재되어 있어, 상속 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 74.79㎡ (약 22.63평)이며, 일반적으로 공급면적은 약 99㎡ (약 30평형)으로 추정됩니다.

대지권 면적은 34.08㎡ (약 10.31평)입니다.

제시외 면적은 건물과 토지 모두 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 아파트는 천안시 동남구 신방동 소재 "신용초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등으로 이루어진 전형적인 주거지역에 속합니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진입 및 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 구조

1998년 6월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트 벽식구조의 평슬래브지붕 20층 건물 중 7층에 위치합니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 되어 있습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실 1개 등으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 아파트 부지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다.

주요 도로로는 단지 서측으로 노폭 약 35m의 대로1류에 접하고 있으며, 동측, 북측, 남측으로 중로에 접하고 있어 교통 여건이 우수합니다.

다수의 학교(더그림유치원, 천안신방중학교, 천안신용초등학교, 천안용곡중학교, 천안용곡초등학교)의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호하나, 추후 시설 건축 등의 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이 사항

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'입니다. 이는 채권자의 강제집행을 위한 경매가 아닌, 공유물 분할이나 상속재산 분할 등 이해관계인의 청산을 위해 진행되는 경매를 의미합니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '망인'으로 등재되어 있어, 이들이 상속재산 분할이나 채무 관계 정리를 위해 경매를 진행하는 것으로 추정됩니다.

3.2. 권리 관계

형식적 경매의 경우 통상적으로 매각에 의해 소유권이전등기가 되므로 권리 인수사항은 발생하지 않으나, 모든 당사자가 사망했으므로 상속 관계 및 등기부상 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

법원 경매정보를 통해 말소기준권리(최선순위 설정일)를 확인하고, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는지 확인해야 합니다.

(제시된 정보만으로는 상세한 권리분석이 불가능하며, 컨설팅 의뢰 시 등기부등본 확인이 필수적입니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

아파트 단지 내 상가와 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

주거 밀집 지역의 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보

교육 환경: 신용초등학교, 신방중학교, 용곡중학교 등이 가까이 있어 학군이 잘 형성되어 있습니다.

교통: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 주거지역으로 쾌적하며, 주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 이용 상태는 집합건축물대장 및 탐문조사에 의거하였으며, 임대 관계는 미상입니다.

만약 점유자가 대항력 있는 임차인이거나 소유자의 상속인일 경우 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 형식적 경매 리스크

청산을 위한 형식적 경매는 일반 강제/임의 경매와 달리 권리 관계가 단순할 가능성이 높지만, 소유자, 채무자, 채권자 모두 '망인'이므로 상속인들과의 관계 및 상속분 문제로 인해 절차가 복잡해지거나 지연될 가능성이 있습니다. 입찰 전 상속 관계 확인이 중요합니다.

5.3. 혐오 시설 여부

주변에 주요 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 매립지, 변전소)은 발견되지 않았습니다. 전형적인 아파트 주거지역입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동의 주요 주거지역 내에 위치한 아파트로, 준수한 교육 환경과 보통의 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 입지 조건만 보면 실거주 목적으로도 적합합니다.

다만, '청산을 위한 형식적 경매'이며 모든 관련 당사자가 '망인'이라는 특이사항이 있어, 일반 경매보다 권리분석에 더 많은 주의와 전문성이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

* **교육 환경:** 초·중학교가 인접한 지역으로 자녀를 둔 실수요자에게 매력적입니다.

* **투자 대비 안정성:** 제2종일반주거지역 내 아파트로 기본적인 주거 가치가 안정적입니다.

* **경쟁률 완화 가능성:** '형식적 경매' 및 복잡한 당사자 관계로 인해 입찰자들이 다소 망설일 수 있어, 일반 경매 대비 낮은 경쟁률을 기대할 수 있습니다. (정확한 권리분석이 선행된다면 오히려 기회가 될 수 있습니다.)

* **합리적인 감정가:** 감정가(1억 8,500만 원)가 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 확인하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계