나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5768 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 203동 9층901호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5768 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 203동 9층901호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매2계 2024타경5768 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 일봉로 20, 203동 9층901호 (신방동,성지새말아파트) | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 21,295,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 천안지원 2024타경5768 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 203동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 181,000,000원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자/채무자/채권자: 망(故人) OOO

특이사항: 형식적 경매 (상속, 공유물 분할 등)

1.2. 면적 및 규모

건물 전용면적: 70.92㎡ (약 21.45평)

건물 분양면적 (추정): 약 99㎡ (약 30평)

토지 지분: 33.49㎡ (약 10.13평)

구조: 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕, 20층 중 9층 (중층)

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 내부조사는 부재로 인해 표준적인 이용상황을 감안하여 평가되었음.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 천안시 동남구 신방동 "천안신방중학교" 북동측 인근에 위치한 성지새말아파트 단지 내에 소재함.

주위는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장 및 쌍용역(수도권 전철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편임.

본건 아파트 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 접해있어 제반 도로상태는 양호함.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 양호함.

소로1류, 소로2류, 중로1류(각 접합) 등 다양한 도로에 접하고 있어 접근성이 좋음.

상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)에 포함되어 있어 교육 환경은 일정 수준 이상 보장됨.

2.3. 혐오시설 및 잠재적 리스크

천안시 동남구 신방동 지역은 과거 환경사업소(오·폐수 정화 시설) 관련 악취 문제가 제기된 사례가 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

이는 인근 환경사업소의 현대화 사업 진행 여부 및 현 시점의 악취 저감 상태를 반드시 확인해야 할 필요가 있음.

본건은 형식적 경매로 진행되나, 내부 상태를 직접 확인하지 못하고 평가가 진행되었으므로, 내부 수리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성이 존재함.

3. 권리 분석 (Rights Analysis)

3.1. 경매 구분 및 분석 의견

본건은 **청산을 위한 형식적 경매**로 진행됨.

이는 일반적인 채무 불이행에 의한 강제 경매나 담보권 실행을 위한 임의 경매와 달리, 소유자 간의 공유물 분할 또는 상속 재산의 청산을 목적으로 하는 경매임.

따라서 말소기준권리 분석 및 복잡한 채권/채무 관계 분석의 중요도는 상대적으로 낮으며, 인수할 권리(특히 임차권 등)가 발생할 가능성도 적음.

3.2. 소유자 현황

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '망(亡)'으로 기재되어 있어, 상속인들이 경매를 통해 재산을 분할하는 절차로 판단됨.

매각 대상 물건 자체에 대한 권리상의 하자는 없을 것으로 예상되나, 임차인 여부는 별도로 확인해야 함 (감정평가서상 임대내역 미상).

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 **임대내역은 미상**으로 기재되어 있음.

점유 관계(거주자 부재) 확인이 불가능했으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인 또는 상속인에 대한 명도 절차 및 예상 기간을 보수적으로 산정해야 함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 중심으로 기초 생활 편의시설이 형성되어 있음.

주변에 주거단지가 밀집되어 있어 기본적인 소비 인프라는 갖추고 있으나, 대형 상권은 쌍용역이나 천안 구도심 또는 신도심 지역을 이용해야 함.

4.2. 생활 편의 시설

단지 내외로 위생 및 급배수 설비, 온수보일러 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통 수준 이상임.

주변에 '천안신방중학교', '천안신용초등학교(상대보호구역)' 등 교육시설이 인접해 있어 학군 요소를 갖추고 있음.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 '천안 성지새말아파트'는 1990년대 후반 준공된 단지로, 연식은 있으나 비교적 양호한 교통 환경(쌍용역 인근, 버스정류장 인접)과 교육 환경을 갖춘 실수요 중심의 아파트임.

가장 큰 장점은 **형식적 경매**라는 경매 방식으로, 복잡한 권리 관계 없이 소유권 확보가 용이할 것으로 판단됨.

다만, 신방동 환경사업소 관련 과거 악취 문제와 내부 상태 미확인에 따른 수리 비용 발생 가능성은 입찰 시 고려해야 할 주요 변수임.

5.2. 투자 포인트

* **투자 안정성 (권리):** 형식적 경매로 인한 **단순한 권리 관계** (채권자의 빚 청산 목적이 아님)는 투자 리스크를 현저히 낮추는 요인임.

* **교통 및 입지:** 쌍용역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 해당하며, 주변 주거 인프라 및 학교시설이 잘 갖추어져 있어 **실거주 수요가 안정적**임.

* **가격 경쟁력:** 감정가 1억 8,100만 원은 주변 시세 대비 저렴하게 형성될 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

천안지원 경매2계