나이스옥션 법원경매 천안 2024타경5768 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 203동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2024.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신방중학교" 북동측 인근에 소재하는 "성
지새말아파트" 제203동 제9층 제901호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으
로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 및 쌍용역이 소재하는 등 일반
적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 중 제9층 제901호로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택단지 주변으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)
(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의
한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교
상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 건축물대장상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 공동주택 조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2024타경5768 (1)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874 성지새말아파트 203동 9층 901호

용도: 아파트

매각대상: 기타

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 181,000,000원

토지면적: 33.49㎡ (약 10.13평)

건물면적: 70.92㎡ (약 21.45평, 공급면적)

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 "천안신방중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장 및 쌍용역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 장방형의 공동주택 건부지로 이용 중이며, 단지 주변으로 아스팔트 포장도로가 잘 갖춰져 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류에 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

말소기준권리는 2024년 10월 23일 접수된 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정(2024타경5768)입니다.

등기부상 소유권이전 내역으로는 성현희(2008.10.31) 및 하동원(2022.02.18)이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 185,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

을구 7번 순위의 주택임차권(권리자: 이승권, 2024.03.12 등기)이 존재합니다.

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 이승권의 승계인 주택도시보증공사

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 21일

* 확정일자: 2020년 1월 22일

* 배당신고일자: 2024년 3월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 말소: 인수 (등기부상)

본건은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로, 을구 7번 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시되어 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 185,000,000원의 보증금 중 일부 또는 전액 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

3.3. 권리관계 요약

말소기준권리(2024.10.23 강제경매)보다 선순위인 임차권(2020.01.22 확정일자, 2020.02.21 전입)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

단지는 주변에 공동주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설 및 학교 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 성지새말아파트 2단지

주소: 충청남도 천안시 동남구 신방동 874번지

건축년도: 1997년 3월 사용승인

총 세대수: 840세대

본건 소재 동: 203동

본건 층수: 9층 (총 20층)

5.2. 단지 내/외부 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 휴게시설 등이 있으며, 주변에 시내버스 승강장 및 쌍용역이 위치하여 교통 및 생활 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 형식적 경매의 의미

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 채권 변제를 위한 경매와는 다소 성격이 다를 수 있습니다. 소유권 분할 또는 지분 매각 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 선순위 임차권

2020년에 전입한 임차인이 존재하며, 확정일자 및 배당신고 내역으로 보아 대항력을 갖추고 있습니다.

6.3. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 임차인의 보증금 185,000,000원입니다. 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 증가하게 됩니다. 이는 투자 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 유의사항

본건은 수차례 방문했으나 거주자 부재로 내부 상태 확인이 불가했습니다. 건축물대장 및 유사 규모 아파트 조사 결과를 바탕으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

천안시 동남구 신방동에 위치한 본 아파트는 입지 및 주거 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 형식적 경매라는 점과 복잡한 권리 관계를 고려하여 철저한 권리 분석과 배당 내역 확인이 필수적입니다.

7.2. 시세 분석 (매매/전월세)

최근 매매 시세는 2026년 5월~6월 기준으로 122,000,000원에서 157,000,000원(전용면적 59.97㎡ 기준) 사이에 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 139,660,000원 수준입니다.

전월세는 보증금 100,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 거래되고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

임차보증금 인수 리스크가 해소된다면(배당을 통해 전액 변제될 경우), 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.2. 소액 투자 (주의)

본 물건의 핵심 리스크인 185,000,000원의 임차보증금 인수 부담을 고려할 때, 이를 인수하게 되는 경우 '소액' 투자로 보기는 어렵습니다. 보증금이 전액 배당된다는 가정 하에, 시세 대비 할인된 가격으로 낙찰받을 경우에만 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 181,000,000원이지만, 최근 실거래가는 122,000,000원에서 157,000,000원 범위로 확인됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 185,000,000원을 매수인이 인수할 가능성입니다. 만약 이 보증금을 모두 인수해야 한다면, 실질적인 총 투자 금액이 부동산의 현재 가치를 훨씬 초과하게 되어 투자성이 매우 낮아집니다.

따라서, 아래 제시하는 예상 입찰가는 임차보증금 185,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 희망가 범위입니다. 실제 입찰 전에는 반드시 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계와 인수 금액을 재확인해야 합니다.

본건은 형식적 경매라는 점과 인수 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

135,000,000원 ~ 145,000,000원 (임차보증금 185,000,000원이 경매 절차에서 전액 배당될 경우)

주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.