나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113270 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경113270 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7 전 경매

• 사건번호: 2024타경113270
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7
• 감정가: 312,081,000원
• 최저가: 43,401,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

천안지원 경매2계 2024타경113270 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7 | 감정가: 312,081,000원 | 최저가: 43,401,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

천안지원 2024타경113270 (1)

충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7 소재 임야 및 전을 대상으로 하는 형식적 경매 물건임. 상호 연접한 두 필지(기호1 임야, 기호2 전)를 일괄 매각하는 조건이며, 총 토지면적은 6069.00제곱미터 (약 1836.01평) 임. 감정가는 312,081,000원으로 책정되었으며, 경매 목적이 청산을 위한 형식적 경매라는 특성을 가짐.

1.2. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경113270 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 산86-7

용도: 전 (현황: 임야, 휴경지, 묘지, 관습상 도로 등 혼재)

감정가: 312,081,000원

토지면적: 6069.00제곱미터 (약 1836.01평)

매각대상: 기타 (토지 일괄 매각)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 관성리 "관성1리 노인정" 남동측 근거리에 위치함. 주위는 근교 산간농경지대 및 산림지대로 형성된 전형적인 농촌 및 산림지역임.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 비포장 세로(관습상 도로)를 이용하여 소형차량의 접근이 가능함. 기호1과 기호2 토지의 일부 면적이 관습상 도로로 제공되어 있어 상호 출입이 가능하나, 만약 기호1만 매각되고 기호2가 매각되지 않을 경우 기호2의 출입이 곤란해지는 바, 이로 인해 일괄매각이 필수 조건으로 지정됨.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

부정형의 완경사지 토지임. 기호1은 자연림지 및 일부 관습상 도로 부지로 이용 중이며, 기호2는 휴경지, 자연림지, 일부 관습상 도로 부지 및 묘지로 이용되고 있음. 공부상 지목이 '전'인 기호2의 일부 현황은 '임야(자연림지)'로 공부와의 차이가 존재함.

2.4. 토지이용계획 및 제한 사항

용도지역은 비도시지역 중 보전관리지역으로, 개발 행위에 상당한 제약이 따름. 그 외 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(수도법)의 제한을 받으며, 기호1(지목: 임야)은 준보전산지로 지정되어 산지 관리법의 적용을 추가로 받음.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 유형 및 소유 관계

경매 유형은 청산을 위한 형식적 경매로, 통상적으로 공유물 분할을 위한 경매와 유사하게 소유자(망OOOOOOOOOOOOO)의 상속인들 간의 이해관계 정리를 목적으로 하는 경우가 많음. 따라서 일반적인 강제경매나 임의경매 대비 권리관계(등기부상 권리)는 단순할 가능성이 높으나, 소유권과 관련된 내부 문제가 있을 수 있음.

3.2. 농지취득자격증명(농취증) 필수

기호2의 공부상 지목이 '전'이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 유의해야 함. 현황이 임야로 일부 변경되었다 하더라도 지목상 '전'이라면 농취증이 필수이며, 농지전용허가 없이 현황이 변경된 부분에 대해서는 향후 원상회복명령이 발하여질 수 있는 잠재적 리스크가 존재함.

3.3. 분묘기지권 및 지상 물건

기호2 지상 및 지하에 분묘 2기 및 납골묘가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여지가 있음. 최저매각가격은 이미 이 분묘 소재로 인해 제한받는 가격(저감된 가격)으로 책정되었음. 매수인은 분묘의 처리(이장 등)를 책임져야 하며, 이에 대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있음.

이동 및 철거가 용이하다고 판단되는 제시외 공작물(휴게실, 비닐하우스)은 매각에서 제외됨.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 여건

본건은 근교 산간농경지대에 위치하여 상권의 형성이나 인프라는 미약함. 주변에는 '관성1리 노인정' 정도가 인근 시설로 파악되며, 기본적인 상업 및 교육 시설 이용은 차량으로 일정 거리를 이동해야 함.

4.2. 혐오 시설 여부

현장 조사를 통한 정확한 확인이 어려우나, 감정평가서상 주위 환경이 "근교 산간농경지대 및 산림지대"로 명시된 점을 고려할 때, 도심형 대형 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장)의 직접적인 인접 가능성은 낮을 것으로 판단됨. 다만, 인근 산림 지역의 개발 제한 구역 특성상 매립장이나 송전탑 등의 존재 여부는 별도 확인이 필요함. (제공된 정보 내에서는 특정 혐오 시설의 존재 유무를 단정하기 어려움)

5. 잠재적 리스크 및 해결 과제

5.1. 법적 리스크 (농취증 및 원상회복)

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재하며, 지목 '전'의 현황이 '임야'로 불법 변경된 부분에 대한 원상회복 의무가 향후 발생할 수 있음. 매수 후 농지전용 절차 또는 원상회복 계획을 수립해야 함.

5.2. 분묘 처리 리스크

분묘기지권이 성립하는 경우, 해당 분묘에 대해 사용료를 지불하거나 협의를 통한 이장을 진행해야 함. 이는 추가적인 비용과 함께 소유권 행사에 제약을 가져오는 가장 큰 리스크임. 분묘 2기 및 납골묘에 대한 현장 확인 및 점유 관계 파악이 필수적임.

5.3. 이용 제한 리스크

토지가 보전관리지역 및 준보전산지에 속해 있어, 개발 및 건축 행위에 대한 행정 규제가 매우 까다로우며, 투자 목적이 개발이라면 신중한 검토가 필요함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 형식적 경매로 권리관계는 비교적 단순하나, 물건 자체의 하자가 많은 '특수 물건'으로 분류됨. 농취증 제출 의무, 지목과 현황의 불일치로 인한 원상회복 명령 가능성, 그리고 가장 큰 리스크인 분묘기지권의 성립 여지가 잠재되어 있음. 따라서 일반적인 매수자보다는 특수 물건 처리 경험이 있거나, 장기적인 관점에서 토지 관리가 가능한 실수요자 또는 투자자에게 적합함.

6.2. 투자 포인트

대규모 면적: 총 6069.00제곱미터 (약 1836.01평)의 넓은 면적을 비교적 낮은 감정가(분묘 리스크 반영)로 취득 가능성이 있음.

장기 투자 가치: 보전관리지역 및 산지 특성상 단기 개발은 어렵지만, 장기적인 임야/농지 관리나 보전성 농업 목적의 귀농/귀촌 부지로 활용 가능함.

도로 문제 해결: 일괄매각 조건으로 토지 간 출입로 문제가 해소되었으므로, 일단 취득 후에는 맹지 리스크가 없음.

법원 정보

천안지원 경매2계