나이스옥션 법원경매 천안 2024타경114198 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1614 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설2동 1층에프112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안아름초등학교" 동측 인근에 위치하며,
부근은 대규모 아파트단지, 상가주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 내 제1층 제에프112호, 제에프113호로서,
(사용승인일자: 2017년 12월 27일)

외벽: 석재 타일 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 및 페어글라스 등임.

이용상태

가격조사일 현재 근린생활시설(상호: 작심스터디카페)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 가격조사일 현재 아파트 및 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 왕복 5차선, 남동측으로 왕복 4차선 및 남서측으로 왕복 3차선의
포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 중로1류
(폭 20m-25m)(탕18)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(탕19)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(탕5)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(탕18)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안불당고등학교(상대정화구역))<교
육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

물건 2(천안시 서북구 불당동 1614, 근린생활시설 2동 에프113호)와 무인스터디카페로 이용중임.

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2024타경114198 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1614 천안불당지웰시티푸르지오2단지 근린생활시설2동 1층 F112호

용도: 근린상가

감정가: 1,707,000,000원

토지면적: 67.70㎡ (약 20.5평)

토지지분: 67.6968㎡ (약 20.5평)

건물면적: 150.76㎡ (약 45.6평)

건물지분: 150.7586㎡ (약 45.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

사용승인일자: 2017년 12월 27일

건물명: 천안 불당 지웰시티푸르지오 2단지 근린생활시설 2동 1층 F112호

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, 천안아름초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 상가주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

북동측 및 북서측으로는 왕복 5차선, 남동측으로는 왕복 4차선, 남서측으로는 왕복 3차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구) 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 농협은행의 근저당(을3)이며, 채권 최고액은 2,616,000,000원입니다.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 낙찰과 함께 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

현재 파악된 임차인은 심 이며, 보증금 150,000,000원, 차임 2,100,000원입니다.

임차인의 전입일자(사업일자)는 2024년 3월 26일이나, 확정일자 2024년 10월 15일, 배당신고일자 2024년 10월 29일이며, 대항력은 없습니다.

이에 따라 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 2,703,360,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 현재 "작심스터디카페"로 운영 중이며, 물건 2(F113호)와 함께 복합 운영되고 있습니다.

천안아름초등학교 인근이며, 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 고객 접근성이 양호하며, 주거 밀집 지역의 특성상 학습 관련 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

본건이 속한 천안 불당지웰시티푸르지오 2단지 단지 내 상가는 아파트 입주민을 주요 고객층으로 확보하고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에 천안아름초등학교가 위치하여 학세권의 이점을 가집니다.

대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 상업 기능이 조화로운 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 본건은 물건 2(F113호)와 함께 무인스터디카페로 운영 중입니다. F113호의 소유권, 임대차 관계, 운영 방식 등에 따라 향후 운영에 변동성이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현재까지 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았으나, 인수 부담이 없는 임차인이라도 사업 운영에 영향을 미칠 수 있는 부분이 있는지 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰가율에 따라 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성은 낮으나, 경매 진행 시 채권액 변동 여부를 주시할 필요가 있습니다.

제공된 정보 및 건축물대장 요약에 따르면, 본건 주변에 혐오시설이나 위반 건축물 등 잠재적인 리스크 요인은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 불당동의 주요 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 초등학교 인접 및 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

현재 무인스터디카페로 운영 중이며, 이는 학군과 주거 밀집 지역의 특성을 잘 반영한 업종으로 보입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 등기부 채권 총액이 감정가를 상회하지만 통상적인 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

입지, 업종, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 임대 수익: 대규모 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요층을 바탕으로 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

학군 프리미엄: 천안아름초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 관련 업종의 성공 가능성이 높습니다.

복합 운영 시너지: F113호와 함께 스터디카페로 운영 중인 점은, 상호 협력을 통해 운영 효율성을 높이고 고객 유치에 시너지 효과를 낼 수 있는 장점이 있습니다.

미래 가치 상승 잠재력: 불당동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 1,707,000,000원

총 면적 (토지+건물): 218.46㎡ (약 66.1평)

평당 감정가 (토지+건물): 약 25,806,000원

본 건의 예상 입찰가는 주변 상권의 임대 시세, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율, 현재 운영 중인 업종(스터디카페)의 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가는 17억 7백만원으로, 이를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 파악된 실제 임대료 수준과 예상 공실률, 향후 지역 발전 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

명확한 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 답사를 통한 상권 분석 및 인근 유사 부동산의 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.