나이스옥션 법원경매 천안 2024타경115610 [1] 충청남도 아산시 풍기동 514 아산풍기이지더원1차아파트 112동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 "온양풍기초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 주상나지 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 112동 22층 건내 3층 304호로서
(사용승인일: 2017.09.29)
- 외벽: 석재, 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대(방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 다용도실, 드레스룸, 발코니 등)
로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지의 북서측 인근으로 4차선, 서측으로 4-5차선, 남측으로 4차선, 남동측으로
2차선의 포장도로가 소재하며, 차량의 주출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2017-12-05)(아산풍기
EG the 1 아파트 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(2017-12-05)(소로1-56)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(2017-12-05)(중로1-9)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-19완충녹지/
5)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(상대보호구역(아이사랑유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(상대보호구역(온양풍기초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구
역(아이사랑유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대보호구역(온양풍기초등
학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경115610 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 아산시 풍기동 514 아산풍기이지더원1차아파트 112동 3층304호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 3층 304호

* 사용승인일: 2017.09.29

* 토지 면적: 44.73㎡ (약 13.53평)

* 건물 면적 (전용 면적): 72.57㎡ (약 21.95평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 감정가: 281,000,000원 (2억 8,100만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* "온양풍기초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 나지 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

* 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 주변으로 2차선 ~ 5차선 규모의 포장도로가 잘 갖춰져 있으며, 차량 주 출입구는 서측에 위치합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 중로1류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (아이사랑유치원, 온양풍기초등학교), 철도보호지구 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본 건물의 말소기준권리는 2024.11.07 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5)입니다.

* 현재 파악된 선순위 권리로는 2023.08.01 접수된 최문석 씨의 주택임차권 (을1)이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최문석 (이름: 최 )

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.07.07

* 확정일자: 2021.06.21

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2023.08.01

* 인수 보증금: 0원 (임차인 본인 요약 기준)

3.3. 권리분석 종합

* 을구 1번의 주택임차권(채권액 290,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로, 말소기준권리보다 앞서 존재하여 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 해당 임차보증금 290,000,000원이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매사례 (2026년 6월 기준)

* 2026년 6월 20일 거래: 72.57㎡ (약 21.95평), 17층, 264,000,000원

* 2026년 6월 12일 거래: 72.159㎡ (약 21.81평), 6층, 250,000,000원

* 2026년 6월 13일 거래: 72.159㎡ (약 21.81평), 13층, 268,000,000원

* 분석된 최근 매매 사례의 평균 시세는 약 260,666,666원입니다.

4.2. 최근 전월세사례 (2026년 5월 기준)

* 72.159㎡ (약 21.81평), 4층: 보증금 18,000,000원, 월세 0원

* 72.572㎡ (약 21.95평), 10층: 보증금 20,000,000원, 월세 0원

* 84.912㎡ (약 25.69평), 13층: 보증금 23,000,000원, 월세 0원 (해당 물건과 면적이 다소 차이가 있습니다.)

4.3. 단지 정보

* 아파트명: 아산풍기이지더원1차아파트

* 준공년도: 2017년

* 총 세대수: 1120세대 (총 13개 동)

* 주차: 총 주차 대수 1390대로, 세대당 주차 공간은 충분한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 온양풍기초등학교와 아이사랑유치원이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (본건 토지이용계획상 상대/절대보호구역으로 지정됨)

5.2. 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변으로 아파트 단지가 조성되어 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

5.3. 기타

* 건물 내 엘리베이터, 지하 주차장, 도시가스 개별난방 등 현대적인 아파트 생활에 필요한 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금 리스크

* 최문석 씨는 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 290,000,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 부족한 금액을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 리스크가 존재합니다.

* 본 건의 감정가는 281,000,000원으로, 임차보증금 290,000,000원보다 낮습니다. 이는 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되기 어려울 가능성이 높음을 시사합니다.

* 따라서, 매수인의 실제 총 인수 금액은 입찰가와 더불어 인수하게 될 보증금 잔액을 합산해야 하므로, 상당한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다만, 임차인 현황 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 주목할 만합니다. 이는 임차인 본인이 보증금 전액을 회수할 것으로 예상하거나, 또는 경매 절차와 무관하게 다른 방식으로 보증금을 확보했다는 의미일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 물건명세서상의 '매수인이 인수함'이라는 문구를 최우선으로 고려하여 위험 요인으로 간주하는 것이 타당합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

* 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 집합건축물대장 및 건축물현황도에 기반하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획 제한

* 철도보호지구, 가축사육제한구역, 교육환경 보호를 위한 상대/절대보호구역 등이 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 아산시 풍기동에 위치한 비교적 신축급 아파트로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 우수합니다.

* 그러나 2억 9천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 물건명세서에 명시된 바와 같이 해당 임차보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 리스크를 안고 있습니다.

* 감정평가액이 임차인의 보증금보다 낮다는 점은, 경매를 통한 임차보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높음을 시사하며, 이는 매수인의 총 실질 인수 비용을 상승시키는 주요 요인이 됩니다.

* 따라서 본 건은 권리 분석에 대한 완벽한 이해와 함께, 인수해야 할 보증금 부분을 반드시 고려한 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 아산 지역 신축급 아파트 취득 기회 (단, 임차보증금 인수 감안 시)

* 만약 임차인이 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하고, 매수인이 이를 인수하지 않아도 되는 상황이 확인된다면, 입찰가만큼의 비용으로 아산 지역 신축급 아파트를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 최근 시세와 비교 시, 권리 관계 리스크가 해소될 경우 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 풍기동 일대의 주거 선호도

* 비교적 최근인 2017년에 준공된 단지로, 지역 내에서 꾸준한 주거 선호도를 유지할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 분석된 해당 면적대(약 72㎡)의 최근 매매 시세는 2억 5천만원부터 2억 6천 8백만원 범위에 있으며, 평균적으로 약 2억 6천 7백만원 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 2억 8천 1백만원입니다.

* 매우 중요한 점은, 본 물건에는 2억 9천만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 중대한 위험이 있다는 것입니다.

* 다만, 임차인 현황 요약에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 만약 임차인이 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수하고 매수인이 이를 인수하지 않아도 되는 상황이 명확히 확인된다면, 아래와 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 인수 위험을 감안할 때, 본 물건의 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

* 임차 보증금 인수 위험이 명확히 해소된다는 전제 하에, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정한다면, 270,000,000원 ~ 280,000,000원 선에서 검토하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가를 결정하기 전에, 반드시 인수될 임차 보증금의 정확한 금액을 파악하고, 이를 포함한 총 실질 부담액이 해당 부동산의 시장 가치와 비교했을 때 합리적인지를 면밀히 재검토하시는 것이 필수적입니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.