나이스옥션 법원경매 충주 2023타경3403 [1] 충청북도 음성군 소이면 후미리 1264 가동 동물 및 식물 관련시설 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2023타경3403 [1] 충청북도 음성군 소이면 후미리 1264 가동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매1계 2023타경3403 | 소재지: 충청북도 음성군 소이면 소이로 540-7 (가동) | 감정가: 4,076,427,800원 | 최저가: 1,335,764,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 보고서 (충주지원 2023타경3403 (1))

1.1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2023타경3403 (1)

소재지: 충청북도 음성군 소이면 후미리 1264 가동

용도: 동물 및 식물 관련시설 (버섯재배사 및 종묘배양시설)

감정가: 4,076,427,800원

토지면적: 8,725.20㎡ (약 2,639.38평)

건물면적: 115,425.00㎡ (약 34,919.06평)

제시외 건물면적: 795.41㎡ (약 240.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함, 이동식 선반, 수변전시설, 관정, 일부 기계/설비 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 농OOOOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 삼OOOOOO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 환경: 본건은 음성군 소이면 후미리 '장구실마을' 서쪽 인근에 위치하며, 주변은 버섯재배시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지역임.

교통 상황: 지방도(599호선) 및 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 물류 이동에 큰 어려움은 없음.

도로 상태: 본건 서쪽으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 진출입에 용이함.

토지 이용 현황: 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서 동식물관련시설(종묘배양시설) 건부지로 이용 중임.

법적 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 800m)에 해당함. 이는 개발 행위에 제한이 있음을 의미하며, 용도에 맞게 농업 생산시설로 활용해야 함.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 농림지역 내에 위치한 대규모 동식물 관련시설로서, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않음. 투자의 초점은 시설의 생산성 및 농업용도 활용 가치에 맞추어야 함.

생활 정보: 주변은 농촌마을 및 농경지가 주를 이루고 있어, 마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 것으로 예상됨. 기본적인 생활 편의는 인근 소이면 또는 음성읍내를 이용해야 함.

혐오 시설: 주변 환경이 버섯재배시설, 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 현재까지 확인된 특이한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

1.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매 (중복사건, 중복병합사건으로 진행 중)

특이 사항 (권리):

(1) 중복사건, 재매각, 법정지상권(지상권설정등기) 등 다수 권리 문제 존재.

(2) 농지취득자격증명(농취증) 제출 요함: 목록 1, 2 토지가 공부상 '답'이며, 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필수임. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 함.

(3) 지상권 말소 동의서 제출: 목록 1, 2 지상권설정등기에 대하여 지상권자가 2023. 11. 30.자로 말소동의서를 제출함. 이 동의서의 진위 및 효력 발생 여부가 최종적으로 매각 결정에 영향을 미침.

유치권 신고:

박혜원이 2025. 9. 18. 공사대금 13억 8천만원에 대해 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부가 불분명한 상태임. 유치권은 낙찰자에게 인수될 수 있는 중대한 리스크이므로 현장 확인 및 법적 검토가 반드시 필요함.

매각 제외 물건:

수변전시설, 관정, 이동식 선반, 유체동산 양도담보권자가 신고한 일부 기계, 시설, 설비 목록은 매각에서 제외됨. 이 제외 물건들의 이용 가능성 및 시설 운영에 미치는 영향을 파악해야 함.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

법정지상권 및 지상권: 비록 말소동의서가 제출되었으나, 최종적으로 말소되지 않거나 법정지상권의 성립 여부가 다투어질 경우 소송 리스크가 발생할 수 있음.

농지취득자격증명: '답'인 토지에 대해 농취증을 받지 못하면 입찰보증금을 포기해야 하므로, 매각 조건을 충족할 수 있는지 사전에 관할 관청에 확인 필수.

유치권의 성립: 유치권이 법적으로 성립될 경우, 낙찰자가 유치권 금액을 변제해야 할 의무를 부담할 수 있음. 유치권 부존재 소송 등 추가적인 비용 및 시간이 소요될 가능성이 높음.

이용 상태 주의: 목록 3, 4 토지의 경우 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '사무실 및 숙소'로 이용 중인 점 등 공부와 현황의 차이를 확인해야 함.

제시외 건물: 제시외 건물(총 795.41㎡)은 매각에 포함되나, 일부는 공부상 용도(버섯재배사)와 현황(사무실 및 숙소)이 달라 향후 용도 변경 또는 원상복구 문제 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 충북 음성군에 위치한 대규모 동식물 관련시설(종묘배양시설)로서, 감정가 40억 원대의 매우 큰 규모의 부동산임. 토지가 농림지역, 농업진흥구역에 있어 용도의 제한이 명확하며, 농업 관련 사업을 영위할 목적의 실수요자에게 적합한 물건임. 다만, 유치권, 농지취득자격증명, 매각 제외 물건(설비), 법정지상권 등 권리적, 행정적 리스크가 매우 높으므로, 치밀한 권리분석과 현장 조사가 수반되어야 함.

투자 포인트:

1. 압도적인 규모: 토지 8,725.20㎡ (약 2,639평), 건물 115,425.00㎡ (약 34,919평)의 대규모 농업/생산 시설을 저렴하게 취득할 수 있는 기회임.

2. 농업 생산 시설 확보: 종묘배양시설로 이용 중인 현황을 감안할 때, 대규모 버섯 재배, 스마트팜, 혹은 기타 작물 재배/연구 시설을 필요로 하는 법인이나 개인에게 적합함.

3. 지상권 리스크 완화 가능성: 지상권자가 말소동의서를 제출하여 권리 관계가 해소될 가능성이 있음 (단, 최종 확인 필요).

**Disclaimer: 상기 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성된 것으로, 입찰 전에 현장 실사 및 관련 법규, 권리관계에 대한 전문가의 최종 확인이 필수입니다.**

법원 정보

충주지원 경매1계