나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33159 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 391 덕련리 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33159 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 391 덕련리 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경33159
• 주소: 충청북도 충주시 주덕읍 당우리길 413-61
• 감정가: 289,405,000원
• 최저가: 185,219,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

충주지원 경매1계 2024타경33159 | 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 당우리길 413-61 | 감정가: 289,405,000원 | 최저가: 185,219,000원 | 용도: 단독주택

1. 충주지원 2024타경33159 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33159 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 391 덕련리

용도: 단독주택

감정가: 289,405,000원

토지면적: 1494.80㎡ (약 452.19평)

토지 지분율: 149480

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 250.48㎡ (약 75.77평)

건물 지분율: 25048

건물 제시외면적: 5.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 중복병합사건

주의사항: -일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ' 보일러실) 포함

-목록2 지상 견사 매각 제외

1.2. 물건 현황 및 상세 분석

1.2. 1.물건 상세 설명

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 덕련리 소재 "조동마을" 남서쪽 인근에 위치하며, 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역의 단독주택입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 지방도(525호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지대의 2필 일단의 사다리형 토지로, 현재 단독주택 및 창고 부지로 이용 중입니다.

북동쪽으로는 노폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

제시외 건물(감정서상 'ㄱ' 보일러실)이 포함되어 있으며, 목록2 지상 견사는 매각에서 제외됩니다.

본건 지상에 소재하는 소나무 등 조경수 및 조경석은 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

단독주택 건물에 부속된 데크 및 계단 부분 역시 단독 효용 가치가 희박하고 건물과 불가분의 관계임을 고려하여 건물에 포함하여 평가되었습니다.

건물은 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물(단독주택)과 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물(창고)로 구성되어 있습니다.

단독주택은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

창고 건물 내외에 소재하는 동산(콘덴싱 유니트, 유니트 쿨러, 철재 선반 등)은 감정평가에서 제외되었습니다.

1.2. 2.토지 감정 요항표 요약

위치 및 주위환경: "조동마을" 남서쪽 인근, 농촌마을, 농경지, 자연림 형성.

교통상황: 차량 접근 가능, 근거리 지방도 및 버스정류장 위치, 교통상황 보통.

형태 및 이용상태: 완경사지대의 2필지, 사다리형, 단독주택 및 창고 부지.

인접 도로상태: 북동측 노폭 4m 내외 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

제시목록 외 물건: 소유자 미상의 제시외 건물(보일러실) 존재, 개략 실측 감정평가. 조경수 및 조경석은 토지에 포함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

1.2. 3.건물 감정 요항표 요약

건물 구조: 경량철골구조 단층 (단독주택), 일반철골구조 단층 (창고).

이용상태: 단독주택 및 창고로 이용 중.

설비내역: 단독주택 - 위생, 급배수, 난방 설비.

부합물 및 종물: 단독주택의 데크 및 계단 부분은 건물에 포함 평가.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상. 창고 내 동산은 감정 제외.

1.3. 입지조건

본건은 충주시 주덕읍 덕련리의 농촌 지역에 위치하여 한적하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다.

주변은 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 분위기입니다.

차량 접근이 용이하며, 지방도 525호선이 인근에 있어 충주시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까운 거리에 있습니다.

토지가 계획관리지역에 속해 있어, 향후 건축 등 개발에 대한 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 권리분석

사건번호 충주지원 2024타경33159 (1)은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 농OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 이OO입니다.

본건의 가장 큰 특이사항은 "법정지상권", "중복사건", "중복병합사건"입니다.

"법정지상권"의 존재 여부 및 범위는 낙찰 후 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 전문가 상담이 필수적입니다.

"중복사건", "중복병합사건"이라는 점은 동일 물건에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나 통합되었음을 의미할 수 있으며, 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 최종적인 권리 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

일반적으로 강제경매 절차에서는 최선순위 담보물권 이하의 권리들은 말소되는 경우가 많으나, 법정지상권과 같이 예외적인 권리는 인수될 수 있습니다.

정확한 권리 관계 파악을 위해 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 상세히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 충주시 주덕읍 덕련리는 농촌 지역으로, 일반적인 상업 지역과는 구별됩니다.

주변은 농경지와 자연림 위주로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

인근 지방도 이용객을 대상으로 한 소규모 식당이나 상점이 일부 있을 수 있습니다.

현재로서는 활발한 상권 활동보다는 전원생활 및 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

장기적으로는 지역 개발 계획이나 인구 변화 추이에 따라 상권 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

주거 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 생활이 가능하나, 도심에 비해 편의 시설 및 문화 시설 접근성은 떨어질 수 있습니다.

교통: 지방도 525호선을 통해 충주시내로의 접근은 용이하나, 대중교통 의존도가 높은 경우 다소 불편함을 느낄 수 있습니다.

편의 시설: 인근 지역 내 농협, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보입니다. 주요 상업, 의료 시설은 차량 이동이 필요합니다.

교육 시설: 인근 공립 초등학교, 중학교 등이 있을 수 있으나, 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과:

현재 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취가 심한 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. (네이버 지도, 카카오맵 등 검색 결과 기반)

다만, 본건이 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 인근에 축사가 신축될 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

법정지상권: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 청구하거나, 최악의 경우 건물 철거 소송 등 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 법률 전문가의 정밀한 분석이 반드시 필요합니다.

중복 사건/병합 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 얽혀 있어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 채권자들의 이의 제기나 추가적인 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다.

농촌 지역 특성: 편의 시설 접근성이 낮고, 부동산 가치 상승률이 도심 지역에 비해 더딜 수 있습니다.

건축물 노후화: 경량철골구조의 단층 건물은 내구연한 및 단열 성능 면에서 일반적인 주택보다 취약할 수 있으며, 노후화에 따른 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역: 향후 인근 지역에 축사가 신축될 경우, 악취나 소음 등의 환경적인 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍 덕련리에 위치한 단독주택 및 창고 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 한적하고 쾌적한 전원 환경이 특징입니다.

감정가는 약 2억 8천 9백만 원 수준이며, 총 토지 면적은 약 452평, 건물 면적은 약 76평입니다.

"법정지상권" 및 "중복사건/병합사건"이라는 매우 중요한 특이사항이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

토지가 계획관리지역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 대한 잠재력은 있으나, 주변 환경 및 관련 법규를 종합적으로 고려해야 합니다.

적정 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 해결 비용, 건물 수리 비용, 잠재적 리스크 요인 등을 모두 감안해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

넓은 토지 활용 가능성: 약 452평의 넓은 토지는 향후 증축, 신축 또는 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

전원생활 희망자에게 적합: 조용하고 쾌적한 농촌 환경에서 생활하고자 하는 분들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

권리 문제 해결 시 가치 상승 기대: 법정지상권 문제 및 중복 사건으로 인한 불확실성을 성공적으로 해소한다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역의 잠재력: 계획관리지역에 속해 있어, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 부동산 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

면적 환산 안내

1평 = 약 3.3058㎡

법원 정보

충주지원 경매1계