나이스옥션 법원경매 평택 2023타경50197 [1] 경기도 안성시 금산동 81-2 금산동주은청설아파트 105동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2023.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 금산동 소재 "안성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 콘크리트평슬래브지붕 지상19층 건내 제8층 제804호로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 탐문조사되었습니다.
- 창 호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

본건은 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실1 등)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(경기도 고시 제
1978-560호(1978-12-20) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31))(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(경기도 고시 제1978-560호(1978-12-20) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-
03-31))(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(경기도 고시 제1976-378호(1976-12-18) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대
보호구역((문의:안성교육지원청))<학교보건법>, 상대보호구역(2015-08-04)((문의:안성교육
지원청))<학교보건법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2023타경50197 (1)

소재지: 경기도 안성시 금산동 81-2 금산동주은청설아파트 105동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 173,000,000원

토지면적: 24.54㎡ (약 7.42평)

건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

감정평가서 요약 작성일: 2026년 10월 2일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안성시 금산동 소재 "안성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접합되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 상대보호구역(안성교육지원청 문의 필요)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변 시설:

본 물건지 주변에 "안성중학교"가 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을8 (근저당권, 오케이저축은행, 2016년 11월 11일 접수)이 말소기준권리가 되어, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다. 따라서 낙찰자는 권리 상 부담 없이 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다.

총 등기부 채권액: 197,900,070원

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사엔케이대부중개

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 생활이 가능합니다. 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트벽식구조의 지상 19층 건물 중 8층에 위치한 아파트입니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

이용 상태:

전용면적 59.52㎡(약 18.00평)의 아파트로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급·배수 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 정보:

* 아파트명: 금산주은청설

* 총 세대수: 457세대

* 총 동수: 5동

* 주차대수: 총 426대 (지상 224대, 지하 202대) - 세대당 약 0.93대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

준공 연월: 1999년 12월 1일 (사용승인일 기준)

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화:

1999년 준공된 건물로, 25년차 아파트입니다. 장기적으로는 재건축 또는 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 규제:

토지 이용 계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 구역 내에서의 행위 제한이 있을 수 있습니다. (정확한 내용은 안성교육지원청에 문의 필요)

시장 변동성:

부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따른 가격 변동 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안성시 금산동에 위치한 주은청설 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없어 법적 안정성이 매우 높다는 장점이 있습니다. 최근 매매 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되지만, 이는 시점 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 전반적으로 무난한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖춘 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전함: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 아무런 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

주거 편의성: 아파트 단지 내 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 거주하기에 편리한 환경입니다.

시세 차익 잠재력: 향후 지역 개발 계획이나 아파트 단지의 가치 상승 잠재력을 고려할 때 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. (단, 건물 노후화에 따른 관리비 증가 등은 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

최근 매매 시세 (2026년 4월~7월 데이터 기준):

* 15층: 145,000,000원

* 3층: 135,000,000원

* 2층: 133,500,000원

상기 최근 매매 시세 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본건 아파트의 현 시세는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가가 최근 시세보다 높은 점을 감안할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

최적 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 140,000,000원

권고 입찰가: 135,000,000원

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.