나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3006 [1] 경기도 평택시 현덕면 536-26 권관리 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2024.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 권관리 "평택호관광단지" 내에 위치하며,
주위는 유원지, 임야 및 근린생활시설 등으로 형성된 해안 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로 상업용 건부지 및 일부 도로임.

인접 도로상태

남동측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광휴양 개발진흥지구, 지구단위계획구역(평택호관광단지),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
관광단지<관광진흥법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물로서,
외 벽 : 복합판넬 등,
내 벽 : 인테리어 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

관광숙박시설(평택그랜드관광호텔)이나 현재 영업중단상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 등 ㉠ 및 지하에 토지 부합물인 제시외구조물 등 ㉡,㉢이 소재함.

공부와의 차이

지하2층은 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하며
현황에 부합하는 일반건축물대장을 기준으로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(물탱크) 및 지하에 소재하는 토지 부합물(하수관정,지하 저수조) 포함.
2. 목록1. 지상에 소재하는 콘테이너박스 2개는 평가 및 매각에서 제외됨.
2. 지하2층은 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장 면적이 상이하며, 현황은 일반건축물대장에 부합.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경3006 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 현덕면 권관리 536-26번지 (평택호길 39-15)

용도: 숙박시설 (관광숙박시설, 평택그랜드관광호텔)

감정가: 12,223,342,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3081.00㎡ (약 932평)

토지지분: 3081㎡ (약 932평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11797.05㎡ (약 3568평)

건물지분: 11797.05㎡ (약 3568평)

건물 제시외면적: 108.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권, 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(물탱크) 및 지하에 소재하는 토지 부합물(하수관정, 지하 저수조) 포함.

* 목록1. 지상에 소재하는 콘테이너박스 2개는 평가 및 매각에서 제외됨.

* 지하2층 면적은 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 상 면적이 상이하며, 현황은 일반건축물대장에 부합.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 권관리의 "평택호관광단지" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 유원지, 임야, 근린생활시설 등이 형성된 해안 상가지대로, 관광 및 휴양 시설이 밀집된 지역입니다. 평택호와 인접하여 수변 경관을 활용한 개발 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 관광휴양 개발진흥지구, 지구단위계획구역(평택호관광단지), 가축사육제한구역, 관광단지 등으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

평택호 관광단지 내에 위치하여 관광객을 위한 시설들이 주변에 분포하고 있습니다. 최근 개발 사업 논의가 활발하게 진행 중이며, 인공해변, 수상스포츠센터, 복합문화공간 등이 계획 또는 논의되고 있습니다. 다만, 해당 지역 주변에는 수상 태양광 발전 시설 설치 계획과 관련하여 지역 사회에서 환경 및 관광 가치 훼손에 대한 우려와 반발이 있는 것으로 파악됩니다. 쓰레기 문제에 대한 언급도 있어 지속적인 관리가 요구됩니다. 현재까지 보고된 혐오 시설은 없으나, 수상 태양광 시설 논란은 주변 경관 및 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부 상 소유권 이전, 근저당, 가처분, 가압류, 압류 등 다수의 권리 사항이 기재되어 있으나, 말소기준권리(을3, 국민은행 근저당, 2014-07-29 접수)보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 토지 9,073,009,161원, 건물 9,079,661,391원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 임차 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

3.3. 확인 필요 사항

* 법정지상권: 특이사항 및 특수물건정보에 법정지상권이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 존재함을 의미하며, 매수인이 인수하거나 별도의 해결이 필요할 수 있습니다. 정확한 성립 여부 및 효력 범위에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 관광단지 내 숙박시설

본건은 평택호 관광단지 내에 위치한 관광 숙박시설(평택그랜드관광호텔)로, 지리적 이점은 명확합니다. 평택호 관광단지는 40년 이상 개발 논의가 지속되어 왔으며, 최근 평택도시공사를 중심으로 사업 추진이 본격화되고 있습니다. 관광단지 내 시설로 생태체험관, 복합문화공연장, 수상 레포츠센터 등이 건립될 예정이거나 논의 중입니다.

4.2. 영업 현황

현재 영업은 중단된 상태입니다. 이는 인수 후 즉각적인 수익 창출보다는 재정비 및 재개장에 대한 투자가 필요함을 시사합니다.

4.3. 개발 호재 및 지연 가능성

평택호 관광단지 개발은 오랜 기간 지연되었으나, 최근 구체적인 사업 계획 변경 및 실행 단계로 진입하고 있는 것으로 보입니다. 그러나 과거 수차례 무산된 경험과 수상 태양광 시설 설치 논란 등은 개발 지연 가능성을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

평택호 관광단지라는 입지적 특성상, 주변에는 유원지, 공원, 문화 시설 등이 분포할 가능성이 높습니다. 인근 지역(권관리 810-1)에 메타세콰이어 숲 등 포토존이 있어 나들이 명소로 활용되는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

토지 등기부 및 물건 명세서에 법정지상권이 특이사항으로 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 분석 및 법률적 검토가 필요합니다. 이는 매각 후 예상치 못한 권리 관계로 인해 소유권 행사에 제약을 받을 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 미완의 관광단지 개발

평택호 관광단지 개발 사업은 오랜 기간 표류했으며, 최근 개발이 추진되고 있으나 과거 무산 사례와 현재 진행 중인 여러 이슈(수상 태양광 논란 등)로 인해 사업의 불확실성이 존재합니다. 이는 지역 가치 상승 및 투자 회수에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 영업 중단 상태

건물이 현재 영업 중단 상태이므로, 정상적인 수익 창출을 위해서는 상당한 시간과 비용이 투입된 리모델링 및 재개장 절차가 필요합니다.

6.4. 면적 차이 및 제외 물건

지하 2층의 면적 차이, 그리고 콘테이너 박스 2개가 매각 대상에서 제외되는 점은 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 평택호 관광단지라는 잠재력 있는 입지에 위치한 대규모 숙박시설입니다. 장기적으로 평택호 관광단지 개발이 성공적으로 이루어진다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, 토지면적과 건물면적이 넓어 활용도가 높습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 오랜 기간 지연된 개발 사업의 불확실성, 현재 영업 중단 상태 등은 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 주변 지역의 수상 태양광 설치 논란과 같은 환경적, 사회적 이슈도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광단지 개발의 수혜 기대

향후 평택호 관광단지 개발이 본격화될 경우, 지역 부동산 가치 상승의 직접적인 수혜를 받을 수 있습니다.

8.2. 넓은 면적의 활용 가능성

넓은 토지와 건물 면적은 숙박시설 외에도 다양한 용도로의 활용 가능성을 제시합니다.

8.3. 주변 관광 자원 연계

인근의 메타세콰이어 숲 등과 연계하여 관광 상품 개발 및 시너지 효과 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 권리분석, 특히 법정지상권의 성립 여부 및 범위, 향후 관광단지 개발 계획의 구체적인 진행 상황, 주변 시세, 건물 상태 및 리모델링 비용 등 다각적인 추가 분석이 필요합니다. 제시된 감정가는 12,223,342,320원이나, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.